事项：
* e" f( J: M: w* ?) @ 公司本日披露10年9月贩卖数据：实现签约面积113.6万平方米，实现签约金额142.1亿元， 1-9月实现签约面积601.1万平方米，实现签约金额714.2亿元。新增项目7个。. `4 I1 \- R4 D$ q$ T
品评：
. {8 H- ~ U3 B& i6 Z4 U9 n 9月贩卖额同比大增160.1%，再创国内房地产企业单月贩卖新纪录，前9月同比大增50.8%，超09年整年
: m' Y$ g, L6 v y( u: u 9月份公司加大推盘，促进贩卖，单月贩卖面积和贩卖金额分别比09 年同期增长111.5%和160.1%，两指标同比增速均创下年内新高。此中单月贩卖金额达142.1亿，突破8月公司刚刚创下的国内房地产企业单月贩卖纪录——119.9亿元。9月公司贩卖均价为12509元/平米，与8月13104元/平方米的程度相比，环比降落4.5%。前9月，公司累计实现贩卖面积601.1万平方米，贩卖金额714.2亿元，同比增速分别为17.9%和54.8%，此中受益于房价上涨的因素，1-9月累计贩卖金额已超09年整年程度。# o4 s; k" ?2 v+ R
推盘节奏稳固及中小户型主打，是公司贩卖屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由$ P) d L% ~- M* B2 ]
在全行业受到新政调控重压的情况下，公司精确地把握了市场脉搏，仍保持稳固、较快速的推盘节奏。同时公司推出的产物不绝以较被?场承认继承中小户型平凡住宅为主，在9月份公司的贩卖中，90平米以下占比57%，144平米以下占比89%，中小户型平凡住宅占比超08、09年整年均匀程度。这便是公司在近几月市场并非景气时，贩卖得以屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由。
* o: E9 n; e6 {: o 公司应对调控的上风显着，将来仍有望继续跑赢大市9 K- f- i% f1 |5 Z
预测后市，我们以为政策变革将对行业产生显着影响，预计四序度行业团体贩卖速率大概显着放缓，但面临行业变革，公司有三个显着的上风：一是公司产物结构中，重要面向自住购房者的平凡住房比例高达90%左右，90平米以下套型占比约占六成，符合政策导向及市场变革趋势；二是公司在售产物中装修房已经成为主流，比年来备受欢迎，尤其受到首臵首改类客户的追捧，因事项：
6 U5 |* z, z N$ u2 E5 a+ Q 公司本日披露10年9月贩卖数据：实现签约面积113.6万平方米，实现签约金额142.1亿元， 1-9月实现签约面积601.1万平方米，实现签约金额714.2亿元。新增项目7个。. d0 I' I4 Z5 S6 W8 y
品评：
. e% T& h7 K5 ]4 F( M 9月贩卖额同比大增160.1%，再创国内房地产企业单月贩卖新纪录，前9月同比大增50.8%，超09年整年5 [5 `7 V: Y+ p0 _
9月份公司加大推盘，促进贩卖，单月贩卖面积和贩卖金额分别比09 年同期增长111.5%和160.1%，两指标同比增速均创下年内新高。此中单月贩卖金额达142.1亿，突破8月公司刚刚创下的国内房地产企业单月贩卖纪录——119.9亿元。9月公司贩卖均价为12509元/平米，与8月13104元/平方米的程度相比，环比降落4.5%。前9月，公司累计实现贩卖面积601.1万平方米，贩卖金额714.2亿元，同比增速分别为17.9%和54.8%，此中受益于房价上涨的因素，1-9月累计贩卖金额已超09年整年程度。
$ P; k! }8 d( q5 {. V3 \. n/ { 推盘节奏稳固及中小户型主打，是公司贩卖屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由8 w' z9 h% a% h$ B
在全行业受到新政调控重压的情况下，公司精确地把握了市场脉搏，仍保持稳固、较快速的推盘节奏。同时公司推出的产物不绝以较被?场承认继承中小户型平凡住宅为主，在9月份公司的贩卖中，90平米以下占比57%，144平米以下占比89%，中小户型平凡住宅占比超08、09年整年均匀程度。这便是公司在近几月市场并非景气时，贩卖得以屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由。! {! F/ B' m0 v- Z! q
公司应对调控的上风显着，将来仍有望继续跑赢大市
9 O6 q. R! G+ B; n; H+ T, l$ Q 预测后市，我们以为政策变革将对行业产生显着影响，预计四序度行业团体贩卖速率大概显着放缓，但面临行业变革，公司有三个显着的上风：一是公司产物结构中，重要面向自住购房者的平凡住房比例高达90%左右，90平米以下套型占比约占六成，符合政策导向及市场变革趋势；二是公司在售产物中装修房已经成为主流，比年来备受欢迎，尤其受到首臵首改类客户的追捧，因此当市场团体供应放量后，公司产物的竞争力将得到进一步的表现；三是本年前三季度，公司推盘节奏早于市场团体，贩卖速率快于市场团体，这一方面使得公司避开了市场将面临的推盘高峰，另一方面，也镌汰了公司后期推盘的压力，整年贩卖受市场变革的影响较小。由于公司产物结构、特色上的上风依然存在，公司仍有望继续跑赢大市。
* ]. n( m% O! d 扩张步调妥当，新增项目红利远景好
8 C. O' J/ T! ?* i" X 9月份新增7个项目,分别是——
& Z( K: S# I- q 1．东莞南城总部基地项目。该项目位于东莞市南城区东莞大道南端，宏北路以北。项目净占地面积约0.5万平方米，容积率9.0，计容积率构筑面积约4.3万平方米。万科拥有该项目100%权益，需付出地价款0.5亿元。经我们测算，楼面地价约为1163元/平方米，如今周边楼盘均价在5500~6500元/平米。3 l/ s' ?2 A" x9 C2 ^& [
2．佛山里水镇盐南路项目。该项目位于佛山市南海区里水镇，佛山一环以西，盐南路以北。项目净占地面积约6.7万平方米，容积率1.2，计容积率构筑面积约8.0万平方米。万科拥有该项目49%权益，需付出地价款0.8亿元。经我们测算，楼面地价约为2041元/平方米，如今周边楼盘平凡住宅均价至少为5500元/平方米，别墅均价在17000元/平方米以上。' S, d* p; N. n4 m/ h% N
3．北京回龙观1818-028地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村规划一起以西、安宁庄路以东。项目净占地面积约8.7万平方米，容积率2.8，计容积率构筑面积约19.3万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出地价款6.4亿元。经我们测算，楼面地价约为6632元/平方米，如今周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。. v6 k* _0 u z; {6 ^- B1 p
4．北京回龙观1818-007、009号地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村，东至昌平路，南至回龙观村中街。项目净占地面积约13.7万平方米，容积率2.66。计容积率构筑面积约36.5万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出地价款10.6亿元。经我们测算，楼面地价约为5808元/平方米，如今周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。7 m7 D4 \, O7 |' `: X4 |) g
5．廊坊香河2010-35~40地块。该项目位于廊坊市香河县，项目净占地面积约28.1万平方米，容积率1.5。计容积率构筑面积约42.0万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出地价款1.7亿元。经我们测算，楼面地价约为810元/平方米，如今周边楼盘均价约为4500元/平方米。
9 n, g% c' e3 L2 q5 B$ ^2 Z2 o6 a 6．唐山凤凰新城项目。该项目位于唐山市凤凰新城大里路东侧、翔云道北侧，项目净占地面积约7.9万平方米，容积率2.5。计容积率构筑面积约19.8万平方米。万科拥有该项目60%权益，需付出地价款1.9亿元。经我们测算，楼面地价约为1599元/平方米，如今周边楼盘均价至少为6000元/平方米。
5 A6 B2 K( e. W; M" N7 o( K( ]2 } 7．烟台中联物流项目。该项目位于烟台福山高新区，奇泉路与永达街交汇处。项目净占地面积约19.0万平方米，容积率1.9，计容积率构筑面积约36.2万平方米。万科拥有该项目70%权益，需付出综合改造资本约1.4亿元。经我们测算，楼面地价约为552元/平方米，如今周边楼盘均价至少为4000元/平方米。
# ?5 u s2 _$ ~0 \; U9 {; p% M 公司在调控窘境中再次彰显龙头风范，维持保举评级. ~* V. Q# ?# }
受调控政策影响，全行业贩卖面积出现差别程度的下滑，根据我们跟踪的重点都会贩卖数据表现，克制9月尾，一、二线都会累计销量均不及09年同期。公司在窘境中彰显气力，精确把握市场脉搏，联合自身强盛的开辟本事，公道控制推盘节奏，在保持肯定推盘速率的同时有用避开市场推盘高峰，使得贩卖屡创佳绩，逾越行业均匀程度。我们预计，公司2010年整年贩卖额有望迫近900亿，同比实现约40%的增长。预计公司10-12年EPS分别为0.63元（13.4x）、0.80元（10.6x）和0.95元（8.9x），妥当增长，NAV9.2元，相对如今股价折让8.3%，维持“保举”评级。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:00:05