结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：. r5 K6 K4 O2 y0 W5 e
1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
) Z7 ?: `+ U+ J) j" B' l. g 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；- C; w2 x, |1 ~3 S3 a* `
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
G7 ]% m. M+ H, ?: x% h 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
7 L- ^! K9 \" _* _; G4 c 焦点逻辑
* |4 W! J5 I' v5 I/ j 1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；9 G3 Y( o( b$ a1 y/ O. ]+ Z# [- n
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；' z9 `8 n( a x- c) C
3、 地产股业绩及估值面临下调。
0 F, s# v8 U1 s# Q9 l! }5 ^ 与市场差异之处
: V1 {- ~2 g) G2 p5 E+ K% n+ Z, ] 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。2 B: D* ^& s* q) O
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。
3 R m2 f" p8 ~1 ?. E; p5 _* m 股价厘革的催化因素8 n# K# g* Y! U/ e5 U4 R7 a4 E
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；" F1 ^" ~3 ]1 Y. o
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；; @' G5 M6 }* I+ A& } X5 G( j
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；, d! A# d" A; ^/ R9 x& t/ [
4、 房地产直接融资重新开闸。6 |: [# C* ~! C
风险提示
3 u' V$ R1 ?' A* r 1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ； B, ? r$ @' J. w& p+ u" Q
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）+ \( W% z2 w) N
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发表于 2019-5-6 09:05:39