未订立物业管理合同但事实上从事了管理业务,是否构成无因管理?

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  某小区原为单位集资楼。一直以来,小区由房管所成立的物业管理公司管理,但由于小区没有成立业主委员会,所以没有订立物业管理合同,小区的居民一直也没有缴纳物业管理费。2005年,物业管理公司以无因管理为由要求小区居民缴纳物业管理费,小区居民不服。请问:物业管理公司事实上管理小区的行为是否构成无因管理?

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}B9y"j(Bx&{ V0 解答

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  该物业管理公司事实管理小区的行为不能构成无因管理。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn0Aj+|:A \

$c&GA2FDM fg0  虽然业主与物业管理公司未签订物业管理合同,但物业管理公司事实上管理该小区,业主也没有拒绝,根据《合同法》三十六条的规定,应当视为物业管理合同成立,只是双方对物业管理费用约定不明确。根据《合同法》第六十一条、六十二条的规定,双方可以进行协商,签订补充协议;不能达成协议的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。物业管理公司管理了小区,而业主没有支付物业管理费,构成违约,物业管理公司有权要求业主支付报酬。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn[0r&q nC4Wm%e9cB

0c's D| B0 法律依据

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中华人民共和国民法通则私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn^#i.z/U|Hc P

:~S3k/r8w0第九十三条 没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。

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中华人民共和国合同法

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IM f nir[0第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn|!? _ y-tn2N

-\#I:{(`+Vb g0第三十七条 采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

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第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

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Bh1?!n!l |8S{T4@0第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn3IiL"_]^ u

t"U[C~C/|Ni#?~0  (一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

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  (二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn*Wn+v!`L8f5Q[.]

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  (三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn2N.p'p/k2p4w

mm0^g J/~g2|'h#v0  (四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn]2pF8S| a6qr

!Dh{P?-|[u0  (五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn7{:d?U5{~.p)]

t)bZe8v_!Yi.|0  (六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。

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第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn:AS*y/M A6V3[

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