房地产颠覆互联网？

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-12 17:42:37

核心提示：相比互联网，社区的物理位置更为贴近，也使得它更轻易成为人们购买商品和服务的新平台。

正如每一枚硬币都有两面，众所周知的是，互联网正在“颠覆”房地产贸易模式，不被广泛关注的另一面是，房地产也在颠覆互联网的贸易模式。相比互联网，社区的物理位置更为贴近，也使得它更轻易成为人们购买商品和服务的新平台。

社区资源从鸡肋变成金矿的过程中，开发商的贸易代价被重新发现。那些拥有几千上万户业主的超大规模楼盘，那些现有业主户数高出数十万的大型地产商，现在正在成为电商最看重的新资源。

本年初，万科总裁郁亮抛出了“互联网会不会颠覆房地产”的命题，引起了各方的关注。固然他说房子就是房子，人不大概住到互联网上，但传统的房地产生产、贩卖模式，却随着这个命题的推出，而渐渐成为厘革的主流思绪。

世茂团体副总裁蔡雪梅在客岁末提出一个新的贸易模式：借用服务社区的互联网服务平台，先网络客户的需求，再投资拿地开发房地产，借以低落开发投资的风险，让到场投资的各方资源能得到稳固的收益，进而可以利用到更自制的钱，创造更高的投资收益率。

这个大胆假想，很快激起了业内热烈的反应。兰德咨询总裁宋延庆说，很多企业现在都开始热衷于大数据的研究，盼望能在相识根本需求信息的环境下，再拿地开发。只管现在还没有企业发展出成熟的模式，但是更准确地研究客户需求，险些成为开发商面临市场滞销下的共同选择。

“大数据”理念还融入万科的住宅项目层面，位于杭州的住宅项目“未来城”不但通过数据分析为年轻人“量身订制”了很多特定功能，万科更实验让业主、客户通过“众筹”情势到场到社区配套的筹划和运营上。

只管现在“大数据”应用仍在起步阶段，但可以预见的是，对于坐拥60万户海量业主的万科而言，一旦把握了富足的用户数据，通过细化分析发掘尚未满意的客户需求，对于万科向都会配套转型具备深刻的战略意义。

类似融绿、中原幸福基业如许，可以大概在买地投资前，对房地产市场的大量埋伏需求有充实梳理和发掘的开发商因此受益。

在万科和百度相助的消息发布会召开后短短一个月，首家基于社区平台的电商——彩生存乐成上市，市值乃至已经高过其母公司格式年。它所提倡的B2F（family）模式，被以为比现在以淘宝为代表的电商更能贴近消耗者。

公司样本

◎蓝光“生存家”

品牌进入小区的必经渠道

现在耕耘社区电商的房地产公司中，除了格式年的彩生存外，尚有蓝光地产的“生存家”。

本年4月，蓝光地产首创“生存家体系”贸易模式，先后亮相北京和成都，对外公布公司品牌战略，剑指千亿元贩卖目的。

2个月后，“生存家体系”首个试点项目COCO开放实体样板体验区，涵盖了康健中央、文化活动中央、亲子活动中央、业主服务中央等，功能包罗万象。

业内人士以为，未来蓝光的业主从入驻开始，无论是装修保洁，还是儿童托管，全部物业增值服务均可在小区内一站式享受，进步蓝光地产的客户黏性和品牌形象。

从本年上半年的表现来看，在克尔瑞研究中央发布的陈诉中，蓝光地产取得贩卖金额90.5亿元，名列TOP50强第36位；实现贩卖面积110.9万平方米，名列TOP50强第24位。

更为关键的是，蓝光地产还在积极筹办借壳上市。本年6月初，迪康药业重组预案得到股东会高票通过。业内以为，这将有利于蓝光地产拓宽其融资渠道，提拔团体竞争气力。

◎融创绿城

靠大数据研究拿地

很多人惊叹，融创绿城能在建立仅两年多时间里，就在上海市场大展拳脚，但很少有人知道其背后的缘故因由是融绿拥有资助其精准拿地的大数据研究和分析团队。

融创绿城对市场的判定和投资决议都是基于大量的针对性数据分析。融绿应用的数据库比力多元，此中包罗公司本身开发项目的积聚，包罗贩卖数据、客户需求特性等；其次是外部购买，数据来自重点都会、特定地域和天下范围；购买的对象包罗研究类公司、金融和宏观经济数据、外资商用物业顾问公司等。此中最主流的数据提供方包罗署理公司、顾问机构、二手经纪公司，融绿与他们长期相助。

融绿所获取的数据既有宏观金融数据，也有房产成交代价、成交面积等市场数据，但紧张的数据，紧张由融绿的贩卖团队获取。800名贩卖职员常年为融绿的数据团队提供一线客户数据。他们在这些数据的根本上，会进一步对客户和各分公司最认识本地的资深专家深入访谈，获取更为具体的数据，终极做出决议。融绿从拿地到开发再到贩卖的全过程，都会利用到这些数据。

为了更好地利用这些数据，融绿在公司内部建立了一个10人以上的大数据专门团队，成员各有分工和侧重点。这些职员的专业配景各不类似，包罗市场研究、营销、产物筹划、统计、经济学和投资学专业职员。这支团队在融绿平台专门做投资发展、市场研究、发展研究和项目定位研究等。

◎宝龙地产

线下截流电商客流

在已往数年间，实体贸易备受电商的打击。但是，实体贸易反过来有没有大概乐成阻击电商？

宝龙发明白一种全新的贸易模式，让实体贸易在产物代价靠近的环境下，更有大概从电商截流。

宝龙贸易团体电商中央总司理吴弼川说，他们已进入了福州宝龙贸易广场辐射范围内的全部生存小区，不但可以通过小区向业主推广宝龙地产的电商APP，还可以大概利用小区的物业辅助商品的中转物流，敏捷向消耗者运送商品。

由于这种模式大大增长了业主消耗的便利性，被以为很有大概从淘宝、京东等电商那里截流部门客户资源，终极让实体贸易有时机在小区内打败电商。

根据吴弼川的先容，宝龙地产对电商的探索是从客岁11月份开始的，并在福州试点运营。当时，他们在宝龙广场辐射5公里范围内的全部小区都举行了推广，头三个月就取得了不错的结果。

通过宝龙地产的APP，小区业主可以大概实现和上百家商户举行对话，相识差别商家的特点，完成预约等服务。宝龙地产能对这些业主的偏好和生存风俗有所相识，在此根本上向业主保举更符合他们必要的商品。基于对业主生存需求的相识，宝龙地产曾经推出过一款肯德基加啤酒的餐饮组合，发现这个组合比单独卖肯德基大概单独卖啤酒的售价要高。

◎嘉凯城

实际版的大众点评网

提及餐饮的电商，很多人都会想到大众点评网。在长三角一带的新城镇，嘉凯城开发的都会客堂平台，可以看作是一个实际版的大众点评网。它容纳了一个城镇必要的全部贸易资源，最大限度满意了整个城镇住民的购买必要。

城镇贸易战略是嘉凯城顺应国家新型城镇化战略推出的，其定位起首面向长三角经济强镇住民，以一站式城镇会客堂的综合业态提供包罗传统零售、餐饮、交际娱乐、O2O零售业态、综合市政服务、公共特色空间在内的消耗与生存服务平台，全面满意城镇住民的经济、文化、交际娱乐全方位需求，其核心产物为都会客堂。

嘉凯城以为，都会客堂是为城镇住民能当场享受都会生存提供一个服务平台。嘉凯城在这个过程中就是提供平台，整合资源，做好运营与管理。都会客堂不是简单地做城镇贸易，一是为了让城镇住民更便捷地享受一二线都会生存提供平台，二是资助本地当局提拔公共服务程度，让本地住民能享受更好的综合市政服务提供平台，三是资助品牌商家线上线下贩卖贸易和资源整合提供一个平台。

◎协信团体

借O2O把握埋伏消耗者数据

本年3月尾，协信团体CEO刘爱明曾谈到，专做住宅地产大概贸易地产、产业地产，实在是专业化战略中的单角化战术，而住宅、贸易、产业地产都做，才是真正意义上的、非单角化的房地产专业化战略。

这两年来，协信团体之以是厚积薄发，按照刘爱明的话讲，公司买通了住宅、贸易中央、写字楼、创业产业等各种地产环节的七经八脉，形成真正意义上的、非单角化的房地产专业化战略。

在贸易地产，协信团体不绝比力笃定，尤其是公司曾不吝高薪挖到恒隆团体贸易运作高手王裕强。本年6月，现任协信团体高级副总裁王裕强在谈到购物中央O2O 时指出，购物中央必须留意新技能的运用，尤其是O2O大数据的网络、分析和应用，从而丰富和提拔营销本事，吸引更多消耗者。

◎世茂云平台

购买一流服务的主渠道

最好的辅导、最一流的医疗服务、最良好的艺术培训……这些通过淘宝、京东等寻常电商不大概买到的服务，却能通过世茂的云平台得到。这使得世茂的云平台具有两大特色：一方面将成为高端奢侈品和顶级服务的贩卖平台之一；另一方面，又能依附独特的资源上风，提拔房屋的贩卖本事。

2013年6月，世茂创见性地提出以大数据应用为根本的“云服务”概念，打造辅导、康健、商旅、定制、消耗五个云服务平台。现在，这一概念以上海世茂佘山里“康健云”体验中央为代表，已经在上海、南京、成都、南昌、武汉等多个都会一连落地。

在颠末近半年的实践之后，以“生存的大概——2013世茂生存艺术展”的举行为标记性事故，世茂再度将云服务理念在全行业率先 “进化”为生存方式服务商模式。

为了不绝为云平台嫁接新的服务资源，世茂建立了一个新的部门——战略资源部，来整合各类资源。

世茂团体副总裁蔡雪梅说，未来的贸易模式肯定是颠覆性地把原来固有的行业之间的资源壁垒全部废除和打碎，打碎的过程中谁会最早最快地完成这些资源的整合和驾御，谁就具备了先发上风。

◎中原幸福基业

通过大数据搭建贸易模式

本年上半年，中原幸福基业的贩卖额为242亿元，同比增长52%。

“按照如许的同比增幅，中原幸福基业整年完成500亿元目的不成标题。”易居研究院研究员严跃进对此表现。他以为，受市场降温影响，本年上半年很多房企在业务增长、年度贩卖目的实现等方面都不尽如人意。

很少有人知道，中原幸福基业业绩快速增长背后，有大数据带来的贡献。

业内人士表现，现在大数据的概念刚刚开始，很多企业仅仅从数据获取上做文章。实在这是一个误解。真正的大数据概念，不是单一围绕数据举行发掘，而是通过对整个数据背后的贸易模式举行重构，从而可以大概形成“数据支持业务，业务反馈数据”的良性循环态势。

中原幸福基业有10年以上的综合性园区投资运营履历、巨大的专业招商团队和高出多个行业的企业客户数据库，可以大概为地域发展提供综合办理方案，可以大概从园区总规到产业详规，从投资取向到投资规模、从根本办法到环境掩护等方面举行专业性规划，以确保实现地域的产业升级。

环球化结构为国内房企带来诸多新的机会，莱蒙国际首席实验官陈风扬向记者表现，国内房企恰当增长外洋结构，不但有利于镌汰单一市场合带来的风险，未来更可以分享外洋发达国家经济复苏所带来的钱币升值红利。

英国最大地产商邦瑞团体驻中华区首席代表明兮更以为，依附着雄厚的资源气力与客户资源，境内开发商的“出海热”只是开始，他们所面临的机会是亘古未有的。改革开放数十年以来，房地产大概会是第一个最靠近环球化的行业。

记者观察

互联网期间哪家房企被低估？

每经记者杨羚强发自上海

迩来两年，固然房价并没有出现大幅下跌，但在A股和H股市场，房地产股却由于业绩预期的降落，表现低迷，市值广泛缩水，部门筹划赴港上市的内房股乃至只能打折招股。

出人料想的是，刚刚在H股登岸的互联网概念社区运营股彩生存（01778，HK），却由于高估值而让人眼前一亮。风投对其估值为46倍静态市盈率，而在港股市场终极发行代价3.78港元，对应静态市盈率到达68倍，彩生存在资源市场的受欢迎程度，让开发商突然意识到，在互联网期间，房产企业存在尚未被发现的代价。

此前，由于物业管理范畴的广泛亏损，业界广泛忽视了开发商所拥有的几十万上百万户级别的业主资源，也忽视了他们的消耗本事。同样，业界也忽视了开发商多年积聚的融资履历和风险控制本事，大概让他们在互联网金融范畴有不错的结果。业界更忽视了，环球不但中国有城镇化的必要，其他国家也存在城镇化必要的究竟。

正是由于忽视，开发商没能把这些埋伏的资源变成现金；也由于被忽视，多数上市房企在股价上并没有表现出互联网期间应有的代价。

然而，在彩生存上市后，开发商埋伏的亮点开始被渐渐发掘。人们发现，已经被以为到了瓶颈期的房地产开发行业，竟然可以依靠互联网东山再起。互联网期间，尚有哪些企业的代价尚未被发现？

房地产也能玩“穿越”到外洋复制黄金十年

每经记者区家彦、卢曦发自广州、上海

据《逐日经济消息》记者不完全统计，从2014年1月1日~6月22日，绿地、万达、碧桂园、雅居乐、新华联、复星团体以及开源控股等7家房企出海投资额度或将高出600亿元（人民币，下同），投资物业涉及住宅、旅店、文化旅游综合体等业态。本年一季度，中国房企在外洋市场的总投资额到达近千亿元，已经高出客岁整年的总投资额，高力国际推测本年中国房企外洋投资总额大概高出300亿美元。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《逐日经济消息》记者，现在外洋很多发展中国家城镇化的空间仍然很大，开发商有盼望复制“黄金十年”。

别的，多家乐成出海的房企高层也曾向《逐日经济消息》记者证实，外洋的项目利润率要远远高于境内。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表现，在外洋开发房地产的税收付出远低于国内，这也为企业带来良好的投资回报提供保障。房企在本地开发必要缴纳数额不菲的土地增值税，但在外洋并没有该税种，开发商可以享有到外洋开发土地升值带来的收益，加上不少国家规定买地的土地款可以从银行贷款，有利于开发商进步杠杆获取更高的利润。

别的，拓展外洋市场对于提拔国内房企营运本事具有积极意义。房企龙头万科在继续《逐日经济消息》记者采访时表现，公司举行国际化业务实验，目的紧张在于通过相助学习国外良好偕行的专业本事和管理程度。

公司样本/

◎碧桂园

十年内外洋市场占半壁山河

在这一波中国房企出海潮中，碧桂园无疑是领跑者。作为碧桂园在外洋市场的试水之作，其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾项目于客岁8月份正式开卖，仅仅两个月时间，金海湾乐成卖出6000多套房子，实现约100亿元贩卖额，不敷一年的时间便成为马来西亚最大的地产商。

马来西亚项目的背后，是碧桂园将其在国内的模式复制至外洋的结果。金海湾项目从拿地到贩卖只用了约8个月的时间，碧桂园敏捷完成了中建五局高出5000人的劳务签注并灵敏“空降”至马来西亚。为了深挖老业主资源，鼓动他们到马来西亚购房，碧桂园给每位老业主补贴2000元，用飞机一拨拨地把人拉到马来西亚体验金海湾项目，将原来分成四个阶段发售的近万套单元一次性推向市场。

碧桂园总裁莫斌在此前继续《逐日经济消息》记者采访时表现，公司盼望在未来10年内实现外洋市场和国内市场“两分天下”的目的。为了实现这个目的，碧桂园不但将其外洋版图拓展至澳大利亚，位于悉尼的碧桂园莱德花圃将于近期正式发售，此前担当国内营销团队总负责人的实验董事杨永潮更调任主攻外洋市场。

◎万科

意在“偷师”国际级企业

只管外洋扩张的势头比不上碧桂园与绿地，但房企龙头万科也在沉寂结构外洋市场。本年2月，万科与美国着名房地产公司 “铁狮门”相助，共同开发位于旧金山两栋相连的高层住宅楼，共包罗655套单元，万科将持有合资公司70%的股权。4月16日，万科通过全资子公司出资 1.355亿新元（约合6.78亿元人民币）现金，收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。

在万科董事局主席王石看来，在履历了金融海啸的低谷之后，美国楼市渐渐回暖，外洋华人及本地富有人群对美元资产需求加大，这恰恰是万科结构外洋尤其是经济发达国家的时机，公司未来还会到美国纽约、波士顿乃至加拿大等地物色符合的项目。

与此同时，万科在外洋市场并不急着赛马圈地，万科总裁郁亮坦言，万科绝不能学上世纪80年代的日本去抄底，外洋市场比重占万科总量最多只有20%。万科更盼望借助外洋拓展的时机学习天下级良好企业的乐成履历，帮助公司进一步提拔管理与营运本事，成为真正的国际级良好企业。

◎富力：

借力外洋市场冲刺千亿

已往三年贩卖额不绝倘佯在300亿~400亿元程度的富力地产，本年一反常态提出了700亿元的激进贩卖目的，此中，外洋市场有望成为公司贩卖额大幅提拔的紧张动力。

客岁12月，富力地产全资子公司以85亿元收购位于马来西亚柔佛州新山地域的四幅空置永世业权地块及两幅永世业权填海地块，总面积约为116英亩，项目定名为“富力公主湾”，将建成包罗高层住宅单元、低密度住宅、零售物业、办公楼、旅店及购物阛阓的大型综合体。对于其首个外洋项目，富力地产董事长李思廉表现：“上述地块地价资本仅为2000元/平方米，但地域售价高达16000元/平方米，利润远高于国内开发项目，加上项目地理位置良好，拥有海景，本年公司马来西亚项目的贩卖目的为50亿元。”

辉立证券分析师陈耕向《逐日经济消息》记者表现，对于留意在2016年冲刺千亿贩卖规模的富力地产而言，总货值高达600亿元的马来西亚项目将成为其能否晋身一线龙头房企的关键因素之一。

◎金地：

贸易地产“开路”外洋市场

与大多数房企以住宅开发外洋市场差别，金地团体选择以贸易地产为外洋市场开路。4月24日，金地团体发布公告，公司与美国着名开发商林肯地产建立合资公司收购位于美国加州旧金山市CBD核心地域的两幅商用地块，两地块构筑面积合共49348平方米，拟分别建成一栋19层高和5层高的写字楼。

据金地团体方面先容，地块地点都会属于美国西部紧张经济圈——湾区的核心都会。旧金山作为湾区专业服务行业的传统聚集区，金融等服务行业随着经济复苏敏捷增长。据市场中介机构统计，自2013年四序度以来，旧金山写字楼市场需求茂盛，空置率一连降落，预计未来4年内竣工的大部门在建写字楼已处在预出租状态，写字楼市场租金程度正维持稳步的上升态势。

借助贸易地产平台金地商置，金地团体在贸易地产动作频仍。别的，随着生命人寿与安邦保险成为公司大股东，保险资金的进驻有望大幅提拔公司资金气力。

◎中海：

外洋扩张稳扎稳打

与万科类似，中海地产在外洋扩张上也对峙稳扎稳打的计谋。2012年，中海地产斥资2亿英镑购买了英国伦敦的一栋写字楼，项目已经为公司带来租金收入。不外，停止现在，中海地产的外洋业务只范围于在伦敦核心地段的2个贸易项目。

中国外洋团体副董事长孔庆平曾经表现，由于埋伏风险比力大，除了在中国港澳地域，中海地产去其他外洋市场投资会非常审慎。“固然2008年环球金融危急确实给了我们一些时机，让西欧的资产处于一个比力低的价位，但我们收购也是比力有控制的。现在中海只收购现成的项目，盼望以此为一个点，渐渐创建一个团队，再通过这个团队相识市场、认识市场，进而探求开发时机。”

究竟上，中海地产早于上世纪90年代已经在我国香港与澳门两个特别行政区发展地产业务，可谓是国际化发展最早的房企之一，加上公司拥有强大的融资渠道，一旦探求到符合的发展时机，中海在外洋市场的后劲不可小觑。

◎绿地：

借专业机构实现环球化扩张

绿地独立出海从2012年开始起步，此前多为相助项目。2013年一年内，绿地形成了“4洲6国9城”的环球房地产开发结构，本年提出外洋房地产贩卖 200亿元的目的。2014年4月30日，绿职位于韩国济州岛的康健旅游城住宅项目启动首批产物交付，是绿地独资的首个外洋项目，这也是比年来第一个交房的“中国制造”外洋住宅。绿地在外洋运作的惯例是：由总部调派总司理、副总及每个条线紧张负责人共5到8人到外地建立奇迹部或公司，别的员工在本地雇用。计谋上，绿地紧张选择外洋地价公道、资本可控的项目，并针对中国赴外洋投资者开发，获取高收益。

济州岛项目之后，绿地在澳大利亚、美国、英国、马来西亚等多地脱手投资多个项目。

停止2013年底，绿地累计外洋项目投资总额近200亿元。在此之前，绿地借壳盛高置地实现港股上市，进入国际资源市场。张玉良表现，国际化是绿地的终极目的。绿地已经具备品牌根本、自身的条件、符合的团队，还必要不绝地提拔以顺应国际化的必要。

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