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转自微信公众号楼市参考 * n# f; ~9 R1 T$ k- N l! v$ s8 x
中国楼市非常独特，它有许多深藏不露的机密，犹如面带微笑的蒙娜丽莎。
" k: `( W* I% h# l% O. b6 l7 D 好比：房价起首是一种货币征象，是央行决定房价，而不是开发商决定房价；
6 W& f3 r: E: H 再好比：对于一个都会、一个地域来说，不是GDP决定房价，而是吸纳的资金总量和生齿增量决定房价。
! r& u) m6 w. T+ w. l0 V) K 本日，我还想告诉各人一个机密：在中国，固然你买房子的时间设定的按揭时间不尽雷同，大概是20年、25年大概30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。
, ^" T# N3 d x! X9 ~9 C 那些只管拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，许多人都会选择提前还款，他们被外貌上多付的“利钱付出”吓坏了。
& p3 i, ^7 f. e: |/ K, y" a7 i 中国开始有商品房按揭贷款服务，是在上世纪九十年代，但差异的都会出现的时间不尽雷同。2012年12月，北京晨报就报道了北京第一批贷款人竣事房奴生存的消息，如今看来还非常故意思。报道里提供了两个案例：
& p) D! B2 ]6 s" V 案例一：
* R$ |7 `& j7 Y ` M5 K 一位叫王新的密斯，2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，本身与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款约莫1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新同心专心只想“赶紧还完”。 * l9 y3 O( Y' X5 G4 y. \+ N
如今（2012年）这套房子的身价如今已经涨到500多万元，月租金可到达8000多元。 3 F5 a& C2 ]3 o& y" u6 C& s1 B
案例二： ( k, w' r2 ~2 B w# |
2001年5月，颜洁在北京买了属于本身的第一套房。据她回想，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。
( h6 C. q: Q V& O6 J9 Z “当时间贷款买房内心都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边许多人都提前还清了房贷，包罗本身的弟弟。
5 e9 z+ e/ u+ w- K6 O, g* F 看到房子好租，颜洁下了再买一套房的刻意。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟非常悔恨提前还贷，“还不如买套房呢”。 - k5 \! t/ G- I$ J- [9 k0 v
北京晨报采访的这两个人，都不算最早的按揭贷款人，在广东省约莫在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清晰地看到，当年的按揭贷款简直对购房者构成了巨大困扰和压力，但10年之后，这点钱已经不算什么了。假如是20年之后，更是云云。 s, q y0 o9 A
为什么会如许？缘故原由很简朴，货币在贬值，你的收入也在上升。
! e7 a' T% r% N% V! h0 p 人民币的购买力在纯粹筹划经济年代（1978年之前，公私合营之后），是常年维持稳定的，谁人期间不存在货币超发，每每出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，均匀比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力均匀每年贬值10%。
% B1 h+ F+ k6 ?8 w! P 如许，我们很轻易算出：100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。
' f+ Y) s, ^4 ~+ T 换句话说，假如你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。假如M2增速高出GDP增速均匀每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时间的三分之一，也就是每月3500元了。
+ K& c% a) E4 X4 Q, O 这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响，假如你选择在行政级别高的、有生齿增量、资金汇聚本事的都会买房，你的房价还会以高出通胀的速率上升，房租也是。到当时，你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子，已经告诉我们了。
$ Z- O' w: J2 q+ B 关键标题是：这种环境，在将来还会继续上演吗？
+ H, h1 J: M3 a: s7 N 我以为至少20年内没有标题。缘故原由很简朴，第一，中国的城镇化率如今只有56%，城镇化只举行了半程；第二，如今中国货币仍旧超发，M2增速仍旧比GDP增速快6到7个百分点，但这是GDP没有挤水分环境下的差距。 " ?! Q: F+ s p7 ^; A& s" G% I
即便按照M2增速（发钞速率）比GDP增速（创造财产速率）每年快7个百分点盘算，100元人民币的购买力，也会在10年、20年、30年之后，分别贬值为：48元、23.4元、11元。
( n8 \2 `# t+ U 也就是说，假如选择等额本息还款方式，在颠末10年按揭之后，你的实际经济负担就镌汰了一半；颠末20年按揭之后，你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的末了一年，你的负担只有最初的九分之一了。 / N1 U1 r+ x0 H, E8 R8 k
由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的光阴将非常轻松。 3 L9 e' ~6 ]6 h
那种“买一套房子，当一辈子房奴”的说法，完满是耸人听闻的谎话。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人，也根本上是哗众取宠之辈。想想海子是怎么说的吧，“面朝大海、春暖花开”的条件是：我有一所房子！而这套房子，着实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的利益，他是买房者的蜜糖，是不买房者的噩梦。
/ q+ c0 i: s% }' `, o( o 以是，想买房子的家庭，只要算好最初几年的现金流和偿付本事，以及工作稳固水平就可以了，太远的事故谁也看不清晰。但有一点是肯定的：全部的纸币都是不停贬值的，人民币如许，美元、英镑、欧元也好不到那里去，至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是钢筋混凝土做的，只要选对都会和地段，会比纸币坚挺得多。
4 o) x- Y3 [* `# H( I) g 固然这轮房地产政策牛市正靠近尾声，但不意味着中国房地产会瓦解。由于即便到了最伤害的时间，中国也可以在资产代价（好比房价）和汇率之间做出二选一。 3 l3 J7 k6 L# x' q' ]
汇率显然是最轻易被断送的，而资产代价必须维持。由于资产代价关联着金融体系的安危，影响社会就业和社会稳固。固然了，这是中国房价的别的一个机密，这个机密就连许多砖家、叫兽穷尽一生都整不明确。 | 
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发表于 2019-6-26 13:30:13