结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：
5 P( ?2 {; L6 l( { r 1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；
2 \3 Q. K( J" ]6 S( a; a 2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；8 _4 h: `. ?+ s* m; t
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
7 X, a- \9 T! Q/ @* N 4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
( n0 |! r/ A7 [7 W2 v) w# s% p8 u3 j 焦点逻辑' h; N) G( _* e0 K& P; J% N( ^
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；* X( H* \( P1 R- i4 |) N
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
- U9 B- q' T$ A" J9 n1 b/ j 3、 地产股业绩及估值面临下调。
9 N, K. P0 T7 R9 s 与市场差异之处
* ?& |( S3 n0 p 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。
& H k8 `" f& ~* i" K- A 我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。7 S% e. N1 D+ I+ d8 i y
股价厘革的催化因素1 }, [. a% q% g, |5 M. @
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；
% f. o( F2 D _3 V. P4 d; R* i) { 2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
6 `+ S9 q, L- }* A/ L 3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；. q o0 m( ~4 I$ J& E' a P5 e
4、 房地产直接融资重新开闸。
7 |# F/ p% i, T2 T9 D7 `0 K 风险提示
) _ I: i8 R. N* J/ z; v 1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
2 p9 o! B5 _$ Q4 |' J" G8 H 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）
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发表于 2019-5-6 09:05:39