迩来,楼市遭遇一轮麋集的政策调控。在“国11条”再次明确二套房贷首付最少40%后,又有听说各大银行停息二手房贷审批,不外,经南方日报记者观察,现在广州只有三家银行停息,大部分银行仍可正常管理。别的,地方当局也加紧出台政策与中央呼应,上周末传出消息:广西南宁拟取消房地产预售制。假如实现,只管长期有利于楼市康健发展,但短期无疑又是对楼市的当头一棒。其他都会是否效仿,现在还不得而知。
% e& ~) a4 W2 J& K" Z% c$ i- E5 h 政策组合拳导致楼市成交量降落。在广受关注的二手房贷优惠政策方面,现在大部分银行“仍在等待细则”。惨淡不明之际,投资者观望感情浓重。这种配景下,本报推出这组专题报道,对楼市现状和走势举行了客观分析,并以案例的情势,偏重从二套房贷现实使用方面给投资者以参考和鉴戒。& b3 l- K7 [0 ^; z# W. t3 f W
【案例】+ R, x( z% H- o
二套房贷款现实使用3问
]+ ?( b# y$ g: Y6 @ 根本情况
7 g4 M; R& H/ {1 \: l- p L* l+ b6 M 周老师五年前来到广州工作,2008年与现在的太太完婚,当时夫妻俩当时通过公积金贷款,购买了60平方米的房子,小两口居住得还不错。但是踏入2010年,周老师的孩子快要出生了,夫妇俩人计划把家里的周老老师和老太太接来广州帮助照顾孩子。60平方米的房子对于这个5口之家来说显然是不敷。周老师现在面对着急迫的换房需求。
2 I, f7 V1 [+ r( M2 X 实在,他客岁年底已经看中了一套100平方米的房子,售价167万元,他想通过贸易贷款实现换房的目标。但是近来由于国家对二手房贷的调控刚出,许多使用细则都还没定下来,周老师面对市场中各家银行纷杂的各种做法和利率定价,感到有点无所适从。
( ~- `/ \7 c I 以下是周老师现在最担心的几个方面:
8 G2 E% Z" V7 o/ ?- r+ p1 G 分析1 s9 L. e! {- [) S& ]* H" ~
1.哪些银行停息二套房贷审批?( _7 z1 s/ U- L x6 e8 U: z- u
由于周老师孩子在6月份就要出生了,父母也将在春节后过来照顾有身的太太,换房子对于周老师来说需求极为急迫。但由于现在许多银行总行没有针对“四成首付,利率按照风险定价”出台进一步的使用细则,不少银行的分支机构由于不知道应该怎样对利率举行定价而暂缓了贷款业务审批。
1 P) B, s; v8 i( W9 C# M8 O 但颠末记者连日来的观察,发现现在广州市停息房贷的银行并不是太多,记者临时相识到的只有三家,此中包罗两家国有银行和一家房贷做得较多的股份制银行。对于二手楼生意业务,投资者可以自己选择银行,因此带来的影响并不会很大。
/ V# P: S- j/ a. C0 n* N% e( E: |4 Y 此中中行广州市内一家网点的客户司理对记者说。“新的规定没有出台之前,我们仍然严格实验二套房贷首付40%,利率上浮至1.1倍来发放贷款。现在还可以举行申请,但审批的话估计要一个月左右才可以大概批下来。”
# k5 p, N, n5 w( y* A' u/ ~ 而股份制银行人士则表现:“利率按照风险定价这个到底是怎样定,就要等待总行研究出台一些详细细则。估计二月初才气出台,春节前可以下发到各个分支就已经很不错了。”但此时其他银行的房贷业务申请审批并不困难,招商银行一家支行的个贷司理告诉记者,现在只要资料齐备,审批放贷5—10个工作日即可以完成。建行、工行、光大银行、民生银行等各家银行都表现现在申请放贷并不困难。
' o4 M, F, g& D! t/ S 另一方面,由于现在国家在出台相干政策调控楼市,专家分析以为近期楼价至少不会大幅上涨,因此假如不是有特别急需求的购房者,缓一缓实在影响并不会太大。
7 w8 o: a) {1 i% z8 u0 k: r 2.现在各家银行首付比例和利率怎样定?
2 e- Q! e2 C9 M" a& U) [ 除了申请的难易和审批放款的速率,购房者最关心的除了房价另有房贷的利率定价。记者帮周老师算了一笔账,假如按照现在的新规则,周老师现在购房属于第二套房,贷款首付必要四成,必要申请贸易贷款100万元。
5 P5 t6 Q; K/ c4 ~ g( c 按最广泛实用的等额还款法来盘算,贷一笔100万元的款子,分30年偿付,假如是利率是基准利率打7折优惠的话,月供是4939.32元。但是假如按照上浮10%的利率来盘算,月供会到达6474.02元,每个月多出1534元多,30年算下来,累计多付利钱到达55.2万元。9 C `# l2 V- e1 B) r. f( u
因此,在新的“风险利率定价”仍未明确之前,在含糊其词时探求仍然有打折的银行,抓紧这趟房贷末班车,成为不少购房投资者的思量。据记者走访相识,建立银行和中原银行是现在为数不多的仍然可以对二套房贷给出较大优惠的两家银行。) A$ g1 `/ p1 w6 r, i) K* r4 n+ X
建行某工作职员表现,二套房贷首付四成,利率可以下浮25%,但假如首付只有三成,利率下调的空间就只有两成了。“新的规定我们也看到了,但是现在行里的正式文件还没下发,要想做优惠的二套房贷要赶紧。”5 s# Z% C w; ^# |: f" F
中原银行广州分行相干负责人则表现,现在银行实验四成首付是肯定的,至于利率现在分行仍然针对差异的客户情况,给予相应的优惠。“现在对于优质客户大部分都可以给出7折,审批也不停在做,并没有停。”该负责人告诉记者。
% A5 V" Q/ Z/ X, E+ y 3.改善性住房另有优惠吗?$ e' H8 `9 \ g" A, u
对于周老师如许的案例,在新规出台之前,完全可以按照改善型住房的标准,拿到与一套房一样的利率优惠。但是按照新规则,“已使用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包罗乞贷人、夫妇及未成年子女)”再次购房,按二套房盘算。改善型住房并没有被提到。) N6 Q. M- B5 O2 _* T
那么现在银行还继承对改善型住房开启优惠的窗户吗?记者走访发现,另有些银行现在仍然承认“改善型住房”,并相对给出一些利率优惠。5 @2 `% C% u$ A* U1 ^
“现在假如你是改善型住房的话仍然可以给出优惠,首付只需三成,利率可以打七折。”招商银行某支行个贷司理表现。# R6 Y: |( |' a3 E3 j! L5 G
而光大银行则表现,只要第一次购房贷款结清了,第二次购房的时间就可以按照一套房来盘算。记者扣问是否有改善型住房的优惠,该个贷部人士表现,改善型住房优惠已经取消。但是当记者进一步咨询是否有什么方法可以得到优惠,该人士表现:“你可以先拿你的第一套房的相干资料过来,我们帮你夺取做下改善型,大概看看是否可以有什么其他方法,按照一套房来实验。”
& _% }& u) U5 ?& G* b/ Y+ p% l5 ~ 【攻略】
' D9 ]! K& _$ q 若取消二套房贷优惠,可思量先用贸易贷) T' Z, `# V4 Q% K, B/ k
有投资分析师表现,现在一套房仍然可以享受首付二成,利率打7折的优惠,算起来比公积金贷款贵不了多少。假如担心日后加息大概取消二套房贷利率优惠,再次购房时利率要上浮10%。那么这些投资者购买第一套房时可以相应的思量先用贸易贷款。而不是平常我们想的先用公积金贷款。" |' h6 i! K# [
现在广州公积金贷款额度上限是个人60万元,夫妻双方不凌驾80万元。假如初次购买一套总价100万元的房子,首付二成,贷全80万元,30年付清。假如用公积金贷款,按照等额本息还款法盘算,每个月还款额度为3842.416元,假如用贸易贷款,由于一套房可打7折,每个月还款额度为3951.456元。贸易贷款每个月只比公积金贷款多出109元,30年的利钱只多出了不敷4万元。- _1 D: r: f0 }
反过来,第二套房子假如必要上浮至1.1倍,此时选用公积金贷款就会比贸易贷款优惠非常多。因此预计自己日后会购买第二套房的投资者可以思量把公积金贷款留到2套房使用。
$ t1 p% r J$ D1 ^. T 加息预期内,选固定利率锁定低息" v4 P. [- C4 b1 ^" q/ X; t
“假如预期加息,具有刚性需求的购房者适宜选择‘固定利率房贷’,岂论贷款期内利率怎样变革,都按约定的固定利率付息。”国家注册理财师陈庆生表现,选择利率时间,要对整个利率调解趋势有个正确的熟悉。# J6 c2 E7 X4 T& e
现在,多数银行对利率升降都实验按年调解的方式,即一年之内无论利率升降频频,贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准,这在升息期,对贷款人合算有利。
* F$ ^! |4 D# F" G' J: J; V7 Z 但另一方面,由于固定利率广泛比浮动利率要高,对于可以得到较高扣头利率的客户而言,选择固定利率房贷未必划算；而对于无法获取下浮利率的客户而言,选择固定利率房贷,是一个不错的选择。
4 h0 M& B& c4 W: I/ m# k7 g 【市场扫描】9 o! N3 o0 e' e9 w, O0 A( a) j, o
观望感情加剧楼市成交平淡0 u- H) t3 }3 m
本月上旬出台的“国11条”再次明确了二套房贷首付不得低于40%,但却也留下了一大牵挂:“贷款利率严格按照风险定价”。风险定价的权利被下放到各大银行,也就是说,二套房贷利率毕竟另有没有扣头,利率标准毕竟为何,将由银行自己根据风险确定。现在,各大银行二套房贷政策的实验细则均未下发。在这个暧昧不明的时期,观望感情加剧,市场成交受到了肯定影响；而出于对银行大概出现的利率竞争性下浮的担心,不少业内人士也担心二套房贷政策的调控结果会大打扣头。
) \& e: s$ q8 n. I& m" A( I 据相识,受到包罗二套房贷政策在内的一系列调控政策的影响下,固然房价短期内并未出现显着变革,但市场观望感情已显着加剧,不少都会成交量也出现下跌。中原地产监测数据体现,1月第1周9个重点都会(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉)一手住宅总成交量环比继承下跌两成以上,此中一线都会成交总量环比下跌20%,别的5个重点都会成交总量环比下跌44%。# T R: Z$ Y: g
二手方面回落幅度更为显着。数据体现,1月1日至1月10日,深圳二手房成交套数为1690套,日均成交套数338套,比上月下跌76.7%,成交面积14.09万平米,日均成交面积2.82万平米,比上月下跌78.8%。别的,本月上半月,北京二手房市场总成交量、住宅成交量分别仅为5839套、5248套,固然依然凌驾了客岁1月同期的5483套、5212套,但是相比客岁12月上半月下跌幅度分别到达了72.2%及73.6%。" I/ x) b3 u) m3 z8 A5 p8 g
除了观望感情影响成交,现在由于总行细则未出,农行、中行等部分银行固然仍在受理二套房贷业务,但已经停息了审批,并将比及细则下发后才会再次重启。业内人士指出,这些银行的做法导致二套房贷的管理时间被拉长,现实上也间接影响了近期的成交量。中原地产胡广东表现,从成友好况来看,自住、改善型买家和投资型买家都出现降落趋势。也就是说,受到影响的并不光仅是中央调控政策指向的投资和谋利性购房活动,自住和改善型需求同样受到肯定的克制。
1 ?' H4 w6 L" }1 Q9 }" | 有业内人士指出,从前通常各大银行总行会要求各分行至少实验基准利率,但本次利率的决议权也大概会下放给各分行自行把握。这一含糊的政策完全大概导致部分银行对二套房贷利率在基准利率底子上睁开竞争性下浮。“毕竟房贷是优质贷款,对银行来说,是必争之地。”该人士担心,二套房贷利率的竞争性下浮将直接使调控政策的结果大打扣头。
, R! g0 `8 A8 X' M: ?6 I: k 南方日报记者卢轶/ z1 c2 x2 S0 ]" S. o5 r& x9 D! _
【房贷tips】
9 I/ K3 _( d- S0 I9 g( J 选择得当自己的还款方式- b, @1 {. [- ?3 n
选择好银行和探求到较为优惠的利率后,下一步投资者必须思量的是贷款的还款方式。由于房贷利率数额的巨大,选择一种得当自己的还款方式可以为你省下更多的资源,并使自己供楼的压力减小。, A* g- T A/ L! d \2 t; b% D; O
资金充裕者等额本金可省大量利钱
/ C6 }* Q) b; {8 T% L2 g9 c 对于资金充裕者来说,等额本金要优于等额本息法。由于先还了大部分的本金,因此剩余的本金所产生的利钱会越来越少,可以节流很大一部分利钱总额。但等额本金方式要求贷款者手头比力宽裕,由于购房者在初期的还款压力比力大。尤其近来央行有加息的预期,在加息周期中,假如利率上行,会更进一步加大了期初还款的压力。$ A+ G# {/ b7 q- \/ { d8 e) x: n# B9 b9 I
别的,也有理财师提示,期初投入过大,大概打乱正常的投资节奏,低沉生存质量。如有更好的投资途径,也不必急于提前还清款子,现在5年以上贸易贷款最优利率为4.284%,通过公道的投资,得到比该利率更高的回报也是有大概的。& ~7 F" q/ }7 ~; q z/ }! I: Q" A& d, S2 I
年轻白领等额递增还款减轻初期压力/ d$ a% j) P; V* Y L% ^* C4 [
而对于不少刚结业工作不久的年轻白领一族,也开始有不少人为房子作计划。但是此类人群刚结业收入并不是许多,但未来收入增长的潜力较大。因此,这类白领应该根据自己的收入递增的特别情况,选择前期还款小的产物,如等额递增还款等方式。固然这种方法末了会产生更多的利钱,但是也是不少人提前实现置业梦的一个有效途径。
8 w* V5 |; N1 d! u 除了“等额递增”等产物,有的银行突破了“等额”的概念,允许客户在先期的一段限期内先按照贷款额的肯定比例来还款(这一比例通常较低),在这段时期竣事后再采取等额本金或等额本息等其他方式来还款。 |
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发表于 2019-6-13 01:17:50