未订立物业管理合同但事实上从事了管理业务,是否构成无因管理?
某小区原为单位集资楼。一直以来,小区由房管所成立的物业管理公司管理,但由于小区没有成立业主委员会,所以没有订立物业管理合同,小区的居民一直也没有缴纳物业管理费。2005年,物业管理公司以无因管理为由要求小区居民缴纳物业管理费,小区居民不服。请问:物业管理公司事实上管理小区的行为是否构成无因管理?
解答
该物业管理公司事实管理小区的行为不能构成无因管理。
虽然业主与物业管理公司未签订物业管理合同,但物业管理公司事实上管理该小区,业主也没有拒绝,根据《合同法》三十六条的规定,应当视为物业管理合同成立,只是双方对物业管理费用约定不明确。根据《合同法》第六十一条、六十二条的规定,双方可以进行协商,签订补充协议;不能达成协议的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。物业管理公司管理了小区,而业主没有支付物业管理费,构成违约,物业管理公司有权要求业主支付报酬。
法律依据
中华人民共和国民法通则
第九十三条 没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
中华人民共和国合同法
第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。
第三十七条 采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。
第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。
(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。
(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。
(六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。