任志强：压倒中国经济的最后一根稻草是房地产

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-24 00:08:57

任志强：压倒中国经济的末了一根稻草是房地产

（泉源：中国金融四十人论坛）
文/任志强中国房地产业行业副会长
中国经济下行须要想出管理办法
习主席在客岁12月召开的中心经济工作集会讲“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构的改革”。许多报道忽略了前半句，实际上习主席的意思是，要先扩大国内斲丧，假如没有扩大斲丧，只讲供给，供给和需求的关系是扭曲的。在客岁11月11日的财经向导小组第十一次集会上，习主席提出“房地产必须稳固发展，继续去库存，进步房企扩大再生产的积极性”。
已往的中心经济工作集会，除了对房地产提出去库存、加杠杆、加大生产本领以外，对其他行业提出的都是去产能。压倒中国经济这个骆驼的末了一颗稻草是什么？就是房地产，一旦房地产的增速下去，会把骆驼压倒，只有房地产保持增速，才华把骆驼撑起来。
关于房地产政策，中心经济工作集会提出，第一要天然人购房，不能打击投资、谋利举动，这是对2011年政策提出打击投资和谋利举动的修正。第二提出取消过期的限定政策。
提到库存，为什么会形成库存？
这和限购、限贷、加税，一、二套房存在差异和不能买第三套房的政策干系，从2011年开始连续三年出台政策，房地产行业的库存也开始上升。“十二五”规划提出创建3600万套保障性住房，大量创建保障性住房就出现了一个征象，在拆迁过程中，有人得到五套房子，并把此中四套卖了，极大地增长了市场供应量。这是房地产商无法盘算的，于是在二手房生意业务敏捷增长的过程中，有相称一部分是新居子，而这一部分新居子是由于保障房政策导致的额外供应。新增住房和保障房挤出的新增供给，两方面共同作用，导致现有库存增长。
为什么说房地产对管理中国经济的题目有至关告急的作用？
税收方面，房地产税、地盘增值税和地盘利用税等占到总税收的约12%，假如加上业务税、所得税大概是30%，再加上四万亿的地盘财政，统共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%，金融业是15.9%，已往房地产业可以到达20%，而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速，GDP增长率都是上升的，反之GDP增速都是降落的，多年云云。
假如房地产行业不景气，地方债、银行债，以致是金融的题目都会袒暴露来。北京银行最大的坏账泉源是钢贸企业，占25%以上，其次是煤炭企业，占20%左右。就房地产行业而言，购房者和开辟商在银行的坏账率现在都是很低的，假如坏账率上升的话会出现题目。
房地产投资大量降落，与房地产行业中国企占比很低有关——国企只占房地产行业总投资的11%，最高到达17%。许多大国企不往二、三、四线都会发展，着实房地产行业的自我调治本领是很好的。像钢铁行业里国企许多，这些国企的逻辑就是，越被要求增长库存，就越不干活，而这就导致投资淘汰，并带来GDP增速降落，如答应以欺压政府脱手。
要让房地产投资规复到正常程度，须要地盘供应先行。客岁地盘30%的负增长须要增补返来。政府的保障性住房也要补上，“十二五”期间有3600万套保障性住房，但是“十三五”期间就没有了，现在住建部和地方政府已经出台要淘汰经济实用性住房、保障性住房的政策。一方面是开辟商的投资，一方面是政府投资，这两方面投资都降落的话，房地产市场自己增速就上不去。我以为要管理中国经济将来的发展题目，全部抵牾就会合在房地产行业，现在看来只有房地产能救中国。
现在大概有12个地方政府出台了减免左券税的政策，重庆出台了淘汰预征税减收、淘汰各种税费比例的政策，来救活生产方、开辟商，以便让开辟商有更多现金流管理库存题目。
但我以为还不敷，应该购房减免个税，包罗用个税冲抵个贷利钱。现在个税收入大概7000亿左右，减免10%就是700亿，纵然把2000万人的购房举动打对折，也有1000万人购房，完全可以把现有房产库存管理掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右，包罗地盘增值税、生意业务税等。现在每年新增1000万套左右住房，税费大概靠近4万亿，以是再增长1000万套新增住房，最少也要再增长1万多亿税收，这是一个最好的长期办法。而在取消全部过期政策后，各人肯定乐意购买第三套房子，国家不消担心不想买房的题目。对于买房者来说，还房贷的利钱就是节流个税。
银行现在有两种还贷方式，一种是只还息不还本，另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的举动酿成了租房子，除了缴纳20%首付以外，利钱可以抵掉个税，而已往是交完个税再还利钱。固然房子首付大概是借来的，但无论怎样，利钱抵税肯定会动员每年至少1000万套以上的新购房需求。
公众到底有购房的需求吗？

我以为有，假如没有需求，3600万套保障性住房的居住和更换题目就不会出现了。我们观察过12个都会发现，许多人在拆迁过程中分到了几套房子，自住此中一套，别的的则举行二手房生意业务。实际上假如这部分供应取消了，并将其转换成商品房，那么对房屋的斲丧需求是存在的。现在看来，取消第三套住房的限定性条件、取消一、二套房的差异利率、或取消其他限定性条件，都对房地产行业的需求增长有利。
而现在，由于央行不管理一、二套住房差异利率和第三套住房贷款题目，地方政府的政策是打扣头的。为什么第二套住房的首付还要高达25%-30%？为什么不答应购买第三套房贷款呢？当个人杠杆增长的时间，开辟商可以消化库存，房地产行业的总杠杆会降落。现在的个人存款率是充足的，而企业的存款率大概会出现题目，但是假如企业可以或许消化库存，把资金盘活，举行投资，杠杆率就会降落，投资增长由负变正。

别的，按人均盘算住房需求是错误的。假如按照户数盘算，天下匀称是从3.7人/户低沉到3.02人/户，实际上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异分析白什么题目？户籍是按照户口原来统计的，但很大概出现和朋侪合租房子的情况，实际上应该盘算成一室多户。而假如按单个生齿比例盘算，四大都会的这个增长比率将到达30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%，按照这个增长率，生齿普查的统计中都会生齿应该要到达3.6亿-3.8亿户，但实际上只有2.68亿户。以是，每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。假如要将单人户盘算进去，只须要采取减税步伐，租金可以抵免个税，就能管理现有市场题目，还可以动员中国经济发展。
本文仅代表作者个人观点，不代表CF40态度。

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