艾德一站通：2021年度行业盘点，期货投资解析！3 Y: l6 [( f4 D/ a1 \
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3 Z1 @' @5 D, `9 |; Z2021年，对于地产股来说，是惨烈的一年。
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" c R: |* s o# s6 L: r; |今年恒生指数高开低走，年初短暂冲刺后便拐头向下，如无意外的话应该会连续两年下跌。不少投资者说这两年买港股很惨，但相比指数而言，地产板块则惨烈得多。
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5 b8 |+ m, n3 f/ D r8 O地产股在2020年低迷了整整一年后，2021年并没有如大多数人预期那样出现反弹。相反，随着政策持续加码，地产股出现爆雷潮，不少股票腰斩之后再腰斩。如果用一个关键词来形容买地产股的体验，那就是“落地生根”，意思是钱一旦落入了地产股就像生了根，再也无法解套！. O+ g A0 I3 j1 C$ \0 ?6 U/ [- S
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1 F) S1 a+ a# J& \口说无凭，地产股有多惨，看看下面这张比惨图就知道了。
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6 v# U1 T# o& H* c2 E% f6 @0 Z3 B$ n8 m图1：A股、港股地产板块跌幅榜$ ~+ ^$ N+ l' ?% v6 m
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图片来源：艾德证券期货整理
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: }7 F! t/ c" m2 B- T看这吓人的跌幅，也只有中概教育股能与之一争高下。但要知道，这只是今年的跌幅，去年地产股同样跌得六亲不认，如果算上去年的跌幅，恐怕连教育股也自愧不如。
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, _$ ^ G- d) {5 |; Q1 K1、华夏幸福、恒大引领地产爆雷潮
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/ q0 Q G+ B( x+ }* n今年以来，地产行业出现了大面积爆雷。
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新年伊始，华夏幸福就爆了第一个大雷，打响了地产爆雷第一枪。由于资金紧张，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计110.54亿元人民币，股价腰斩之后再腰斩。
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- e0 u6 t$ @ ?, F下半年，就连地产巨头之一的恒大也在破产边缘徘徊。本来恒大就在为降低负债忙得焦头烂额，资金非常紧张，但是9月份恒大财富在资金兑付上又出现了问题，彻底把恒大的危机放大，购房者都不敢购买恒大的房子，进一步加剧恒大的资金危机。二级市场上，恒大股价跟年初相比只剩下零头。
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! R0 l: r/ m/ Z1 S随后，地产股就好像被诅咒一样，爆雷事件接连不断，花样年、当代置业、佳兆业、中国奥园、宝能等等房企都出现严重的兑付危机。内房股成为股价暴跌的重灾区，中国恒大、融创中国、中国奥园、佳兆业集团、中国金茂等今年跌幅都在40%以上。
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" e' l' N8 y3 W( g% G6 P地产股之所以这么惨，主要是“房住不炒”的战略方针下出台的“三道红线”政策。“三道红线”限制了房企的负债规模，负债率不符合要求的房企不得新增负债，而且要在规定时间内把负债率降至政策划定的合格线。
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很多开发商根本就没法满足合格线，而前几年激进扩张导致债台高筑的房企们更是亮起了红灯。在降负债的同时新增有息负债也遭到了限制，也就是又要还钱又不能借钱，资金不紧张才怪了。# w4 J5 I: Y9 r1 u! C( q- b
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2、房地产税改革试点重磅发布
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. O8 k" X1 z9 P5 T k; U; r" o9 y盛传了多年的房地产税，终于尘埃落定了。( b! A/ b( a5 V0 V* d
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" D7 }, t# |- k0 d10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。 ~; s2 X; \+ w6 i$ A' h* V7 r: g3 h
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《决定》主要内容有三点，一是国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。二是新增住宅作为房产税和房地产税征收对象。三是自国务院试点办法印发之日起算，授权的试点期限为五年。
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3 i+ i Y$ D# \1 ?. d; ]# D* G消息一出，让本就萎靡已久的地产股惨上加惨，次日地产板块普遍大跌。短期来看，当前房地产市场销售清淡、土地市场大幅流拍，因此房地产税在这个时点推出对市场压力不小，具体影响程度取决于征税力度。+ j( g: A5 k5 [7 ^0 \2 l
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从长期看，伴随着房地产税的到来，持有多套房的业主的持房成本将大幅增加，短期内房价或会抑制，房地产的赚钱时代也可能到了拐点。
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3、中央经济工作经济会议再提“房住不炒”，政策依然不放松2 V' M* {3 H% r& t* |/ y" ~
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在地产出现爆雷潮之后，政策似乎有了松绑的信号。; Y8 |9 W1 |1 x* o" q" d# L9 s
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9月24日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，房地产市场是本次货币政策委员会例会的最大关注点。会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。值得一提的是，这是央行首次提及房地产，市场预期监管有释放放松信号。
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" e( \8 E) }8 T10月份，房贷利率迎来年内首次下调，给了房企们稍稍喘息的机会。4 W& r( ]( E$ A1 Y# U
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/ }; D ?& [/ I( H, E% t融资方面也传来利好。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，表明监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。& Z( E- c/ @( b" j; s; A
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二级市场上，个别地产股出现了久违的反弹。市场正期待房地产政策进一步放松之时，12月10日召开的中央经济工作会议再提“房住不炒”，给市场浇了盆冷水。
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6 W% N: v/ u6 v9 P2 \ q. b" B1 o中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
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这意味着，政策对于房地产依然没有出现松绑。中央经济工作会议再度定调“房住不炒”，加上在“共同富裕”目标下，房地产税后续也会积极进行试点，所以对于各类炒房的做法，依然会进行严打。对于地产股来说，政策高压依旧是悬在头上的达摩克里斯之剑。9 w" K i7 a F1 C
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9 k; `* T9 F0 \6 p, A& n8 ^* N5 @作者：艾德证券期货
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发表于 2021-12-16 08:02:17