结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：
5 p# W8 X+ P3 m3 x 1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；+ P% u) u0 ]" r7 b
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
- [: Z: D! z2 y4 [ \& F/ y4 z& P 3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；. S0 q" g* U1 |4 ~. Y: n g
4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。4 x3 S5 [% D; f0 y0 M3 o
焦点逻辑9 n0 |1 b4 O7 I g' y w4 u+ ~
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；
. |6 e' l3 |0 Q' \5 @, v 2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；! O U# p Z2 t4 O5 L
3、 地产股业绩及估值面临下调。3 s( F+ B, S$ |( C4 e7 d! g- K
与市场差异之处
" D0 v e: {/ Q2 ?0 D5 p 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
1 G0 N( _! B( t4 d 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。
) n, t+ ~7 y6 E+ q 股价厘革的催化因素
- k# d& B1 O/ X' i 1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
! x/ S6 O: z3 U" d 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
7 V6 l9 a) @; S# U2 c+ e 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
f; u) F7 G% x# x y 4、 房地产直接融资重新开闸。
) a. g6 ~, D! B, n1 V x; ` 风险提示7 b) D( o' e( b, B% _
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；+ ~$ t- y3 ]: W8 V7 j
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:05:39