结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：
' X/ {7 k8 i1 i* h! d 1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；+ u n4 |4 {( c" m
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；% f& V. b1 F' B- }+ W5 U1 z$ Q. Y
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
$ L- I- y0 r3 ~6 A1 t M- x2 [- v 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。) @+ X2 ]9 s2 W* [( F/ u
焦点逻辑
3 b# [0 g" ?& R 1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；0 }' \, p/ b$ }* b4 J
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
: l! U- @' ], p 3、 地产股业绩及估值面临下调。
, O7 ^( J4 @& R2 z' [$ [) ^ 与市场差异之处 S& w' X. E; ]6 K
市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
5 E5 |( f& r7 |; n! `: t 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。: }! B( m: H; y7 ^! D
股价厘革的催化因素
& w4 F' F& Y. ~5 a 1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
6 {& a# X+ H+ }7 | 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
% f! J i: p# }$ | 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；9 x7 ]3 x6 E l' ]2 |3 X1 B; e I
4、 房地产直接融资重新开闸。
" z& h* ?' n5 O) I/ x8 X+ z, n 风险提示6 w% z/ [2 A: s6 t5 l, K: N
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；5 [+ L4 b; l2 U: L
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）. q5 {$ ~8 S& g, g; A' R C$ R8 z
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发表于 2019-5-6 09:05:39