地王助推房价三级跳 开发商资金链紧绷
经历了2009年的地王频出之后,高价地所带来的隐患说来就来。近日,大龙地产因欠缴位于北京天竺开发区的地王地价款,被北京市国土局叫停拿地资格。此前,北京市广渠路15号地和安立路西侧居住用地这两个大小地王都申请调整建筑规划。而地王带动房价飙升的问题早已路人皆知。
不过这一切并没有妨碍地王家族的继续高歌猛进。1月21日,中海地产以59.7亿元刷新了北京拿地的成交总价纪录。
在去年经济企稳时期,土地价格的回暖被解读为市场信心恢复的信号。在房价已经大幅上涨、泡沫担忧不断升级的今天,地王造成的连锁反应令业内人士不安。
开发商资金链紧绷
从去年11月20日成为北京市“双料”地王,到今年1月22日由于欠缴地价款而被叫停拿地资格,大龙地产的经历可谓大起大伏,大喜大悲。不过自成为地王的第一天起,质疑之声就不绝于耳。问题的关键在于,一家净资产不足15亿元、期末现金及现金等价物尚未过亿元、积十几年净利润都还不清地价款的企业,如何能承受50.5亿元的高额地价之重。
“大龙地产的事件不只是个案,”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,2009年很多高价地块目前都存在欠缴土地款的情况。“一些开发商在拿地的时候并没有足够的实力支付地价款,只是寄希望于用土地融资从而筹齐资金,高估了自身的融资能力。尤其当信贷资金开始收紧时,高价地对开发商的负面影响就开始逐渐显现。”
实际上,除了大龙地产外,2009年的北京地王们已经出现了不少新情况。此前,广渠路15号地和安立路西侧居住用地均申请调整规划,上调建筑控制高度。业内人士表示,拖欠地价款、土地批而未用、修改建筑规划已经成为地王们的“潜规则”。
2009年楼市迅速回暖、地王不断涌现,大量信贷资金的涌入成为不容忽视的原因之一。根据国家统计局的数据,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。不难看出,国内贷款和个人按揭贷款的增速远远超过了其余资金来源,成为拉动房地产开发企业资金增长的主要动力。而在这条资金链中,信贷资金接近2万亿,占全部资金来源的34.48%,显露出明显的资金推动型楼市特征。