结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：( ]1 f& K2 b4 R+ z+ I
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
5 q& {$ y/ W+ a; C8 p 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
. k- g1 f* q& T2 _' C3 P 3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；" {$ `) D6 r4 k3 p
4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
/ f: I: y8 B; D0 ^2 C 焦点逻辑% k( D$ [6 |. [! Z! }
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；( @3 E. K+ z* e! b; E: R3 Z3 w4 a9 \
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
& I( S# f2 o+ p) {; T 3、 地产股业绩及估值面临下调。2 `" [$ l, D; ` [5 n) o0 P
与市场差异之处
# Z! m# ^3 {( n5 ~ 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。5 w9 \3 y- g2 f9 T% G0 F
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。
5 U2 Y$ B6 c$ S" X% {' y7 P& z 股价厘革的催化因素
) K# }/ l5 R/ |" O2 u+ a9 J0 B 1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
$ D7 e. _; y0 n# M 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；6 p+ Z! d8 X4 J) W* r5 ?
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；9 D# ?7 ?6 z/ ^: r8 h1 p% s
4、 房地产直接融资重新开闸。3 i- m- D5 Y% w+ x- U: M
风险提示
8 W8 t% c% G3 a; i4 {0 h( T$ V: i 1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
/ K; D+ h! S& F6 n5 i9 H 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）% ?' G8 F' M: E; `
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发表于 2019-5-6 09:05:39