结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：$ @9 H; l" O: @" v, ?0 R% x
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
7 Z( F: A$ I+ Y2 } 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；/ K1 L6 m8 B4 v ^. E
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
) C' y/ N2 ?/ K7 v1 \0 ^% _ 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。0 X# ?* U/ K/ y6 u2 g$ u9 ?) M: t0 O. g
焦点逻辑) b' ?! L9 |2 `$ l# i+ \; w$ a
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；0 ^' G9 ^" t- |6 ~4 V) k; J/ a+ \
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；/ Z6 H- p! [ l7 @% ?* B% ]0 h
3、 地产股业绩及估值面临下调。
1 r3 t' F- D+ p* P& L$ b8 \5 i1 Z5 C# ^ 与市场差异之处
I( _3 V; E% B! C 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。6 E% C( G8 q/ e( \ p0 A
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。# p0 ?, {# p" z) z2 o
股价厘革的催化因素# t: H% i2 f, y% B
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
# W4 S; [' N* I7 b* i 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；' \6 D- G! s+ u2 n, M. l
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
# c `, c. p% `" V; ]! N 4、 房地产直接融资重新开闸。
5 F# R V5 x' j: x 风险提示- _5 \1 b2 `# T
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；3 Y5 m$ X2 ~3 y: E3 Z% y. R% `
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）" W* ~' e0 T$ F) a, ] V# T
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发表于 2019-5-6 09:05:39