致：全国人大常委会法工委、住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局
/ ?0 O5 M# w8 }3 G& L5 C一、问题背景与严峻性
+ ]! q. C8 B; l现状概述. n! i4 g$ ?5 B$ w. H
我国现行电梯维保责任体系存在严重漏洞，保修期结束后1-3年成为矛盾纠纷高发期。以XX小区为例，保修期结束后第3年因仅有2户入住，每户需承担年维保费5000元，远超合理范围，引发持续上访。
# W& A2 H/ c: ]1 I: I& ?0 p6 C数据支撑6 |) }/ f7 c8 W# n( l. x
据中国消费者协会统计，2023年此类投诉量同比激增42%。1 {) ^! G U8 R" E4 d1 I0 Y. H
住建部抽样调查显示，全国62%的住宅电梯在保修期结束后出现维保纠纷，平均解决耗时19个月，期间电梯停运率高达37%。
& J- l5 b! U8 U- x) K典型案例1 q0 z4 j& H! U% [& y
南京某小区：2024年3月，因2户业主无力承担1.2万元/年的费用，导致80岁老人爬楼猝死2 s" r% S, G8 U" D l1 R- ?0 v3 v
杭州XX小区：电梯停运187天，业主集体上访，引发社会广泛关注。
1 D3 k, U$ x+ D二、现行法律缺陷分析" f9 M; H: x( ]8 h C
立法空白( ]% x2 H: u8 C1 a3 w. X
《建设工程质量管理条例》第40条仅规定最低2年保修期，对保修期后责任过渡只字未提，导致“责任悬崖”现象。
3 y8 z4 {: e: M; Y+ E' E, q监管缺位
. X4 o8 e% J2 v6 R" O/ N; \住建部门对开发商逃避后合同义务缺乏有效制约手段。
2 z0 g- I; W2 G4 M& X# l市场监管部门因“无法可依”难以介入。1 B+ j2 n8 Q4 u
司法困境, Z% ^, K; F' i6 S% [. L! C3 N- L' K
同类案件裁判标准不一，例如：
/ ]7 \; o0 d2 ^) a# M( ~8 U2 F+ B(2023)苏05民终XX号：判开发商承担保修期后第1年40%费用。
- b# f5 q. B+ ~5 \(2024)粤01民终XX号：判业主全额承担。
/ C5 ?8 l& b9 s6 J三、具体立法建议
- G9 ]8 P$ ^" s# z- H; J& r明确梯度责任制度5 v/ a* m# @: g0 t( A
建议在《特种设备安全法》中增加：
0 w2 |1 I8 @6 e& G% x3 {4 r**第四十五条之一（新增）** 住宅电梯保修期结束后三年内，建设单位应当根据实际入住率按以下标准承担责任： - 第1年：≥30% - 第2年：≥15% - 第3年：≥10% （实际入住率以电网公司提供的用电数据为准）
1 ^2 ^) `2 z7 C+ f1 ?+ l0 s9 t% R5 \建立电梯养老金制度
. G( ]. z; r2 J, ~# G4 {修订《住宅专项维修资金管理办法》，要求开发商按项目总造价的**2%**计提终身维保基金。: ]4 I* O1 \9 n D
基金由住建部门与业主委员会双签监管，确保专款专用。
" v0 m: X( x3 b9 c7 l完善监管机制
7 T- V7 `' {* ^- j2 i8 C# P/ \$ D9 f* p5 c住建部门建立开发商履约评价系统，将逃避责任行为纳入信用黑名单。
3 o2 a4 C g+ g, n2 b市场监管部门制定《电梯维保收费指引》，明确费用构成和公示要求。6 K% l& X# m+ v! k
四、紧急补救措施
7 V" x: e/ d$ N) o成立专项工作组
7 @8 d& s5 F* A# P N( c由国务院办公厅牵头成立“电梯维保纠纷处置专班”，协调多部门联动解决历史遗留问题。1 m6 o# V( v' E# ^6 l. ?; p2 b! Q& `3 u
资金应急保障
* p- n; N1 F* t5 n8 _授权地方住建局强制划拨开发商预售监管资金，用于垫付维保费用。
+ N9 N1 c6 d/ ?, V2 Y* p设立省级应急救助基金，资金来源包括：6 \7 E# I/ g- R
物业保修金利息
. A: A& M- ]! s C% ^公共收益结余
8 V& o% r- `4 I) g司法快速通道7 a7 ?( R6 h& R/ X6 v
最高人民法院发布司法解释，统一裁判标准，明确：+ A! _7 c# g" O1 _& O
质量关联性鉴定程序
! O7 ?0 X5 T2 ?. z H业主代位权行使条件
9 C+ G1 i" ]1 r5 [$ D, i7 u, h4 z五、实施保障与试点计划: {( i. o% \ d8 E* Y
试点先行4 e6 g$ Y4 @" u( w; `
在长三角、珠三角选择10个城市开展2年试点，重点测试：. L1 I( G; \* v7 ~, E
责任比例的科学性9 H, c! R) S/ p2 a" k
资金监管的有效性0 ]# o! ?. G4 [! r+ T8 w& \
信用惩戒: J, l# p4 Y3 B
将逃避过渡期责任的行为纳入“房地产企业信用黑名单”，实施以下限制：0 H3 b* B, r: U4 p* K
禁止参与土地招拍挂' \9 a0 C& P. ^! o
冻结预售许可证发放8 D: s. m, F$ e! S
公众监督机制# r4 ~/ h2 k' |& d6 O+ K0 t
建立全国电梯维保信息公开平台，实时公示费用使用情况。9 Q/ d, K; Z2 v: J6 r
开通业主投诉直达通道（12345热线增设“电梯维权”专席）。2 [1 m K& q, \2 x/ E7 G
六、结语与呼吁; h6 Z( B* I# d9 D% c
电梯安全事关千家万户，完善立法刻不容缓。我们恳请：
4 U$ K& _' \7 Y; B: b b将本议题列入2025年国务院立法计划。3 O5 w, _# N% w7 E/ l' _% d
启动专项立法调研，听取基层业主意见。
: ?8 C1 G R/ W) D! P9 K推动多部门联合执法，切实解决这一重大民生痛点。 | 
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