教你奇妙理财化解住房困难 不买房的房产投资
7 h! g2 U; K9 |* S6 V% _ "你为何不买房？"时不时总有朋侪如许问我。"为什么买房？如今租金回报率那么低！"我的答复总是一成稳定。
9 o- F/ o) D, G- @7 M2 p 并非没有关注过上海的房产市场，好几位同事也属于有好几套房每月租金收入不少的"收租一族".问此中一位，他说手中一套虹口区的二居室，时价大概在100万元左右，每年租金收入3.5万元，云云算来，年租金回报率就是3.5厘。
6 {. T3 }- v A9 T' k1 G8 x, w. b$ o 这年初，要一年赚3.5％还不容易！我有100万元为什么要去买套房？好比说，如今五年期存款利率为5.85厘，这就意味着我100万元存银行每年有5.85万元的利钱，扣除5％的利钱税后实得5.5575万元。我大可拿出此中的3.5万元来租下同事的那套房子，剩下来的2万多元爱怎么花就怎么花。/ p+ f, b% c! J# t l/ ^
大概有人笑我太机动，问我5年后存款到期再也无法得到那么高的存款利率怎么办？要是租金不绝上涨怎么办？, x7 T4 x" c$ }5 G" A
我同意只要中国经济不绝发展，房产肯定是上佳的投资对象，但这并不即是说我肯定要把自己居住的那套住房当作投资对象。我可以投资房地产股，可以投资房地产信托产物，也可以投资房地产投资基金。好比香港股市就有一个叫越秀房地产基金的投资产物，可以像股票一样交易业务，其持有的全部资产就是广州的商业大厦等物业，并会每年把至少90％的租金收入派发给基金持有人，按照如今的时价，其年租金回报率在7厘左右。我大可买入类似的产物，不但每年收益比存银行更多，而且只要地产向好，房地产基金持有的物业一样升值，租金一样增长，我得到的回报天然水涨船高。有如许的好东西，纵然我租房住，又何需担心踏空未来几十年中国地产潜伏的长期牛市呢？" M1 i2 X7 J [5 I/ h
买不起未必住不起; M5 Y% M: }5 R4 r6 \& X: Q6 `- W
2007年房价那轮上涨过后，小刘是愈发买不发迹附近的谁人高档楼盘了。自从2002年开盘至今，小刘始终对这个环境不俗的小区心仪不已，但是工资的涨速显着敌不外房价的涨势。小刘新婚老婆的一席话点醒了梦中人："我们买不起，未必住不起呀。"利用差别地区楼盘的租赁回报差，小刘夫妇顺遂地住进了这个心仪已久的小区。4 p0 _0 _9 W* f% I& M# F+ e: n9 d) E
小刘夫妇现有一套70平方米两房的老式公寓，假如出售，大概可以套现90万元，夫妇俩尚有30万元的现金。假如要买谁民气仪的新小区，120多平方米的三房房价已经涨到300万元，小刘夫妇的资产刚好可以大概贷款七成购买这套二手房，剩下的现金用于付出各类税费和装修。但今后以后，夫妇俩每月要付出12000元左右的房贷，对于月薪总额仅15000元的这个家庭来说，交完房租，两人生存程度将敏捷降落，而且以小刘夫妇的收入环境，银行如今不会放贷。7 y3 ^0 L! ~& M" z% h
按照小刘老婆的方案，住的题目就得到相识决。夫妇俩将老房子转售为租，月租金3000元，30万元的现金再买套60万元左右的老房子，月租金2000元。而谁人环境很好的新小区由于入住率低，三房精装修的月租金仅5000元。夫妇俩用两套房子的租金租下了这套120平方米的新居，住进了自己心仪的小区，每个月只需额外付出小房子的房贷2000多元。$ W! J. w! H+ P8 Y) o
房屋出租投资回报率的差别是如今上海楼市中广泛存在的征象。据合富置业有关人士透露，从如今的上海房屋租赁市场来看，售后公房的出租投资回报率是最高的，可以到达5％-6％左右，而一些新交房楼盘的投资回报率较低，仅2％-3％。通过利用差别楼盘间的投资回报率差，购房者完全可以以低资本到达改善居住条件的目的。# P5 ^7 i6 u% q
巧借房贷融资9 X: _$ T0 w0 n q# K- d3 \9 t K
记者的一个朋侪是一家民营通讯服务业的贩卖总监，由于在外洋工作过一段时间，积贮比力丰厚，他先后买过两处房产都没有效贷款。近来，他的一个老同事约请他合资开公司，署理从前一个客户的产物，但题目也随之而来：做"署理"必要事先垫付120万元"包管金"才可以拿货策划。由于是"合资"，他至少要出一半资金，但是他手头一时拿不出60万元。
4 N2 K4 }0 @* m1 A 作为老朋侪，记者替他出策划策一番：他的总资产包罗两处房产，此中一套市肆买的时间60万元、一套自用的住房50万元，如今这两处物业市值统共在200万元左右；别的，他尚有市值约30万元的股票和10万元存款。大略盘算一下，他的总资产固然有240万元，但此中重要是房产，也难怪他拿不出60万元。
Q, a. Z; T, W+ F# C 幸亏如今多数银行有抵押贷款业务，尤其是房产可以申请"活动资金抵押贷款".我又为他算一笔账：两处房产市值200万元，抵押给银行，申请三成贷款就可以解"燃眉之急"；而贷款的60万元只占总资产的25％―――贷款比例不到30％，这对于他来说也属于"财政安全"的范围。8 E9 B+ b" ^9 o6 \3 Q+ ?
更常见的情况是，有些家庭原来少量的贷款早已还清，而如今面对买车、二次装修等必要拿出一笔资金，这时间也可以申请"房产抵押贷款"，一样寻常可以根据自身的需求，最高申请到房地产评估代价的7成贷款。究竟上，多数家庭大概不必要贷到充足额度。比方，2002年左右一套原价30万元的房子，如今市场实际代价都要在80万元以上，就算按照3成申请贷款，20多万元的贷款金额也足已付出一样寻常的大宗斲丧。
' t; D: P8 J1 Y5 I( [! ]7 ^7 B4 w, I. L 买房套用公积金, G2 M D" U8 k* \
买房未必是炒房，也未必是自住，还可以是为了理财。随着房价不绝上升，如今很多企奇迹单位都为员工提供高比例的住房公积金。有的企业员工公积金和增补公积金月度交纳总额高出2000元，有些企业在公积金之外，尚有房屋补贴。在单位高福利的支持下，用理财的方式买房不啻为一个智慧的活动，假如投资得好，乃至还能为自己一样寻常生存增长收入。
U" q& ~/ ~; M0 }4 P% s0 g 陈小姐就是如许一个善于用房子来理财的白领。2007年上半年，陈小姐在股市投资小有所获，20多万元投资一举上涨到30万元。下半年开始，股市像坐电梯般上上下下了，陈小姐将全部的炒股资金投入房地产市场―――她用30万元做首付购买了一套位于内环内的二手房，别的的房款纯公积金贷款，按揭30年，每月还贷总额2500元。此时，陈小姐的增补公积金账户已经开通两三年了，账户里积蓄了好几万元，且每月尚有两千多元的入账。除此以外，每年陈小姐还可以得到公司下发的两万元房屋补贴。拿下了这套房子后，颠末简单装修，陈小姐将这套房子租了出去，租金每月3000元。" z+ V9 e' I2 `) n; c' B9 t$ L; @
这套二手房为陈小姐带来了丰厚的回报：起首，刚刚买好房子半年，上海房价敏捷上涨，陈小姐60多万元买进的二手房已值80多万元。其次，房贷每月由公积金归还，陈小姐根本不必要从口袋里别的掏钱供房，贷款买房实在一点都不累，每个月公积金加增补公积金恰好付出房贷，3000元的月租金和单位的房屋补贴反而成为陈小姐的零费钱。$ ~) _/ x4 r6 B$ S& W0 w
据业内人士透露，近两年以来，上海购房者中公积金利用比例呈直线上升趋势，购房者已经充实意识到利用公积金购房和理财的紧张性。根据上海住房公积金中心的数据，如今上年结转的公积金存款的银行利率为3.33％，而半年到五年以上商业存款利率从3.78％到5.85％。在贷款方面，如今五年以上的公积金贷款利率为5.22％，而同期的商业房贷利率高达7.83％。可见，在条件允许的环境下，应只管低沉公积金账户中的存款比例，同时进步贷款比例 | 
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发表于 2019-6-13 01:12:18