结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：6 i5 ~ D+ m, l6 C% T7 ?" ?5 s' E
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；3 X+ @4 k( b: S4 j3 E8 R( t9 \
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
) `2 W) g" H1 m 3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
( ]* ]1 E5 E2 d. E0 V% ~ Q 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
. z% f8 z( Y7 j7 Y w/ t) ?8 Z 焦点逻辑3 R0 C$ O2 M6 U
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；
& D, y1 ^, b; }# m# K 2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
0 ~' K+ z1 {( E" r' Z' _4 o" C 3、 地产股业绩及估值面临下调。
- s3 m: T( } E& r 与市场差异之处/ @( r! ?" U9 C9 E- C5 l! b
市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
- K0 w, [! p1 i0 P @9 X% o% ^ 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。- p l9 R% b" o4 H$ r
股价厘革的催化因素/ n3 }% ~! C. h
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；/ U' ] w3 s, ?
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；8 \* k" R$ [ O% r9 u2 o
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
- R0 @) Q0 d% s5 n8 P$ V 4、 房地产直接融资重新开闸。0 q: A3 h) ]. |7 |
风险提示0 `" `7 w0 I# k. d: V! w6 e
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；- V; a v5 C$ S8 y+ e# H
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）. M1 |) @2 c- P1 r0 \) {
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发表于 2019-5-6 09:05:39