|
文/巴曙松；廖俊平 当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。“330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。 8 y( B3 H; _8 e' ?& ~" C
; R5 v1 n! G& ?: M
& i: U$ j8 D) C房价在大众心目中的职位，显然非同一样平常。特别迩来十年来，飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么，将来房价的趋势会怎样？什么样的房价才是公道的？又有哪些因素影响着房价？
8 _& \4 p m: n
. B1 b& q7 {: d1 a6 A$ l3 R房价的可比性标题
# k0 ]/ ?; X' L8 Z. v
/ e0 U( c4 V$ r M
记得2008年，当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀赌钱：赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。 4 y( V' k ]" g. J" |9 e
/ g% ?2 ~9 O9 [* A' @
" v+ ?# O& G- a" c+ B
实在，这是一开始就注定没有用果的赌局。缘故原由是，两边赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但两边所说的房价寄义都不一样，一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋贩卖代价指数。
" o& A3 v8 A! s( O* }9 X0 b! b6 M! a
# w: v# e G' u( f! [9 b
. r" K: {" O# o. e6 d t房管部分的成交均价的形成比力简单：把当月全部成交的新居总价除以总面积。如许形成的均价受当期成交布局的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高；比及下个月，大概中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的楼盘，那么房价就低。如许比力房价显然没故意义。 0 o! ~3 @' Z9 ]
0 ^$ O8 w1 L- `2 P- R( J
8 G, w( {2 c, v/ A6 D, {/ @. U1 [
别的一个标题是，现在和已往统计新居代价的方式不一样。已往由开辟商填报表，把本公司本月的新居成友爱况报送统计局；厥后接纳抽样方式，选择固定样本，如许相对会科学一些。标题产生了：新居的样本无法恒久稳固，卖完了这个样本就不存在了，必要重新确定样本，统计部分必要做出相应的调解。 3 M1 h+ n# W3 F c0 c
7 r2 r1 }% q1 q6 i; ?' R! U5 y0 \
8 J) D4 l" v. Y以是徐滇庆和牛刀所打的赌，由于统计方法不一样，房价统计口径差异，不可比。 : Q9 ^8 ] q4 w3 K4 y' n% f$ e: `
7 c0 o- ?) m% m8 H& C
“被工具”的房地产
3 J% e0 y/ u- G; f5 Q& M' B; L( Q
6 D7 }, Q& Q; j) k6 \4 `2 i. @" S约莫从2005年开始，房价标题引起社会广泛关注。不外，中心政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早，在2003年，央行先发布121号文，接着国务院发布18号文。这两个文件夸大重点差异。接着在2004年，“831”大限到来，全部地皮生意业务都要举行招拍挂，低价拿地的路子被堵住。
# F! Z0 f. c6 z7 ~7 a+ i' J" y3 M, j3 u
S5 m0 }% v' K
2005年，国务院出台“国八条”，之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为，中国的房地产业不绝是被政策以及干系各方博弈扭曲的——房地产不绝被视为一个工具，当一个产业成为一个工具的时间，它就很难按照自身规律独立发展。 ' K" s" [( { _1 i
6 v+ c" r, \( x/ N, s4 N! g当前房价走势
0 `" N! C8 D/ u% A5 ^& i; K! C
( N7 r1 N: z( n' A2 _+ P6 L
当前形势下，房价会怎样走？房价涨还是不涨？ ' f" V2 d1 F1 L' Y5 r
( k0 o- q4 d9 q& Z
# q1 D. M; W3 M: p( q实在，这个标题从来没法用是大概否来回复。
1 }! `, f: L O7 |
9 m2 ?: J; ]* J$ {% [
9 a' |1 {- h) K( t/ I正由于房地产是作为宏观政策工具在利用，以是房价和宏观经济精密接洽。笔者以为，基于房地产与宏观经济的密切接洽，只要经济不彻底垮掉，房价就不会大降。特别是一线都会的、市中心的房子，大概会在需求的推动下，难以降落。 1 d. ?& l; ], }% \" j
/ a' G7 ^* _% ^" _- I% M/ ?
; N0 e5 |. q5 v, l& B# V' Z我们在调研时发现，开辟商们看得很明白。当初房价不绝上涨的时间，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开辟商都不搭理，现在开辟商同样不搭理。 “330新政”之后，开辟商的广泛心态是乘隙“快跑”，很少人傻到想去提价。据现在观察，“五一”期间，新居贩卖根本上也是这个套路，每每是口头说要涨价，现实上则暗自促销。 : f' ^* z0 k! Y: X# a# g
! M6 M: H+ l3 V房价的内在0 K( g% k6 P3 e) Y' [; Q
5 P7 @* a8 u/ c! T8 `
房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内在。 2 q# \ u0 {0 B* y h
+ W4 h0 N9 a1 b# I
9 k# X7 L) S* O+ R) u6 v0 H
起首，房价和时点干系。1998年的时间，中心电视台焦点访谈栏目报道了一个案例，珠海的一栋楼盘，三家机构估出了四个价。从评估角度看，这可以明白。现实上，四个代价的估价时点不一样，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。 5 s% C" K. e; e) }, m1 ~
- n) |% o5 M% J9 U$ M
$ b& U1 N+ {0 p3 I1 F
其次，代价内在也不一样，有的估价结果包罗了必要向政府补交的地价，有的不包罗。乃至地皮的性子也不一样：标的物原来的地皮性子是工业用地，但地块处于市中心繁华贸易地段，早已用作写字楼，以是有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定地皮可以或许变动用途为贸易来估价。地皮性子也属于代价内在的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其代价也不一样。地皮法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态差异，导致其代价也会差异。 7 Q7 H" ?9 N' Q3 ~" J5 ?
3 ~' f5 ^! D, Y- C
5 ]0 w+ F! t9 {! z& u0 V
再次，差异的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价，大概用管帐的说法叫公允代价，可以明白成市场生意业务各方对成交价趋向划一的一个认识。以是最常用的估价方法就是市场比力法，用市场上现实的成交案例（必须是正常成交的，同时还必须是同类大概相似的，比方标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比力案例）来类比，为了去除偶然因素，至少必要三个以上可比实例，取均匀，目的就是消除偶然因素影响。 # m' i0 @2 [, P
/ G- N8 D& ?3 u7 V
: o0 g9 p* K0 m1 \7 {
但有些时间不是估市场价。如果将来必要征收物业税，课税代价每每就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价，缘故原由许多，一是由于课税属于政府逼迫运动，出于许多思量，每每会把课税代价定得低一些。另一个缘故原由在于课税估价是全面覆盖，如果把每套房都估得正确，估价的本钱太高。不外随着批量估价mass appraisal技能的成熟，课税代价同样可以按照市场价。
+ L0 ~. ]% h' {
6 C" _2 d5 X4 r8 f
- e- |- E1 s" V- \8 t9 g
末了，另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国，专门有抵押估价的标准体系，我们算是低级阶段，还只是引导意见，要求估价师按照审慎的原则确定抵押物代价。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。
: W% }+ H' o- J$ w
, ^$ K3 i/ K* B; z. m1 ^2 {
! v' K* F# B0 |/ `* {房地产生意业务，是个复杂的过程，此中会有各种复杂征象产生。它涉及到经纪人、经纪人执业资格以及佣金等诸多标题。
" F/ {9 h. i8 ?, K
$ x/ U1 s$ w& q; u2 y佣金多少公道
# i& k' l2 R1 l1 n0 G" M: v
! d. z; O: X. ^4 W关于房地产经纪佣金，已往政府曾经规定了一个最高收取比例，即2.5%，现在已经取消这个引导价。 ' M: d. l! ?/ F. W2 y
+ d1 {0 Z7 D% ?5 S$ T! m4 l
) x( \0 F: y R V! L6 a
2010年，国家发改委去广州调研佣金标题，当时房价上涨很锋利，社会上以为经纪人的佣金成了高房价的一部分。实在,经纪人的佣金是完全市场竞争的结果，不必要管。现在国家发改委取消了最高限价，市场佣金反而在降落，由于竞争更锋利了，而且有外来资源进入。 " Q$ S' b3 V9 M$ f4 D3 i
4 b U" b* V0 V/ X# Y
2 z' Z8 v& b1 F5 V4 } Z. [1 _2 D当时国家发改委来调研的时间曾经问了一个标题：佣金能不能按宗数收而不是按代价收，成交一宗就固定收多少钱。凭什么卖一个200万元的房子就比卖100万元的房子要多交一倍的佣金？ * I- t1 l7 m. h
- }4 P0 v' i# U. A7 F" @
% y. J7 U' x3 W! _! L" c% z( y实在，这个标题回复起来很容易：起首，现实当中并不是200万元的房子就肯定可以或许收到比100万元房子多一倍的佣金，一样平常都会论价，佣金越高的时间折让也会越多。 ! }+ H7 U7 i: p4 x3 E; ]3 M; c1 C
, C6 ~) b- P9 ^
" H0 W R: b* L
第二，越是高价的房子，成交量越少，这意味着经纪人要耗费更多时间本钱做信息征采和匹配工作，以是经纪人付出的本钱会更高。 $ e6 d' Y2 P- ^' O9 M$ q/ x
& C& T+ L4 G9 a6 g' Z! @
* J1 t9 P" r- E4 o9 ^/ v* G$ e8 b. g+ @第三，越是高价的房子，其业主的收入一样平常也越高，这意味着业主的时间本钱也越高，以是业主会乐意用钱买时间。究竟上，经纪人偶然还要帮业主接洽家电补缀、管理煤气过户等。 8 J' G' a4 Z0 T' o/ I+ R! K/ z; H% ^
+ \ W% c- R8 t/ e! Y! p; I
# X# z. c" e! F( G7 w6 l2 w5 q总之，佣金是两边谈出来的、市场决定的，政府大可不管。 8 C; _0 r1 X$ k+ i& `9 }
: A0 A8 p( `5 \9 p
2 x9 Q: @9 E$ Z" A3 I* V0 R# r经纪人的作用起首是网络信息和匹配信息，业主和买家固然可以本身去做网络、匹配信息的工作，但服从要低许多。这正是房地产经纪人的作用。
9 K) U. S3 G3 @2 F2 R$ h( H. v: o( r0 u( o
3 j# Z' \3 B$ G# f$ Y
作为业主，本身去找，很难匹配到符合的买家，而经纪人手上有许多的买家和卖家，匹配的服从就高。
6 R5 y: J8 L* r* \4 x B' @+ {. U
) n! i7 b+ k0 K* G8 K* ^
0 D, g% d" C9 F+ T
别的经纪人除了信息匹配，还要做许多辅助工作。 1 L* F7 n+ G; w- ^( w0 E9 T' q4 ?
* P6 q3 Z. `. X) F* d/ j
1 |9 a0 u- h" R7 b% \1 l: J8 B, d固然，现在房地产经纪行业还存在许多毛病，以是笔者对外来资源进入持同意态度。由于有的外来资源进入之前认真分析了该行业的毛病，可以或许有针对性地改进服务，如杜绝卖弄房源。
3 u; H9 A2 J9 O! g: W# I8 |" t- s5 p7 h: M V' i1 t" E2 I" w
取消执业资格的影响
( M2 P: ^6 q+ R; x
d0 o4 s5 I& Q m! d& b L: L5 D
房地产经纪人的执业资格已经取消，没有准入门槛了。那么，这会对房地产的中介服务形成何种影响？
1 ]4 ]" g/ H$ p+ |, r* i& K! s4 r" L `! A2 I5 J
5 z' g# d/ c) y2 ~4 h* z
房地产经纪人的执业资格的取消，目的很明白：低落职业门槛，增长就业。就这么简单。
7 q& \8 i+ A: J4 W* W& e
2 E+ h% I0 R) p* u2 m
# Y. X. N% Q3 T' b1 o+ h8 E固然，对于经纪人来说，他们并不盼望取消，由于这是一个甄别标志，表现他们是专业人士。
: z5 y+ l, b: V9 P8 L) M. G4 F' h; X% {' w1 K' [- B
+ }* W2 o- c2 T& R+ S% K
低落就业门槛的同时也就低落了从业职员的专业水准，在职业资格取消之后，人社部答应可以开展执业水平认证测验，测验内容实在一样，只不外由逼迫酿成了志愿。水平测验必要人社部答应。
" g1 i8 E. V% X5 d; K* W6 B
; y& u3 L$ I$ D" ^: W8 }( d* b4 B
r6 S4 H3 ?# C1 i- f9 K
但在美国，房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个房地产委员会，负责测验发证，经纪人和估价师都是由该委员会发证。客观地说，执业资格可以或许为行业管理提供抓手。（完）
[: S+ b% }6 O) a- z; b本篇编辑：何雅婷
/ N& D8 Y/ j, k(泉源：《国际金融报》2015年5月18日（本文仅代表作者观点）) 1 Z5 o( a( a' J5 d
保举添加：
1 m. q6 H6 _4 X0 K+ q投资者俱乐部： Tz1298 （←点击阅读原文一键关注)
- ?8 t* R' ]2 D4 [1 ?, l+ U6 n每天为你分享乐成励志、创意、投资实战案例，欢迎订阅、免费学习！ | 
|手机版|Archiver|
( 桂ICP备12001440号-3 )|网站地图
发表于 2019-6-13 19:51:23