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不动产登记来了 房地产税还有多远？
7 l( u( h9 u1 C5 m% x+ o导读：房地产税改革，主要是为了筹集地方财政收入，还是为了房地产调控或调节收入，思路不同，方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点，房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。如果为了筹集收入，可能要求普遍征收。有研究者测算表明，房地产税有望成为地方重要的收入来源。$ J' }. l9 V% S
11月9日，北京全市16个区县正式实施不动产统一登记制度，开始下发新的产权证书。
) i" Q+ S/ r# T; }& Q; G在此之前，广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署，今年年底全部市县要完成职责机构整合。
9 r5 W9 E( _) I! t3 l9 A! k4 h; W各地不动产登记工作的展开，总是被市场与房地产税联系起来。从2003年开始研究物业税，经过六年时间多地“空转”试点，按评估值征税的技术相对成型；再加上不动产登记带来的基础数据信息，房地产税开征的条件日趋成熟。9 R6 z4 S# J5 m) [9 a2 S# v9 R
现在已无需猜测下一个房地产税试点城市花落谁家，因为房地产税将先立法，再在国内推行。作为税改牵头主要部门的财政部，表示会配合全国人大立法。
5 p7 M5 D8 B5 y8 B3 x0 c! e8 v财政部部长楼继伟在《深化财税体制改革总体方案》通过之后撰文阐释了房地产税改革的思路：对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负；加强调研，立法先行，适时推进。
- w9 ^( ~( y) ^1 C0 K# w5 c5 s9 W不同于之前的物业税和上海、重庆两地的房产税试点，按照楼继伟阐释的改革路径，房地产税改革要对房地产现有各环节税种进行调整，除了税收，收费项目也要纳入进来。兼并哪些税种，取消哪些税种，调整哪些税种，现在还有争议。$ l+ ^2 U, R( H- x8 r
乐观者指出，财税改革是全面深化改革重要一环，房地产税应能在“十三五”期间落地。不过，受立法程序所限，该法最快通过也要到2017年。
5 E" O' l! l8 t3 T& q不动产统一登记体系：2018年成形
4 _" W, d* I- s9 T: H不动产统一登记，能在一定程度上打压房地产市场过盛的投机情绪；所以曾经有地产大佬调侃，不动产统一登记喊了很多年，一直没有实际动作。% o1 g8 S; I% p
现在，这项工作正在切实展开。5 c9 \7 z. O2 \# }) f' p3 F
地方职责机构整合正在推进，根据10月中旬召开的不动产登记工作第四次部际联席会议透露的信息，目前已有198个市(州)完成职责整合，1193个县(区)完成职责机构整合，分别占全国市县总数的60%、42%。2 r/ w- o* Q# ^5 L8 j) H# [+ p
将原本散落在国土、住建、林业、农业、海洋部门等的不动产登记职责整并成统一的不动产登记部门，涉及到人事、编制、机构等调整，并不容易。 p$ H& f/ B% w( \; K$ }
按计划，全部市县职责机构整合的工作应在今年年底完成。为此，四季度国土部展开专项督查，要求准确把握地方职责机构整并具体情况，以职责明确、机构健全、上下衔接为标准，设立台账，强力推进；对年底不能如期完成的地方，将提出问责的意见和建议。
0 Z, `1 J! |, r4 H: b' F7 e' ]职能的整并只是开始，关键是数据信息共享和服务的改善。未来，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享，不得要求不动产登记申请人重复提交。3 N; s( Y3 B. H; X3 N* ~2 J9 o* N
国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示，实施统一登记可以厘清当事人的不动产权利界限，提高登记的准确性和权威性，避免权限不清导致的纠纷；建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。. @4 G1 E: I8 ~6 a3 @8 T
各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。如河北提出，2016年底前，全面完成制度建设、数据整合和各类不动产登记操作系统软件的融合对接；2017年底前，全省不动产登记信息将实现共享并可提供信息查询服务。在国家层面，不动产登记信息管理基础平台，有望在2018年前投入运行，不动产统一登记体系基本形成。* m, M: t3 U! Q9 g" K$ Y. }) l
房地产基础数据库：“变更”中缓慢生成
# r- I, e8 C& ]: j9 a& S. a不动产登记暂行条例规定，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
+ E8 N! V& F/ O/ R" E* ]& j. @江苏一基层地税局官员对21世纪经济报道记者表示，房地产税开征首先面临的难点就是房地产信息资源共享的问题。房地产信息掌握在住建部门手中，税务部门征税需要他们的数据支撑。
, @1 k$ J- c2 c' t9 U. Q: P# C现实是，住建部门掌握的信息也并不健全。中国人民大学公共管理学院教授曲卫东对21世纪经济报道记者表示，在房地产行业市场化之前，土地多是免费划拨，由企事业单位自筹自建，住房多在系统内流通，没有在公开市场上交易。如北京有大量的央产、军产、事业单位房产，这些房产信息掌握在系统内部，并未到政府管理部门登记。9 Y/ u3 l. x0 u- W' Y
不动产统一登记，有助于生成一个完整的基础数据库。不过，数据生成需要时间。- ~3 f* D. y8 w6 q4 W. w
不动产登记暂行条例明确指出，登记遵循“严格管理、稳定连续、方便群众的原则”，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
" M( T4 [' {% D8 ]! L' N各地开始推行统一登记的也多适用“不变不换”的原则，只有在办理抵押登记、变更登记、转移登记等，才重新办理新的产权证，原有的产权证一样有效。因此，完备的数据信息需要在“变更”中缓慢生成。3 A5 ~+ t/ W2 m
曲卫东表示，房地产税开征，要清楚地知道某块土地上有多少房屋信息，用途是什么，需要将原本独立的土地和房屋信息整合起来。另外，未来房地产税若以家庭作为征税单元，还需要有家庭、户籍、人口等信息支撑。
( h7 o* S, x4 Y- a- l% K/ G《税收征管法》的修订试图解决涉税信息共享这一体制问题。目前《税收征管法》修订草案正在走法律程序，此前已在国务院法制办公开征求过一次意见。( r; D, M) H$ o) U# h' e% v
试点12年：从抑制投资到开拓税源- p; k, }# z9 t( G1 p
房地产税讨论了12年，一路演变，改革方案和侧重点有所不同。
3 v' D- a: o& v" [& l) f: |2003年10月，十六届三中全会首次提出物业税的设想，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。; u9 E1 k2 b% s) m( Y
随后，包括北京、深圳等在内共计十个省市开始物业税空转试点。当时改革思路是物业税为财产税，为完善我国税制，参照国际惯例按评估值征收。房地产评估价跟“房”和“地”都密切相关，两者难以切割，所以物业税是将现有持有环节税种——房产税和城镇土地使用税，两者合并而来。' j! p4 N. T" X! S$ T, j1 X+ _
一位曾经参与北京物业税空转试点的地税局官员对21世纪经济报道记者表示，税务系统对房产税改革的思路是很明确的，一是将现行房产税和城镇土地使用税合并成新的“房产税”，按评估值征税，二是扩大征税范围，覆盖个人自住房。
/ [3 T9 \1 w' I' }' U/ ?在房价高企的2009年和2010年，一提房地产调控、长效机制，每每都有物业税或房产税的身影，调控房价放在更重要的位置上。
( D, A7 x/ b& j0 {. c3 }$ f2011年初，经国务院同意，上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。1 Q& s$ x& d; W5 H6 t Z
上海试点方案主要针对新购住房，新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显，主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口，非户籍人口征税门槛更低。
2 H3 Z5 ^1 Q/ _+ A中央财经大学财政学院教授温来成对21世纪经济报道记者表示，上海、重庆两地试点房产税主要是从房地产市场调控的角度出发，税收筹集作用放在比较次要的位置。. c$ v" Y0 C$ s
4年过去了，沪渝两地房价仍在上涨。因此，有人认为两地试点显示房产税对房价调控作用不明显。也有研究认为，开征房产税后，在一定程度上抑制了两地房价过快增长；但房价调控是综合多项因素的结果，如同期上海还有“限购令”。2 R# p \# y! A% \) P+ }6 [* [0 w8 `1 k
2013年11月，十八届三中全会全面深化改革的决定中，明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。这终结了各方对房产税扩大试点的猜想，房地产税改革要立法先行。/ g1 e( I5 N. Z/ x6 N& L
2014年6月，《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。随后10月，财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出，房地产税改革总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。 r! E8 ^9 ?4 }/ \
作为地方财政稳定收入来源之一，房地产税颇受重视。这有诸多原因，如不动产是地方政府天然优良的税基来源，“营改增”之后地方缺乏主体税种，卖地收入难以维系，需要有更长期稳定的税收收入等。
: T" u7 s9 ~' i5 [9 F9 l% g房地产税构成：
+ a& r8 R s# s2 y. y合并“两税”还是“五税一费”- b) x- L$ Z1 B9 x' a
房地产整个产业链条税负构成不合理，一直为外界诟病。开发、建设、交易环节税负较重，保有环节税负较轻，需要适时调整也是业内共识。
D/ J( b; e6 m( u8 H房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种；保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。2 N9 | J. W2 q0 Z7 H2 ?; {
社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示，早前说的房地产税改革，多指“两税合并，评估征收”。现在财政部部长提到要合理设置建设、交易、保有环节税负，提供了一种新的思路，可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，还有城市基础设施配套费(面向建设单位收取的一项费用)，这“五税一费”统筹考虑。" w5 U) g& [$ V8 ?
张斌认为，现行房地产行业税费多集中在建设、交易环节，调整后，住房持有环节税收增加，建设、交易环节税费相应下降，房价有可能有所调节。! T; `' H" K% c/ W; h) I
之所以是“五税一费”，因为房地产行业独有的税种，除了保有环节两税之外，还有耕地占用税、土地增值税和契税；收费项目中，城市基础设施配套费为较大较显著的收费项目。2 J. u2 J) W3 n, e7 y4 k4 K/ W
财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时也表示，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。) G+ d9 ] Q& k+ A: b# p
温来成表示，房地产税的改革，涉及到既有税种的合并或取消，合并哪些，取消哪些，还有争论。有人认为是合并“两税”，有人认为应该涉及到更多税种，比如同时取消政策效果一直不大好的土地增值税等。5 S6 E( \2 h5 O" H* i. X8 p
争议待解：改革路径未达成共识
; n8 ]' k' h* @0 G; O) S房地产税改革，主要是为了筹集地方财政收入，还是为了房地产调控或调节收入，思路不同，方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点，房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。
$ ~% N, x) R. R8 Z- `/ c/ c如果为了筹集收入，可能要求普遍征收。有研究者测算表明，房地产税有望成为地方重要的收入来源。3 R2 }+ k- h* n5 P! V
中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税，根据2010年全国房屋竣工面积(假设免税房屋占一半)，2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米，按照50%的价格评估率(即以评估价的一半作为税基)，参考国际普遍税率1%来测算(实际税率为0.5*1%=0.5%)，当年应征房产税额为6300亿元，占GDP比重为1.5%，占地方本级财政收入比重为15%。" T8 M' m9 ^7 U# t. D% @* Y
如果区别对待普通住宅和高档公寓、豪宅，后者按照3%的税率和70%的评估率(实际税率为0.7*3%=2.1%)来计算，当年房产税收入为6571亿元，占GDP比重为1.7%，占地方本级财政收入比例为16.2%。
7 w* ~- a/ b' o6 v/ C) {4 l; y无论是15%还是16.2%，房产税在地方税收收入中占比都显著提升。安体富指出，房产税持续、均衡、稳定的收入，可以缓解基层政府的财政困难。7 u: B2 m! I% z6 s U! k
如果为了调控房价或调节收入，税收筹集作用将明显减弱。如只对新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易价格为税基，实际税率为0.6%，2011年筹集房产税约为6800万元，占本级财政收入的0.02%。重庆试点方案，只针对高档住宅的方案，实际税率为0.5%-1.2%，2011年征得税款约1个亿，占本级财政收入的0.03%。
8 W* C4 r) f' d6 q- U* B+ y8 p: N如果是统筹考虑整个链条的税收，通过房地产税的改革，未来地方财政增收空间有多大，还值得考量。因为房地产行业贡献的税收占地方财政收入比重很高。如四川统计局分析显示，房地产投资已经成为四川地方税收的主要来源，2010年至2012年，房地产业与建筑业两项税收占全省地方税收收入的比重分别为43.2%、43.5%和42%。
0 a+ B% ]' Z- D" R( l |5 C% O张斌表示，据他测算全国各省(区、市)仅房地产行业本身的税收，对地方税收的平均贡献水平大概在35%。房地产行业税收占比已经比较高，通过增加持有环节税负，使得行业税负进一步增加的空间不大。
: b# t6 } E1 G* r% f7 `土地出让金和房地产税的关系也是绕不开的话题。温来成表示，房价中很大比例是土地出让成本，这块收入已经归政府所有；保有环节开征房产税，针对包括土地出让收入的房价进一步征税，存在重复征税的嫌疑。% J% K2 l. S3 P' r9 u# E, V
此外，上述江苏地税局官员对21世纪经济报道记者表示，面对个人保有环节直接征税，必须慎之又慎。现实中针对个体户的征税就比较困难。企业欠税的话，可以通过银行账户进行扣缴；但对个人家庭征税，像房地产税的住房涉及到人基本生存问题，难以采取强制征税措施。
+ D& u: C. a/ w2 x8 I+ V( E3 N0 l最重要的是，房地产税立法需经法定程序，公开征求意见，提交人大常委会反复审议，过程中各方意见冲突也少不了。多位业内专家对21世纪经济报道记者表示，针对个人或家庭的直接税立法，一定要让程序足够公开透明，让各方观点充分表达，努力寻求各方共识，要审慎推出。 | 
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发表于 2015-11-15 21:45:00