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文/巴曙松；廖俊平 当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。“330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。 / U' i; Z$ A* R3 g: j& L
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房价在大众心目中的职位，显然非同一样平常。特别迩来十年来，飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么，将来房价的趋势会怎样？什么样的房价才是公道的？又有哪些因素影响着房价？ $ T7 c; F3 g2 l, |# K
0 {. z0 M( |" l$ H" {房价的可比性标题
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记得2008年，当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀赌钱：赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。
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实在，这是一开始就注定没有用果的赌局。缘故原由是，两边赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但两边所说的房价寄义都不一样，一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋贩卖代价指数。 ! k( Z5 s. T2 s2 t% L: ]1 k- g
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6 l( l1 ~3 E( r: m4 j7 s8 m4 @房管部分的成交均价的形成比力简单：把当月全部成交的新居总价除以总面积。如许形成的均价受当期成交布局的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高；比及下个月，大概中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的楼盘，那么房价就低。如许比力房价显然没故意义。 5 ?* t3 R! Y( x9 {/ @$ s
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4 B+ z `; K! L7 Y3 M别的一个标题是，现在和已往统计新居代价的方式不一样。已往由开辟商填报表，把本公司本月的新居成友爱况报送统计局；厥后接纳抽样方式，选择固定样本，如许相对会科学一些。标题产生了：新居的样本无法恒久稳固，卖完了这个样本就不存在了，必要重新确定样本，统计部分必要做出相应的调解。 , I1 H% u- e. }2 c+ Z
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以是徐滇庆和牛刀所打的赌，由于统计方法不一样，房价统计口径差异，不可比。
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“被工具”的房地产
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1 v4 P2 b% z# o约莫从2005年开始，房价标题引起社会广泛关注。不外，中心政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早，在2003年，央行先发布121号文，接着国务院发布18号文。这两个文件夸大重点差异。接着在2004年，“831”大限到来，全部地皮生意业务都要举行招拍挂，低价拿地的路子被堵住。 ( b. F& F2 m- x7 X, a. O
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' v) U0 K; p: S* `6 `$ A2005年，国务院出台“国八条”，之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为，中国的房地产业不绝是被政策以及干系各方博弈扭曲的——房地产不绝被视为一个工具，当一个产业成为一个工具的时间，它就很难按照自身规律独立发展。 ( D3 m$ c# O$ e' Z9 J+ y
- V( Q; S& C% E# _4 u当前房价走势
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3 j! ^, D7 ]: i# T* q4 A" i/ O当前形势下，房价会怎样走？房价涨还是不涨？
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+ q# w4 r9 I& x2 g; g Y实在，这个标题从来没法用是大概否来回复。 1 H; u) o3 k- S9 w) H
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正由于房地产是作为宏观政策工具在利用，以是房价和宏观经济精密接洽。笔者以为，基于房地产与宏观经济的密切接洽，只要经济不彻底垮掉，房价就不会大降。特别是一线都会的、市中心的房子，大概会在需求的推动下，难以降落。 8 R8 a# q# X4 Q) F! T
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我们在调研时发现，开辟商们看得很明白。当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。 “330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。
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" K( z/ n* G; }1 |$ N% j房价的内在
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房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内在。
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1 y, F! {7 m: b* T5 R" O( k起首，房价和时点干系。1998年的时间，中心电视台焦点访谈栏目报道了一个案例，珠海的一栋楼盘，三家机构估出了四个价。从评估角度看，这可以明白。现实上，四个代价的估价时点不一样，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。 ( Y: V- p# g* @4 W0 k; _# E4 c
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# @; w+ y0 m" a4 H其次，代价内在也不一样，有的估价结果包罗了必要向政府补交的地价，有的不包罗。乃至地皮的性子也不一样：标的物原来的地皮性子是工业用地，但地块处于市中心繁华贸易地段，早已用作写字楼，以是有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定地皮可以或许变动用途为贸易来估价。地皮性子也属于代价内在的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其代价也不一样。地皮法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态差异，导致其代价也会差异。
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5 x3 l, Z7 J1 P4 H再次，差异的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价，大概用管帐的说法叫公允代价，可以明白成市场生意业务各方对成交价趋向划一的一个认识。以是最常用的估价方法就是市场比力法，用市场上现实的成交案例（必须是正常成交的，同时还必须是同类大概相似的，比方标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比力案例）来类比，为了去除偶然因素，至少必要三个以上可比实例，取均匀，目的就是消除偶然因素影响。
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但有些时间不是估市场价。如果将来必要征收物业税，课税代价每每就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价，缘故原由许多，一是由于课税属于政府逼迫运动，出于许多思量，每每会把课税代价定得低一些。另一个缘故原由在于课税估价是全面覆盖，如果把每套房都估得正确，估价的本钱太高。不外随着批量估价mass appraisal技能的成熟，课税代价同样可以按照市场价。 7 g. I' O7 \9 [
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1 T3 z; P* i/ Z6 G9 t( A& ?末了，另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国，专门有抵押估价的标准体系，我们算是低级阶段，还只是引导意见，要求估价师按照审慎的原则确定抵押物代价。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。
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房地产生意业务，是个复杂的过程，此中会有各种复杂征象产生。它涉及到经纪人、经纪人执业资格以及佣金等诸多标题。
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佣金多少公道
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关于房地产经纪佣金，已往政府曾经规定了一个最高收取比例，即2.5%，现在已经取消这个引导价。 - b! E1 W- _- t* Q
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" y. `& A6 `' T* j8 e4 M9 F! `( {2010年，国家发改委去广州调研佣金标题，当时房价上涨很锋利，社会上以为经纪人的佣金成了高房价的一部分。实在,经纪人的佣金是完全市场竞争的结果，不必要管。现在国家发改委取消了最高限价，市场佣金反而在降落，由于竞争更锋利了，而且有外来资源进入。 $ y+ h$ H, e6 t/ i- W# h
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+ d+ M. ?" E* N9 u当时国家发改委来调研的时间曾经问了一个标题：佣金能不能按宗数收而不是按代价收，成交一宗就固定收多少钱。凭什么卖一个200万元的房子就比卖100万元的房子要多交一倍的佣金？ 7 s8 Q0 `- B$ C, }3 B
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) C) ?4 @: I' ]: T实在，这个标题回复起来很容易：起首，现实当中并不是200万元的房子就肯定可以或许收到比100万元房子多一倍的佣金，一样平常都会论价，佣金越高的时间折让也会越多。 0 o, @: }4 K7 w2 d; N& `
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) p) b4 x9 e* M; v& c' P9 h第二，越是高价的房子，成交量越少，这意味着经纪人要耗费更多时间本钱做信息征采和匹配工作，以是经纪人付出的本钱会更高。
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1 m$ F; {: j' g/ X第三，越是高价的房子，其业主的收入一样平常也越高，这意味着业主的时间本钱也越高，以是业主会乐意用钱买时间。究竟上，经纪人偶然还要帮业主接洽家电补缀、管理煤气过户等。
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. x, a" e. d5 L: K3 f' I$ r( n总之，佣金是两边谈出来的、市场决定的，政府大可不管。 - A* j( E4 T% h4 |
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$ }1 }' X6 S9 k# ^经纪人的作用起首是网络信息和匹配信息，业主和买家固然可以本身去做网络、匹配信息的工作，但服从要低许多。这正是房地产经纪人的作用。
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( O p) y: k9 k5 h# [9 `- ]作为业主，本身去找，很难匹配到符合的买家，而经纪人手上有许多的买家和卖家，匹配的服从就高。 : w7 M J) {& ]3 _2 E
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3 g/ j+ O( z ]4 g4 u; T& A别的经纪人除了信息匹配，还要做许多辅助工作。
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7 z( Z" m+ l/ l7 u固然，现在房地产经纪行业还存在许多毛病，以是笔者对外来资源进入持同意态度。由于有的外来资源进入之前认真分析了该行业的毛病，可以或许有针对性地改进服务，如杜绝卖弄房源。 + `# _. B" n2 |% j5 `; _8 E' G
& i) i/ U0 \+ u) L/ I( A7 C取消执业资格的影响# w7 H# _. F: i& {% t
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房地产经纪人的执业资格已经取消，没有准入门槛了。那么，这会对房地产的中介服务形成何种影响？
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' _1 x; h8 {2 `) p) W房地产经纪人的执业资格的取消，目的很明白：低落职业门槛，增长就业。就这么简单。 0 |- I& ^: W% u3 Q
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固然，对于经纪人来说，他们并不盼望取消，由于这是一个甄别标志，表现他们是专业人士。 6 b) L, `% i/ v+ z! g- ]
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低落就业门槛的同时也就低落了从业职员的专业水准，在职业资格取消之后，人社部答应可以开展执业水平认证测验，测验内容实在一样，只不外由逼迫酿成了志愿。水平测验必要人社部答应。
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但在美国，房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个房地产委员会，负责测验发证，经纪人和估价师都是由该委员会发证。客观地说，执业资格可以或许为行业管理提供抓手。（完） 1 l, s) `3 ?. t& W/ h1 n# n5 N
本篇编辑：何雅婷
4 \# l' B$ g* q( Y1 {(泉源：《国际金融报》2015年5月18日（本文仅代表作者观点）)
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发表于 2019-6-13 19:51:23