结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：
( Q* d) W7 ? {" w9 \& U 1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
# {, b6 q$ b9 i 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；( \/ ~ H- k7 U4 {- H& g" \$ a
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
5 ~4 v9 \2 t' m3 D4 a& P 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
7 N2 L P: F. K 焦点逻辑
: e) `- q9 B. \ 1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；
& i( s5 U6 z, o' G' ]! D 2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；# x3 |' L; R! A& }4 l1 ?% O2 N% o0 Z
3、 地产股业绩及估值面临下调。
; t2 K; ~* h" j* }1 Z8 Y& n1 C' s 与市场差异之处
m, {+ }5 D0 X6 J/ H) N 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。6 M5 {3 g4 g* {+ z
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。
* D! u4 ]& a- _+ t 股价厘革的催化因素
9 A- h) G% t" s! K' W4 f" J 1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
3 M8 p8 J) K( n& m; R; j# J 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；( X) n) h; o' B2 H. m w$ n
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化； P- G$ }7 ^* C; A* ^/ L) j+ ~& d
4、 房地产直接融资重新开闸。1 C2 i: ~$ u4 e6 L
风险提示
$ R% v5 g+ P7 e& v$ z6 X( K$ d; d 1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；1 U1 @7 G9 O) w8 T( C8 Q! j
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:05:39