`.Y5B@/K.N0 7月29日,一篇名为《揭秘同创易主的台前幕后 十年品牌欲涅盘重生》的文章爬上同创置业集团有限公司(下称“同创置业”)的官方网站。细心的人会发现,同创置业官方网站上次更新已经是2008年6月25日的旧事了。
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D,~c||在官方网站“艰难”更新背后,是同创置业过去一年来“死去活来”的经历。这个总资产一度达到20亿元,排名重庆第六的明星开发商在2008年的金融危机中轰然倒下。
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YlZ 根据统计,截至7月22日,同创置业以及关联公司的债务达到14.4亿元,这包括民生银行和工商银行重庆分行的贷款5.1亿元,以及包括高利贷在内的非银行金融机构债务4.4亿元,工程应付款1.2亿元,应付土地出让金0.55亿元,以及新股东借款和其他负债3.4亿元。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn Mn.tV/LN ?
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gC&@(i6p]@g+q0 资金链断裂,银行冻结资金,在事态进一步恶化之前,1月23日,重庆市政府召开了重组同创置业的紧急会议。是次会议上,重庆市政府将本次重组定调为市场化重组,具体操盘手为重庆国际信托投资有限公司(下称“重庆国投”),后者也是同创置业的债权人。重庆国投此前因为重组三峡银行而名声大振。
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l6C V9sG:{.x 一场拯救同创置业的行动就此展开。
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn6~cm8s2[ 接近此次重组的人士介绍,归根到底,同创置业倒下是因为管理混乱、销售不畅,以及举借高利贷,最终导致资金链断裂。在接受本报记者采访时,同创置业一高层对此也追悔莫及。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnOPEI_?+V;V)_
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnFdH1psJ5Vz 要盘活同创置业,首先是要给债权人信心,不能逼债,否则所有重组都无从谈起。同时,重庆国投盘活已经锁死的抵押资产,进行贷款置换,并与高利贷款主谈判,一系列组合拳接连出手。截至记者发稿,同创置业的接盘者北京太阳城房产开发有限公司(下称“北京太阳城”)除了收购民生银行债权外,已支付其他2.32亿元债务。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cntr#V1iX(n ks
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn|2AeiK"n 兵分两路。在解决财务难题的同时,北京太阳城开始从经营入手,工程继续开工,预售房顺利交房。9月,同创高原项目将重新开盘,造血功能开始恢复。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnC~M
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A4PE6Rp0 1. 明星企业跌倒
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*V)vV,kB0 人们没有想到,同创置业这个明星企业也会绊倒在资金链这道坎上。
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9ZUx8Xg0 “11年走来并不容易。”同创置业一人士感叹。官方网站显示,同创置业创立于1997 年,是国家建设部核定的国家一级房地产开发资质企业。
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnT:K;U0S5Ee}:Lp?%@W 从“学林雅园”、“同创置业奥网中心”、“同创置业国际”到“同创置业高原”,同创置业一步步成为重庆开发商中的翘楚,集团总资产一度达到20 亿元,在重庆市房地产开发企业 50 强中列第 6 名。
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sdF(^0 人们没有想到,同创置业这个明星企业也会绊倒在资金链这道坎上。
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GSRQ y&t-~%B0 2004年1月15日,同创置业以22345万元平价取得高新区六店子科技新区大龙、邵湾社多个地块,以此为抵押向当时的重庆九龙坡区、巴南区、万盛区农村信用合作社联社贷款1.7亿元。巧合的是,了解本次重组的人士透露,同创置业购买土地的价款中有1.7亿元是从银行贷款。两项金额恰好大致相当。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn1MgXlh E }
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Df%S KG7I0 2006年,同创置业在缺乏资金的情况下,将旗下的商业地产打包向兴业银行(36.91,-0.28,-0.75%)重庆分行贷款8000万元,从石桥房地产总公司接过位于烟灯社的258亩土地。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cna ?CF1|E
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O0wh"k-z%OF#W0 按照相关规定,房地产开发商的项目资本金比例应达到35%,以此计算,同创置业自己应该支付至少1.4亿元。前述人士介绍,两块地的价格一共为4亿元,当时从银行贷款2.5亿,同创置业支付了0.5亿,还有1亿未支付。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnT&f+g+f0w.PS
9NJ#eLL/N2{x0 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn)p3|#e{0Ond
"w(y0?r'M A ]0 根据同创置业高原项目计划,烟灯社项目计划于当年10月份动工兴建,2007年上半年推向市场。同创置业自我评价,“标志着集团的综合开发实力达到了一个新的高度。”
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnuP.t%}qs$mE 谁知,这成为同创置业的转折点。
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_(i8q e0 2007年中,同创置业在九龙坡区农村信用合作社、铜梁农村信用合作社的贷款先后到期。此后,为了维持信用,同创置业千方百计筹集资金。其中一个手段是以月息6%向某公司借款2000万元,用于偿还信用社贷款。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn2P2j^;Ad:e9`[Y(mq
私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn-m1hs^6JW'bI%[x 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnU.i:aK9_5VZ;klE
/LF0D6lc0 2007年11月,兴业银行借款也到期。由于兴业银行重庆分行行长换人,新的行长并不同意该笔贷款展期。同创置业又以月息12%向某公司借款3000万元,以偿还兴业银行贷款。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnF4Z!b}^V gD
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R(n3g W@)gX*v%UN 为了尽可能的获得资金,同创置业已经取得预备售证的房子也被用做抵押融资。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnd6Iq_1TK#BY.@(o%K
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{g ] Y-K0 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn
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xPb qj"HhH;m1c0 比如,同创高原17号楼一共有24套房子被抵押,假如每套按44万元售价,可获得银行22万元抵押贷款计算,可从银行获得资金为528万元。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn1k&I!Ma(j0_;U8D:FLl
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnJ1c T.Ll(z&nH\ 就在今年6月,曾曝出业主发现同创置业代收的大修基金并没有交到相关部门,而是被同创置业挪用。一幢大楼业主的大修基金为20万元左右。同创置业的窘境可见一斑。
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:D:JZ(O'n[%q0 高息民间借贷非长久之计。同创置业需要一笔长期资金。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn ^)b7z([BZ
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G)Y9iDfV3I 2007年3月,同创置业就同创高原项目向民生银行贷款,民生银行于当年7月同意给予开发贷款5亿元,到期日为2010年11月,并以同创置业高原项目所有土地和在建工程为抵押。不过,民生银行一次性收取了6000万元的财务顾问费,在第一批4亿贷款中,同创置业实得资金为3.4亿元。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn,M)A'Y,i;g
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnoL9ljq 值得注意的是,2008年2月,民生银行要求同创置业将2000万元做为销售回款打到民生指定的帐户,同创置业为此向高利贷借款2000万元,以保证从民生银行获得资金。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnF/MA\4q FU}
JG7B\C(GlX6T8aj+t0 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnmI7e
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn2wbda*v`[]"e? 同创置业的信用得到了暂时的维持,资金链却一步步收紧。在2007年就发生了10笔一共3.35亿元的高利贷。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn;P.j,o&i"nP1Z8F$X@b
/X)pv^6{ b[0 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnA,mH#R
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kxOnU#S0 2. 资金链断裂私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnp hHh?(s
f2P~.rk0IU0 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnA&lx9|)l|+]-A#^
+ii k0A$y#r:V0 同创置业开始了高利贷以旧还新的危险游戏。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn_(aa6]r?P#{7s3C
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@ACG0 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn*m+qn
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f.O3A5k"MhM#\5]0 在拿到民生银行3.4亿元贷款后,同创置业偿还了其他银行的部分债务,支付了烟雨社地块的地价和税金4000万元。几经折腾后,同创置业实际可使用资金只有6000万元。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnn+WQ(t%es
m/t$Scm0 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnSQo"r\njO
1R0HDM:oV'g0 2008年1月,为了支付烟雨社剩余地价款,同创置业再次向两个公司以月息6%贷款4300万元。这笔资金是以资本金的形式进入项目公司。
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v7Fl!i LPBs/r{X1`^0 2008年上半年,同创置业从银行获得资金并未增加,由于民间借贷多为短期,高利贷逐渐到期,同创置业开始了高利贷以旧还新的危险游戏。比如,2008年2月,同创置业向某投资公司贷款3000万元,用于支付之前借的两笔民间借贷。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn/v2@a,^+g6t
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!?4ho#r m4Zs(Q0 不过,这依然难以为继。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnz_
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn7H7y `l{Y!?,J(P 私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn#EHFR5ud&L s
d-iC.O"tO0 2008年6月,同创置业找到重庆国投,希望贷款3.5亿元。“我们的考虑是,房产的调整两年已经足够,同创置业完全可能在这两年中重整,归还借款。”一位了解此交易的人士说。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnfrn@NF
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私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnsL Vg7fz[_ 彼时,重庆国投考虑到同创置业高原还有400亩地,假设每亩240万元,应该价值10亿元,当时其在民生银行有4.2亿元的贷款,是以此土地为抵押的。除此之外,该土地应还有6亿元的价值。此外,同创置业还有未抵押的物业。所以,重庆国投贷款3.5亿元给同创置业,抵押率基本是5折以下,如果土地不出现大幅度的贬值,应完全可以覆盖风险。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn0]?,V/f)P8?+j
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E 在此情况下,重庆国投发放了2年期贷款给同创置业。同创置业当时明确告知重庆国投,借款中的6000万元是拿去偿还以前的民间融资。3.5亿元除去6000万元,还剩余2.9亿元,在重庆国投看来,这已经足够支撑同创高原项目的开发。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cnm2VK5W~
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M2Sv;qH6C'Dq 众所周知,2008年是房产行业的寒冬,很多开发商都面临银行逼债、销售不畅的双重压力。同创置业的资金链终于无法维持。
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{MQ _ 2008年底,同创置业找到重庆国投,坦陈资金链几近断裂。所有面纱都被揭开。私募社区 - 私募股权投资知识学习网 - www.simu001.cn~W5yC2K"P
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