|
文/巴曙松；廖俊平 当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。“330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。
4 L( p1 m# w7 X9 n: B
% C$ l& r, [2 o) W4 x
7 t$ G7 X1 D6 ^0 R! M房价在大众心目中的职位，显然非同一样平常。特别迩来十年来，飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么，将来房价的趋势会怎样？什么样的房价才是公道的？又有哪些因素影响着房价？
/ Y5 k9 a/ j. `5 [% f2 J# L7 l$ X, {
房价的可比性标题- @- l0 Y; p# ]; I5 g
* ?( H& |0 O' U记得2008年，当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀赌钱：赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。
0 j$ x t/ `; z
3 M6 n1 O" G5 G; F! X5 ]+ p
; m' `3 d8 p4 }8 i$ B实在，这是一开始就注定没有用果的赌局。缘故原由是，两边赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但两边所说的房价寄义都不一样，一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋贩卖代价指数。 % D6 A0 S6 J. N: z/ A# t
9 i9 b: ? o$ `0 V. B8 o0 m
. W s4 F4 k( D- A. M5 p3 n6 H
房管部分的成交均价的形成比力简单：把当月全部成交的新居总价除以总面积。如许形成的均价受当期成交布局的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高；比及下个月，大概中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的楼盘，那么房价就低。如许比力房价显然没故意义。
; H& Q h9 V4 x+ s: L, W# ?. D \ r8 D: P' ]
9 n4 C9 i2 A* p: h) F+ O! l
别的一个标题是，现在和已往统计新居代价的方式不一样。已往由开辟商填报表，把本公司本月的新居成友爱况报送统计局；厥后接纳抽样方式，选择固定样本，如许相对会科学一些。标题产生了：新居的样本无法恒久稳固，卖完了这个样本就不存在了，必要重新确定样本，统计部分必要做出相应的调解。 # Y, [" f% ^* f$ F( |0 a
; L0 d: p4 S) o- ^
; S3 S% E* E' m; @/ z& G; r以是徐滇庆和牛刀所打的赌，由于统计方法不一样，房价统计口径差异，不可比。 % }0 X! Q/ }9 r) p/ N
" L# g5 J5 A! X5 n1 _, r
“被工具”的房地产
/ u7 ^9 Y7 S `' Q' G
. w% x6 [3 W) e6 s0 R/ x约莫从2005年开始，房价标题引起社会广泛关注。不外，中心政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早，在2003年，央行先发布121号文，接着国务院发布18号文。这两个文件夸大重点差异。接着在2004年，“831”大限到来，全部地皮生意业务都要举行招拍挂，低价拿地的路子被堵住。 : R Z3 A* R+ D( o% N
" I1 X$ Z) B! L) D/ e8 K O7 ^
# V" e, {8 }* D$ }2005年，国务院出台“国八条”，之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为，中国的房地产业不绝是被政策以及干系各方博弈扭曲的——房地产不绝被视为一个工具，当一个产业成为一个工具的时间，它就很难按照自身规律独立发展。
: T$ P4 d# Z5 [# M( M6 Q! ~6 H- N3 c6 |+ L
当前房价走势
/ b$ x# }8 C- |! P' p J$ K
) ~- {" ]3 C$ w- p6 h, T5 l# Y
当前形势下，房价会怎样走？房价涨还是不涨？
[) f( [, T( L/ u
3 ~; W7 {+ h$ d9 h2 t
# ~7 R: O7 x7 K) {8 V实在，这个标题从来没法用是大概否来回复。
5 v' _, C, {# C/ C( r6 |
x/ f3 F4 Q# ^% x
0 |0 ?. \9 i$ T0 F
正由于房地产是作为宏观政策工具在利用，以是房价和宏观经济精密接洽。笔者以为，基于房地产与宏观经济的密切接洽，只要经济不彻底垮掉，房价就不会大降。特别是一线都会的、市中心的房子，大概会在需求的推动下，难以降落。
6 }7 o( T- ^) c9 z' f
" f2 a6 y5 f4 Q) l A- A1 [5 ]
. n* [- u2 J9 Q% D3 o! G; b, C
我们在调研时发现，开辟商们看得很明白。当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。 “330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。
. V7 Z& n3 W+ C. [! }( R# I: a6 c0 e `2 m% b4 H9 K
房价的内在9 d) L5 a' {% V6 _5 s& b
$ I0 `4 l- b7 \; t1 h, O$ c房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内在。
. `8 I! r+ h1 S; [* K$ s3 R& o' q8 ?" N) N
* U8 X" [- f; {. W$ r' l" h起首，房价和时点干系。1998年的时间，中心电视台焦点访谈栏目报道了一个案例，珠海的一栋楼盘，三家机构估出了四个价。从评估角度看，这可以明白。现实上，四个代价的估价时点不一样，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。 " m1 [. J8 w( L- a( s8 C2 B
: W6 Z' K4 c3 h8 [2 \: V
* G ?0 q8 b! U其次，代价内在也不一样，有的估价结果包罗了必要向政府补交的地价，有的不包罗。乃至地皮的性子也不一样：标的物原来的地皮性子是工业用地，但地块处于市中心繁华贸易地段，早已用作写字楼，以是有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定地皮可以或许变动用途为贸易来估价。地皮性子也属于代价内在的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其代价也不一样。地皮法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态差异，导致其代价也会差异。 7 n# z( S, X1 A) `. }0 i
- i; y1 ~1 X* M+ h- q% h: V
* o# Q$ u0 y* j# X& g4 `/ J" f0 W8 h再次，差异的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价，大概用管帐的说法叫公允代价，可以明白成市场生意业务各方对成交价趋向划一的一个认识。以是最常用的估价方法就是市场比力法，用市场上现实的成交案例（必须是正常成交的，同时还必须是同类大概相似的，比方标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比力案例）来类比，为了去除偶然因素，至少必要三个以上可比实例，取均匀，目的就是消除偶然因素影响。 5 A& [+ n( c4 [4 t) C" h
, v- m- r( c0 E8 ]/ a$ ?+ N
$ A2 X A0 y% Q; Z; D4 m但有些时间不是估市场价。如果将来必要征收物业税，课税代价每每就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价，缘故原由许多，一是由于课税属于政府逼迫运动，出于许多思量，每每会把课税代价定得低一些。另一个缘故原由在于课税估价是全面覆盖，如果把每套房都估得正确，估价的本钱太高。不外随着批量估价mass appraisal技能的成熟，课税代价同样可以按照市场价。
2 v* L3 G5 `. | \+ t4 Z: l, U1 N [- D7 I9 Q
: w/ w2 j% r8 G2 I
末了，另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国，专门有抵押估价的标准体系，我们算是低级阶段，还只是引导意见，要求估价师按照审慎的原则确定抵押物代价。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。
& G; ?# p4 `& j
! j9 S5 o$ A! P _; r. z1 ]
( z/ h) b% e6 x
房地产生意业务，是个复杂的过程，此中会有各种复杂征象产生。它涉及到经纪人、经纪人执业资格以及佣金等诸多标题。
2 J7 q$ Z& o8 u4 v1 Y7 n# J+ j' K3 C1 a! L) F5 M
佣金多少公道2 r: a2 `: I8 [$ C
8 m- @; Q+ n: G6 m; M. h关于房地产经纪佣金，已往政府曾经规定了一个最高收取比例，即2.5%，现在已经取消这个引导价。
0 p H5 n/ E& S+ F1 _' }' O! [( M7 s( N0 U. L" z: F4 X
3 v1 e7 a: u4 ~: Z% W. f2 X2010年，国家发改委去广州调研佣金标题，当时房价上涨很锋利，社会上以为经纪人的佣金成了高房价的一部分。实在,经纪人的佣金是完全市场竞争的结果，不必要管。现在国家发改委取消了最高限价，市场佣金反而在降落，由于竞争更锋利了，而且有外来资源进入。
( y8 S6 e9 K9 c$ m* ^# Y( P: I; W. ]) ^0 N9 k
7 Q& g" ?0 F! j& j5 l: e
当时国家发改委来调研的时间曾经问了一个标题：佣金能不能按宗数收而不是按代价收，成交一宗就固定收多少钱。凭什么卖一个200万元的房子就比卖100万元的房子要多交一倍的佣金？ % q: |8 i1 L J7 P$ F. C
5 r9 E$ l4 \( S( @
$ h) R' @1 y/ ~& R+ u" W1 N8 O实在，这个标题回复起来很容易：起首，现实当中并不是200万元的房子就肯定可以或许收到比100万元房子多一倍的佣金，一样平常都会论价，佣金越高的时间折让也会越多。 : j1 }/ w3 ^. H: U4 ^
' Q1 Z i) K- e, p' N
6 [, I: h/ b O* I- Q
第二，越是高价的房子，成交量越少，这意味着经纪人要耗费更多时间本钱做信息征采和匹配工作，以是经纪人付出的本钱会更高。 # x1 p0 n3 F( H5 B! x0 A6 J
6 u: F' S' R. v. S& l! i. ^
3 N# @ g1 Q. w, {. a# M第三，越是高价的房子，其业主的收入一样平常也越高，这意味着业主的时间本钱也越高，以是业主会乐意用钱买时间。究竟上，经纪人偶然还要帮业主接洽家电补缀、管理煤气过户等。 ) P5 u) Z: c: a& O# {+ x6 w
6 j4 n; [" [: w6 r, T1 z9 _
+ f3 ~; w {' X
总之，佣金是两边谈出来的、市场决定的，政府大可不管。 ! ~0 u$ I# r8 l; j
6 k8 y( m6 A. b
" T' U( ~9 O! V9 H经纪人的作用起首是网络信息和匹配信息，业主和买家固然可以本身去做网络、匹配信息的工作，但服从要低许多。这正是房地产经纪人的作用。
5 [* w5 W$ q) U y/ Q8 }
6 I, K% G0 K5 y9 P" \' s
3 L% E1 t% p: D0 N0 R$ |作为业主，本身去找，很难匹配到符合的买家，而经纪人手上有许多的买家和卖家，匹配的服从就高。
r2 V8 J& E) s2 f( U
! f* z/ }; F; X6 T( L1 U* e
4 @# l6 ] G3 t6 I
别的经纪人除了信息匹配，还要做许多辅助工作。 ' W5 R* v# [) ?( g% v( ]7 E
9 k5 N7 |- x- f6 o' [0 M
: [0 _$ p X9 l2 j固然，现在房地产经纪行业还存在许多毛病，以是笔者对外来资源进入持同意态度。由于有的外来资源进入之前认真分析了该行业的毛病，可以或许有针对性地改进服务，如杜绝卖弄房源。
0 I* o! R7 {+ U2 X
9 J# n. n/ r3 v* {" [: v7 z7 z取消执业资格的影响9 E# t O1 N) ^' t% ?
' s- z; |" e) F1 L8 @. ?房地产经纪人的执业资格已经取消，没有准入门槛了。那么，这会对房地产的中介服务形成何种影响？
) h2 F; }& s$ G. F M
g0 ?7 O, Y6 b5 J0 x
9 O* h- `( ~+ ]& C! M9 {) J房地产经纪人的执业资格的取消，目的很明白：低落职业门槛，增长就业。就这么简单。
+ _3 s2 ?' T0 d$ P
! K+ e. q' ~: M) K6 m
0 D' I- [' f% n' {+ |0 n; D+ g固然，对于经纪人来说，他们并不盼望取消，由于这是一个甄别标志，表现他们是专业人士。
- O+ m( I/ a3 I% M6 o! m0 }( ~; r, D6 ~/ g. q0 X9 C0 [9 V
/ J5 j, l$ y [ B低落就业门槛的同时也就低落了从业职员的专业水准，在职业资格取消之后，人社部答应可以开展执业水平认证测验，测验内容实在一样，只不外由逼迫酿成了志愿。水平测验必要人社部答应。 2 M# u1 p4 [4 Y; q
1 }: b4 S& [* [ s0 b- u* S
0 V, h5 H# p% l但在美国，房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个房地产委员会，负责测验发证，经纪人和估价师都是由该委员会发证。客观地说，执业资格可以或许为行业管理提供抓手。（完） + D( L0 A3 ~# u
本篇编辑：何雅婷
) _ W$ [1 N! s. `0 C(泉源：《国际金融报》2015年5月18日（本文仅代表作者观点）)
; e9 O/ P1 y5 Q/ f保举添加：
n5 \0 q \0 S( _投资者俱乐部： Tz1298 （←点击阅读原文一键关注) 0 O7 l5 N& x6 v9 p- d9 \1 i
每天为你分享乐成励志、创意、投资实战案例，欢迎订阅、免费学习！ | 
|手机版|Archiver|
( 桂ICP备12001440号-3 )|网站地图
发表于 2019-6-13 19:51:23