房企人士称配建推高地价 自住房弃购尴尬
% ~) m1 @+ C: G d/ N6 l% o- Q' o1 c作为取消经适房、两限房后的更换品，寄盼望于管理都会“夹心层”住房题目的自住房，由于渐渐丧失其最根本的代价上风，正在陷入尴尬的田地。4 Y5 Z& ]9 h; N& M# M
中原地产2015年度总结陈诉表现，受制于速率和销量两方面的压力，停止2015年12月尾，在上市的47个自住房项目中已经有17个项目尾盘房源自动放弃限购特权，转公开贩卖比例超三成，放宽购买人群与平凡商品房完全划一。! V' N. u: Z, |+ z. G
“撤消一些家庭确实存在经济题目之外，不少家庭在比力了自住房的风致、位置和代价之后，做出了弃购的选择。”对此，北京一位自住房项目负责人郭立（化名）对《中原时报》记者表现。
: ?! L+ |; R; ~9 F9 u+ I同时，随着北京地盘代价的频频上升，不少开辟商及业内专家对自住房政策的走向产生质疑。
: h/ s6 e0 j$ }; h7 I代价上风丧失
1 \0 E, x: a) C$ r Q @! e' L在自住房申购家庭终极选择弃购的浩繁缘故起因中，最紧张的缘故起因还是代价。
: y& l. |6 d: A“自住房着实是给出了一个夹心代价，自住房的优选家庭大多是经适房和两限房的轮候家庭，现在自住房的代价对于我们来说过高，但对于收入相对较高的申购家庭来说，会在位置、交通等环境下权衡思量，而自住房的代价也没有太多上风。”北京一位自住房优先申购家庭代表刘芳（化名）对记者坦言。* n# S, ~, p: p; Z7 P
以位于门头沟区双峪环岛附近的北都城建·上悦居项目为例，这一自住房项目在客岁12月尾之前已举行了两次优先及非优先申购家庭会集选房。二次选房后，认购已签约的房源共计681套，剩余可售房源共计325套。剩余可售房源已于本年1月9日同一对外举行贩卖，不区分优先与非优先家庭。+ U6 f! J( A; t
“现在两居和三居户型都另有可售房源，代价与之前自住房的代价稳固，均价为22058元/平米，三居户型另有楼层较好的房源。”上悦居售楼处售楼员李亚峰对记者表现。3 y$ h. i: Y) l) |
而据记者查询搜房网的贩卖信息表现，与上悦居同样位于门头沟永定镇的中国铁建·梧桐汇项目贩卖均价也为22000元/平米。而同在永定镇且同为自住房转商品房贩卖的中铁·西城项目现在公开售价为19500元/平米。
. b& w: ]0 F! `% z5 p0 v+ R: g0 y按照北京市的相干政策规定，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭、一连缴纳5年社保且名下无房的非京籍家庭均可申请购买一套自住型商品房。与北京现行的商品房限购政策相比，自住房只是额外限定了京籍家庭仅可购买一套。
$ ]' [# v8 x+ N2 G5 n7 k) p# z“现在来看，同地区的自住房代价与商品房相比相差幅度并不太大，思量到代价与区位、交通、周边配套的关系，因此我宁愿选择区位上风较好的二手房，也不肯意买自住房。”一位近期正在思量购房的非京籍购房者告诉记者。* }' O$ S4 J8 @5 d U6 H# U
按照北京市住建委关于自住房的定价政策，自住房的贩卖代价在地盘出让时就按照“比四周商品房成交均价下调30%”的原则确定下来。但时至本日，北京部分自住房的代价也已到达较高程度。
; n6 f- X/ w' ]. _3 H& A$ u据记者观察，北京自住房政策落地之初，供应的项目多分布在五环周边，代价也根本都在22000元/平米。2015年，北京住宅供地锐减，地盘代价高企，使得自住房的区位分布外移至六环乃至六环之外。个别间隔市区较近、交通较便利的自住房，则出今世价高端化的特性，如位于南三环丰台区附近的首开华润·花香四序成交均价在29000元/平米左右。% |2 V- @: d r# P7 P3 h5 p
“按照政策，购买自住房后，如果须要转让，到时还要上缴30%收益，如果周边商品房代价已经靠近自住房的代价，那么购买自住房还是不划算。”刘芳如是说。5 T; S6 ?3 |& p7 ~. p
对此，北京市住建委一位相干负责人告诉记者，现在北京市住建委也在思量应对步调，现在已有不少开辟商向住建委发起在申购和弃购环节设置附加条件，以此盼望申购者在申购某一项目时会更加慎重，而不是抱着“试试看”的心态申请购买。3 }+ s4 t7 N. P. X
自住房令开辟商头疼! I" F8 [0 D$ u, w' P: u
为管理自住房频仍遭到弃购的环境，北京市无奈之下想出了“回购”的办法。
5 A+ q* {* f4 _2015年10月，位于向阳区来广营地区的东洲故里自住房项目，在自住房申购家庭举行了两次选房后，仍旧有818套剩余房源。为此，东城区操持购买其剩余房源，作为中央城区棚户区改造的对接安置房。这也是北京初次出现政府收购自住房用作安置房的环境。' M& p8 c- v* K; e
对此，北京市住建委的相干负责人其时夸大，固然用作了对接安置房，但这些房源的性子稳固，仍旧是自住房，也须要服从自住房的相干政策，5年内不得上市交易业务，满5年后上市要补交价款等。0 L4 C4 ?# h% |( S3 z- T+ r- s
“现在在自住房项目上感到最头疼的是开辟商，一方面北京的地盘代价已颠末高，而造成高地价的紧张缘故起因之一就是在竞价过程中开辟商须要竞争配建大量保障房面积，此中也包罗自住房。但另一方面，已建成的自住房却没人买，无论是转为商品房贩卖还是政府回购，无形中都会增长开辟商的贩卖资源或压缩利润空间。”郭立对记者表现。
6 ~0 L2 H" Y3 E“从现在的趋势来说，后期在建的自住房项目入市机会会更难把握，尽早入市固然能缓解资金压力，但是由于位置并不好，因此只能寄盼望于周边商品房上涨带来的代价上风。”一位在昌平开辟自住房项目标开辟商对记者表现。
2 Y, q9 ]0 |9 U6 c% O/ z5 W/ _5 P按照他的逻辑，自住房具有保障房性子，其利润率较低，开辟商积极投身此中是由于自住房项目贩卖回款很快，较高的资金周转率将为企业带来收益。但如果自住房的弃购征象增多，贩卖进度影响到房企资金周转，北京自住房的建立进度也将受到影响。% I7 R; z# F% [: _; |4 w# D
“现实上，现在不少自住房项目都用于定向安置，如门头沟地区的不少自住房，都用于单元定向贩卖，这也是没办法的办法了。”郭立如是说。4 u0 t0 K3 C o# @& }2 I
4 e, O% o, z1 q$ [2 T- i& v9 `值得注意的是，自住房的供地力度和入市进度不绝在下滑。公开数据表现，配建自住房地块占成交策划性用地的比例，从2013年的40%降到2014年的30%，而到2015年，这一比例已不敷20%。只管住建委明白表现不会让自住房出现“断顿”的环境，自住房越来越少，优质自住房越来越难买到也是不争的究竟。% b! i; a' o/ t" A$ O) d' I7 V
在自住房弃购率攀升、自住房代价上涨的配景下，已经有业内人士对自住房的政策计划产生了质疑。一位对北京市保障性住房政策有着深入明白的业内人士担心，如果商品房代价继承下调，出现自住房与商品房代价倒挂的征象，那自住房政策大概会走被骗年经适房与限价房政策的老路，成为尴尬的“鸡肋”政策。 | 
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发表于 2019-6-23 23:37:58