结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：/ L* l$ X7 E3 v& ]7 o
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；/ w* H; L( x) N* y# _6 B
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；5 t5 l% l. t& C) u6 p! w
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；1 G- B: K* D! x- l% c$ i- b
4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。+ D- \3 ^$ i% I a" K2 `
焦点逻辑
- i5 R8 Q; X$ P2 a$ _& I) Q- g! s6 L 1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；7 ~4 F+ a; i1 v! @- Y
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；* W! z# `7 m2 N- p& z# g
3、 地产股业绩及估值面临下调。 r' G& T; h1 b* A7 s
与市场差异之处6 \& B. t5 P$ X+ P4 O
市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
. q4 k8 W2 J, I7 l- x 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。4 T ` v, q* K8 N6 s
股价厘革的催化因素
3 \7 W8 `1 V2 W. P" q( [% R 1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
R+ {/ ^. ?* [/ R8 D5 O( ] 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
' `" L5 \8 A4 ^+ O- C; U 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；6 g* R5 O* D& ?6 R( R
4、 房地产直接融资重新开闸。
) M1 U* J9 _' d 风险提示
! ~4 |: e/ A& Z: G7 q! P8 D 1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
0 z, L! @- g) J& C" @ 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）- i) Q+ n7 A* I k( V6 r# d
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发表于 2019-5-6 09:05:39