结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：& w8 R/ R3 j# @% Q
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；% r4 U9 w& @3 D, E9 h
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；- f: d$ v& S1 e& J6 O5 z
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
8 @% K7 N, L$ a 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
) W/ y: k& K9 A" C, H 焦点逻辑2 S. ?0 H) Y8 \
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；! \2 D( i# N% B0 M% Z: n
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
3 h8 f' q# `8 k3 Q# T 3、 地产股业绩及估值面临下调。( {) o# T# e/ r5 W/ N% i
与市场差异之处5 G& l2 E! @: j7 q8 I' W
市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。8 u7 W1 G) v# z. l
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。# F% u3 a8 @" m% `2 R) y! x) |0 z
股价厘革的催化因素
1 N: K3 O: s9 T1 { L 1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
8 b$ I7 |/ G6 R, F, J- W6 g2 H) _9 t 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
( F7 M2 s& V$ z, H: k. Y; U 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
2 h$ w3 M1 T' C/ D( M 4、 房地产直接融资重新开闸。
2 y8 d6 U4 k1 n/ R# W 风险提示3 r% @# Y4 \1 q' w7 G) l
1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
9 {5 c% y" ?/ U: O7 W: U+ ] 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）# | E& A$ ]) R& W9 c* F
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发表于 2019-5-6 09:05:39