结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：. ~+ u2 Y- w" g9 T' B5 h
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等； l1 q, k" O0 A
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
9 u3 d; t7 K4 r. p' L; Y 3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
. A; P( X8 R3 ^* }, W/ g 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
2 S% \, g" z5 o8 @ 焦点逻辑
8 h4 |8 i/ l7 ~$ I 1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；9 Z1 N8 [7 s- r/ k
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；4 ]$ l0 [9 B, O1 {( p7 O* d
3、 地产股业绩及估值面临下调。
+ L- d- y% U" G: C/ [ 与市场差异之处
' T, g3 z" `3 S$ H& P& l( D 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。4 C7 @' B* n. m/ m- g
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。* Q$ u0 N; r0 b7 U
股价厘革的催化因素* l" j! H3 _+ U: V% M+ o ^6 {, l
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
: A& \7 S$ F7 }# K6 M 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
# F; {7 [" n M }* l 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
% n$ H+ ?$ U2 l* J! |- t 4、 房地产直接融资重新开闸。: U3 q# Q1 T# a+ u, [$ ^! k
风险提示" v/ V* k" N' ?6 |* Z
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
! q2 o: I7 {& N) @% u, b. Q 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）$ c$ Y! ]) ^9 b2 F' P6 k
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发表于 2019-5-6 09:05:39