事项：
% o* k3 s0 f6 W" j- c( G/ u$ `% M 公司本日披露10年9月贩卖数据：实现签约面积113.6万平方米，实现签约金额142.1亿元， 1-9月实现签约面积601.1万平方米，实现签约金额714.2亿元。新增项目7个。1 |$ w F& B4 P T. B- ?
品评：1 b: ?. @2 ` y/ i
9月贩卖额同比大增160.1%，再创国内房地产企业单月贩卖新纪录，前9月同比大增50.8%，超09年整年4 A8 B) X% B. `" W# w z+ s4 F
9月份公司加大推盘，促进贩卖，单月贩卖面积和贩卖金额分别比09 年同期增长111.5%和160.1%，两指标同比增速均创下年内新高。此中单月贩卖金额达142.1亿，突破8月公司刚刚创下的国内房地产企业单月贩卖纪录——119.9亿元。9月公司贩卖均价为12509元/平米，与8月13104元/平方米的程度相比，环比降落4.5%。前9月，公司累计实现贩卖面积601.1万平方米，贩卖金额714.2亿元，同比增速分别为17.9%和54.8%，此中受益于房价上涨的因素，1-9月累计贩卖金额已超09年整年程度。0 u) [9 P; C- B! R: v% h
推盘节奏稳固及中小户型主打，是公司贩卖屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由
6 d, y7 K8 w1 Q6 ^ 在全行业受到新政调控重压的情况下，公司精确地把握了市场脉搏，仍保持稳固、较快速的推盘节奏。同时公司推出的产物不绝以较被?场承认继承中小户型平凡住宅为主，在9月份公司的贩卖中，90平米以下占比57%，144平米以下占比89%，中小户型平凡住宅占比超08、09年整年均匀程度。这便是公司在近几月市场并非景气时，贩卖得以屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由。
; m" j/ L* l# f7 `5 ~ c 公司应对调控的上风显着，将来仍有望继续跑赢大市 m3 s" P* j# t, g0 R7 p
预测后市，我们以为政策变革将对行业产生显着影响，预计四序度行业团体贩卖速率大概显着放缓，但面临行业变革，公司有三个显着的上风：一是公司产物结构中，重要面向自住购房者的平凡住房比例高达90%左右，90平米以下套型占比约占六成，符合政策导向及市场变革趋势；二是公司在售产物中装修房已经成为主流，比年来备受欢迎，尤其受到首臵首改类客户的追捧，因事项：
4 o0 b4 X0 P8 m7 o% r" b% S' k 公司本日披露10年9月贩卖数据：实现签约面积113.6万平方米，实现签约金额142.1亿元， 1-9月实现签约面积601.1万平方米，实现签约金额714.2亿元。新增项目7个。
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3 L `/ a/ K; _5 z. y1 c c$ C 9月贩卖额同比大增160.1%，再创国内房地产企业单月贩卖新纪录，前9月同比大增50.8%，超09年整年7 R$ \7 \- ?/ Q9 Q
9月份公司加大推盘，促进贩卖，单月贩卖面积和贩卖金额分别比09 年同期增长111.5%和160.1%，两指标同比增速均创下年内新高。此中单月贩卖金额达142.1亿，突破8月公司刚刚创下的国内房地产企业单月贩卖纪录——119.9亿元。9月公司贩卖均价为12509元/平米，与8月13104元/平方米的程度相比，环比降落4.5%。前9月，公司累计实现贩卖面积601.1万平方米，贩卖金额714.2亿元，同比增速分别为17.9%和54.8%，此中受益于房价上涨的因素，1-9月累计贩卖金额已超09年整年程度。
, U; A! L" J/ Z$ }4 _! b: G 推盘节奏稳固及中小户型主打，是公司贩卖屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由
$ E, u5 w2 U; G. y! g 在全行业受到新政调控重压的情况下，公司精确地把握了市场脉搏，仍保持稳固、较快速的推盘节奏。同时公司推出的产物不绝以较被?场承认继承中小户型平凡住宅为主，在9月份公司的贩卖中，90平米以下占比57%，144平米以下占比89%，中小户型平凡住宅占比超08、09年整年均匀程度。这便是公司在近几月市场并非景气时，贩卖得以屡创佳绩、跑赢大市的重要缘故原由。9 [$ |" [. k9 s6 U
公司应对调控的上风显着，将来仍有望继续跑赢大市
, w6 |7 Q8 ^# t& _- N, q0 g3 m 预测后市，我们以为政策变革将对行业产生显着影响，预计四序度行业团体贩卖速率大概显着放缓，但面临行业变革，公司有三个显着的上风：一是公司产物结构中，重要面向自住购房者的平凡住房比例高达90%左右，90平米以下套型占比约占六成，符合政策导向及市场变革趋势；二是公司在售产物中装修房已经成为主流，比年来备受欢迎，尤其受到首臵首改类客户的追捧，因此当市场团体供应放量后，公司产物的竞争力将得到进一步的表现；三是本年前三季度，公司推盘节奏早于市场团体，贩卖速率快于市场团体，这一方面使得公司避开了市场将面临的推盘高峰，另一方面，也镌汰了公司后期推盘的压力，整年贩卖受市场变革的影响较小。由于公司产物结构、特色上的上风依然存在，公司仍有望继续跑赢大市。
- y- L2 @: X, g7 c4 s9 V 扩张步调妥当，新增项目红利远景好
8 W0 F- V1 |3 J# ~9 G! R4 J1 E2 a 9月份新增7个项目,分别是——
' x/ B% j# @$ G/ Y* ` @; V+ Z 1．东莞南城总部基地项目。该项目位于东莞市南城区东莞大道南端，宏北路以北。项目净占地面积约0.5万平方米，容积率9.0，计容积率构筑面积约4.3万平方米。万科拥有该项目100%权益，需付出地价款0.5亿元。经我们测算，楼面地价约为1163元/平方米，如今周边楼盘均价在5500~6500元/平米。5 g" ~8 m; E) {; M* ]
2．佛山里水镇盐南路项目。该项目位于佛山市南海区里水镇，佛山一环以西，盐南路以北。项目净占地面积约6.7万平方米，容积率1.2，计容积率构筑面积约8.0万平方米。万科拥有该项目49%权益，需付出地价款0.8亿元。经我们测算，楼面地价约为2041元/平方米，如今周边楼盘平凡住宅均价至少为5500元/平方米，别墅均价在17000元/平方米以上。
8 F" _6 D: `/ |' m* `5 f/ z" ] 3．北京回龙观1818-028地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村规划一起以西、安宁庄路以东。项目净占地面积约8.7万平方米，容积率2.8，计容积率构筑面积约19.3万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出地价款6.4亿元。经我们测算，楼面地价约为6632元/平方米，如今周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。3 D8 s3 H7 f6 ?( o( M
4．北京回龙观1818-007、009号地块。该项目位于北京市昌平区回龙观村，东至昌平路，南至回龙观村中街。项目净占地面积约13.7万平方米，容积率2.66。计容积率构筑面积约36.5万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出地价款10.6亿元。经我们测算，楼面地价约为5808元/平方米，如今周边楼盘均价在19000-22000元/平方米。
7 Z) Y1 n: d; z" S 5．廊坊香河2010-35~40地块。该项目位于廊坊市香河县，项目净占地面积约28.1万平方米，容积率1.5。计容积率构筑面积约42.0万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出地价款1.7亿元。经我们测算，楼面地价约为810元/平方米，如今周边楼盘均价约为4500元/平方米。
( `& t( D. d- _/ A2 [* Z) h 6．唐山凤凰新城项目。该项目位于唐山市凤凰新城大里路东侧、翔云道北侧，项目净占地面积约7.9万平方米，容积率2.5。计容积率构筑面积约19.8万平方米。万科拥有该项目60%权益，需付出地价款1.9亿元。经我们测算，楼面地价约为1599元/平方米，如今周边楼盘均价至少为6000元/平方米。( C' k9 z3 Y& t) ~9 G+ k
7．烟台中联物流项目。该项目位于烟台福山高新区，奇泉路与永达街交汇处。项目净占地面积约19.0万平方米，容积率1.9，计容积率构筑面积约36.2万平方米。万科拥有该项目70%权益，需付出综合改造资本约1.4亿元。经我们测算，楼面地价约为552元/平方米，如今周边楼盘均价至少为4000元/平方米。
/ V+ C1 o& Q1 ]( K, u- P 公司在调控窘境中再次彰显龙头风范，维持保举评级
7 e5 T8 I( o% M& t, _8 r( X" v 受调控政策影响，全行业贩卖面积出现差别程度的下滑，根据我们跟踪的重点都会贩卖数据表现，克制9月尾，一、二线都会累计销量均不及09年同期。公司在窘境中彰显气力，精确把握市场脉搏，联合自身强盛的开辟本事，公道控制推盘节奏，在保持肯定推盘速率的同时有用避开市场推盘高峰，使得贩卖屡创佳绩，逾越行业均匀程度。我们预计，公司2010年整年贩卖额有望迫近900亿，同比实现约40%的增长。预计公司10-12年EPS分别为0.63元（13.4x）、0.80元（10.6x）和0.95元（8.9x），妥当增长，NAV9.2元，相对如今股价折让8.3%，维持“保举”评级。（国信证券研究所）: _) ^ m6 i/ D7 Q4 a/ C" o
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发表于 2019-5-6 09:00:05