结论及投资发起 地产股前期暴跌已大部分反映灰心预期，如今估值已靠近 08 年熊市，而且支持行业恒久向好的因素依然坚固，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需期待！由于如今正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 发起低配。选股应注意业绩锁定性和发展性，可参照我们创设的双因子选股模子。 审慎保举 ：
$ T( ]6 h& k9 M4 r 1、 天下和地区龙头：保利地产、滨江团体、冠城大通、浦东金桥、广宇团体，以及中天城投、招商地产等；9 u; D5 |2 S8 p9 q
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
' \. I! v8 ^2 h$ z+ L2 P5 Q& f 3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；% \5 J; U! o/ T" _' p
4、 商业地产股： ① 受益出口和消耗复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。# f% F. X1 k1 |2 Y
焦点逻辑7 n' G* I( a( N) c
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有大概推出保有环节税 ；+ M9 N8 L" Q2 W; L+ C) I
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”必要，“ 4.15 ” 后的调控将使调解幅度加深；
0 J( v3 W/ e! p% S/ A7 D; U7 X 3、 地产股业绩及估值面临下调。
- ]* [0 j% Q; |4 ^+ a 与市场差异之处
4 J: o; h* j* C1 a5 ?; P- K 市场主流观点以为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思绪上依然侧重观察绝对估值，即 NAV 。, d" y3 P* o4 B
我们以为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现布满着不确定性，以致有减值大概，本轮地产调控作为当局调解经济结构的本领，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳固财产政策为止，连续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是一定的。因此在调控初期的选股思绪上，绝对估值并不最应看重，发展性分身业绩锁定性擦鲱紧张的，而到了调控中期则应看重财政安全。
, Q$ M+ f1 S: f5 h0 Z+ g& | 股价厘革的催化因素 |& L" s3 I) w- t
1、 新开工和投资若下滑显着，政策或将松动；1 M/ Z- y7 J1 e$ {# F
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面大概导致人民币升值超预期，另一方面巨额商业顺差也会导致钱币投放大量增长并推高活动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；) |8 R* n4 c& y! H; s: R, Z
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松钱币政策难退出，也会调控政策将大概被弱化；
* Q: Z# d+ \/ T8 @/ [, T: H 4、 房地产直接融资重新开闸。
, y( ]5 q4 z, h" g% y. e5 c x/ f4 T 风险提示
( |+ K: c' Y) X [1 ?& z: R5 r 1、 “新国十条”严酷实行 3 个季度以上 ；
; |8 ~5 k& [6 i. ^ 2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）( l5 c! o/ R! g7 o
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发表于 2019-5-6 09:05:39