《关于完善电梯维保责任过渡期法律规定的建议》
致：全国人大常委会法工委、住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局一、问题背景与严峻性
现状概述
我国现行电梯维保责任体系存在严重漏洞，保修期结束后1-3年成为矛盾纠纷高发期。以XX小区为例，保修期结束后第3年因仅有2户入住，每户需承担年维保费5000元，远超合理范围，引发持续上访。
数据支撑
据中国消费者协会统计，2023年此类投诉量同比激增42%。
住建部抽样调查显示，全国62%的住宅电梯在保修期结束后出现维保纠纷，平均解决耗时19个月，期间电梯停运率高达37%。
典型案例
南京某小区：2024年3月，因2户业主无力承担1.2万元/年的费用，导致80岁老人爬楼猝死
杭州XX小区：电梯停运187天，业主集体上访，引发社会广泛关注。
二、现行法律缺陷分析
立法空白
《建设工程质量管理条例》第40条仅规定最低2年保修期，对保修期后责任过渡只字未提，导致“责任悬崖”现象。
监管缺位
住建部门对开发商逃避后合同义务缺乏有效制约手段。
市场监管部门因“无法可依”难以介入。
司法困境
同类案件裁判标准不一，例如：
(2023)苏05民终XX号：判开发商承担保修期后第1年40%费用。
(2024)粤01民终XX号：判业主全额承担。
三、具体立法建议
明确梯度责任制度
建议在《特种设备安全法》中增加：
**第四十五条之一（新增）**住宅电梯保修期结束后三年内，建设单位应当根据实际入住率按以下标准承担责任：- 第1年：≥30%- 第2年：≥15%- 第3年：≥10%（实际入住率以电网公司提供的用电数据为准）
建立电梯养老金制度
修订《住宅专项维修资金管理办法》，要求开发商按项目总造价的**2%**计提终身维保基金。
基金由住建部门与业主委员会双签监管，确保专款专用。
完善监管机制
住建部门建立开发商履约评价系统，将逃避责任行为纳入信用黑名单。
市场监管部门制定《电梯维保收费指引》，明确费用构成和公示要求。
四、紧急补救措施
成立专项工作组
由国务院办公厅牵头成立“电梯维保纠纷处置专班”，协调多部门联动解决历史遗留问题。
资金应急保障
授权地方住建局强制划拨开发商预售监管资金，用于垫付维保费用。
设立省级应急救助基金，资金来源包括：
物业保修金利息
公共收益结余
司法快速通道
最高人民法院发布司法解释，统一裁判标准，明确：
质量关联性鉴定程序
业主代位权行使条件
五、实施保障与试点计划
试点先行
在长三角、珠三角选择10个城市开展2年试点，重点测试：
责任比例的科学性
资金监管的有效性
信用惩戒
将逃避过渡期责任的行为纳入“房地产企业信用黑名单”，实施以下限制：
禁止参与土地招拍挂
冻结预售许可证发放
公众监督机制
建立全国电梯维保信息公开平台，实时公示费用使用情况。
开通业主投诉直达通道（12345热线增设“电梯维权”专席）。
六、结语与呼吁
电梯安全事关千家万户，完善立法刻不容缓。我们恳请：
将本议题列入2025年国务院立法计划。
启动专项立法调研，听取基层业主意见。
推动多部门联合执法，切实解决这一重大民生痛点。 大多数都是这2种原因导致后继问题纠纷，一种是开发商在电梯保修期2年内电梯维护费没有结清，一种是保修期结束后1-3年因入住率低，虽然开发商在电梯保修期费用已结清，但在保修期结束后过渡期因法律漏洞开发商放弃，慢慢形成电梯维护费拖欠，后继开发商委托代理管理人把新陆陆续续进住业主原本每年每户交电梯维护费170元提升到每年320-350元，没有向业主公开，当电梯维护费交了几年后，各业主要求公开每年交电梯维护费，前期开发商代理管理人还不敢公开，当强制公开后，实际每户才交170元，而几年一直被按320-350收取业主不满，就拒接再交，认为自己已经多交，矛盾从这里开始，由于法律漏洞责任，纠纷村委无法解决，派出所无法解决，市政府无法解决，一年闹一年，电梯停无次数？
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