结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：: A" j8 i& ?' Y1 C! o
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
: ^' A2 N3 D3 s- q8 m; B6 Q% Y* L 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；8 {3 o0 e( O; Z1 M) m) _
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；. o( O! o( b% t# u1 w) ?
4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。- ^8 x4 g; X( j6 b1 w
焦点逻辑3 `4 @2 l7 M1 B( K' ^
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；
3 \3 Z+ I0 N4 T7 l 2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；( |/ l% {- x6 T" \' x, @
3、 地产股业绩及估值面临下调。
6 ^/ C8 \% d5 U 与市场差异之处& E) r b* L0 x2 g! M1 @
市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
$ i E+ z' m2 F/ P0 T' p% Z 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。
3 W9 j# u) d' j4 L 股价厘革的催化因素$ U/ }, W2 X7 N) h! ?
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；8 y2 x2 b3 G; T6 _
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
/ G3 p$ m: q4 O4 G 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
- L" n' Z3 E& f& e8 c) Y. d 4、 房地产直接融资重新开闸。2 {& v0 Q8 m$ C L
风险提示
% C1 r. J: }' B8 y8 c- r2 ] 1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ； k8 {+ l, h1 p
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:05:39