结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：
3 n/ v4 e/ l7 z 1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；9 r5 M; f, u9 B( d( }: z
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
) n9 y F" a1 V7 }& Y8 {. S G( t6 ` 3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
# V' Z: r; u& p1 R 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。% f% C8 G ~1 |6 U! `
焦点逻辑 _9 m& f' N5 W# Y+ G
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；3 O) j- l! |" \" F! I+ P- P
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；) `) {; O" F# y9 e' Z- s
3、 地产股业绩及估值面临下调。
+ m# H* s7 Y4 z3 V 与市场差异之处$ x8 o `/ x8 x* g9 |+ Q4 X
市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
. o, |. ~9 ~) {0 j7 N+ k 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。0 k3 f4 L8 O& v( d: k1 G
股价厘革的催化因素, f. ]" A/ y7 ~7 j1 n1 {
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
1 @/ u) t w! P& n# J+ o 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
8 R' ~0 R% ]' v$ s& q0 }2 c/ p+ \ 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；' d, v3 u% E. a4 ~/ n
4、 房地产直接融资重新开闸。2 R9 y, \0 P7 E: V, m# F, w. }" b6 D5 Z
风险提示. ~1 |9 \/ C9 i$ K0 Y- ^# d6 @
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；( S3 x) [1 d1 A1 E/ @+ u
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:05:39