最好的投资是买美国房子？海外投资买房五要素

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 01:19:08

加拿大，新威斯敏斯特市一栋153套的公寓发售，两个半小时内全部卖出，四成为中国人;英国，中国买家近两个月在伦敦买房耗费了1.2亿英镑;美国，中国购房者占外洋购房者比例升至第二位……

　　与前几年相比，本年中国人外洋买房势头更猛，所涉及的国家更多。同时，中国人外洋购房目的也有所改变，纯投资买房所占比例越来越高。在中国住宅限购的环境下，“到外洋买房”成为富豪一族新的标语。外洋买房投资，看起来很美，但许多究竟也证明，外洋房产是带刺的玫瑰，一不鉴戒就会被刺得满手是血。

　　继购买奢侈品后，中国人外洋购房成了环球最热门的话题之一。加拿大、美国、英国等一些楼盘，只要有了中国人的身影，即是贴上了脱销楼盘、涨价的标签。以致于加拿大人诉苦，中国人不看影戏，不上图书馆，不去听歌剧，一门心思买房，把加拿大的房价都买高了，他们自己都买不起了。

　　市场：外洋投资买房猛增

　　客岁以来实行的住宅限购政策，限定了不停在楼市打转的资金。财经品评员叶檀估计，由于限购导致5000亿资金流出了房地产行业，这些钱部分冲向外洋购房。

　　2005年前后，外国机构、基金还是中国开辟商眼中的“大财主”，重要出现外国人的身影就不吝资本对外吹捧。其时，包罗合生创展在内的着名开辟商，还反复到国外展销，盼望将房子卖到天下去。中国人买房的消息反复见诸报端，在北京、上海、广州等一线都会，来自加拿大、美国、新加坡等国家的开辟商，则通过国力国际、戴德梁行等署理行，举行楼盘推介会，以此吸引中国买家。

　　中国人外洋买房，已往早已有之。相比之下，本年有什么特点?“纯投资比例增多”，世邦魏理仕中国住宅部负责人指出，本年以来，纯投资的案例数量不绝攀升，已占到外洋置业总数的近三分之一。中国人外洋投资购房增长，重要是次贷危急之后，西方发达国际房价大幅下滑，已往中国人还要瞻仰的国家，如今他们的房产竟然成了“代价洼地”，投资者天然按捺不住，以为“抄底”的机遇到了，纷纷涌向外洋购房。而本年以来中国对楼市的打压，则为外洋投资购房火上添油。不光大众云云，着名经济学家赵晓在继承记者采访也体现，如今中国人最好的投资“就是买美国的房子”。

　　“瞽者摸象”式投资风险高

　　对于纯外洋投资买房，美欧置业顾问公司有关工作职员称，根本上，只有投资5到10年以致更长时间，外洋买房才会有较为显着的收益，但也不外是每年5%到8%的水平，这根本无法和国内炒房的收益相比。

　　1看似回报诱人，实则风险无穷

　　另有迹象体现，纯外洋投资买房，看似回报诱人，实则风险无穷。一个曾想“抄底”美国房市温州人的履历，具有肯定的参考意义。2009年，在中国人买美国房的高潮中，温州人李老师颠末中介的先容，一次就买下了3套“法拍房”(银行充公后再拍卖的房产)。实在，其时的房价还真自制，据称，2006年的估价还要20多万美元，2009年银行挂牌才2000多美元。以百分之一的代价买到类似的房子，看似优美的开局，确是李老师噩梦的开始。李老师对自己的投资悔恨不已。

　　据称，李老师买房子的时间，只去看过一次，厥后才逐步发现，房子比力旧，地段也冷僻，为了用租金抵销一样平常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱就差不多了。别的，由于房子是在“穷人区”，他的租客已经好几个月没有付出租金了。对于房屋被“白住”，李老师很无奈，由于他不大概为了租金坐飞机去美国打官司。李老师曾想过要把房子卖掉，不外听说还要6%的中介手续费，算下来终极还要亏本。

　　2照搬国内履历，投资易打水漂

　　中国人在外洋买房投资，大多数照搬国内的履历，这种履历主义大概会让中国人投资打水漂。比方中国人在外洋买房，首选就是市中央的小户型，在美国、日本、澳大利亚等国家，多数会市中央的小户型，不光增值最慢，而且租客也都是留门生大概低收入者等最不受接待的范例。如今许多投资者关注的德国，房价也确实比力低，有数据体现，换算成人民币，德国柏林房价只有每平方米8000元到1万元，这在广州也就是花都区的代价，以致比番禺还要低。如许的投资根本没有代价。

　　3外洋房价不高，交易业务资本不低

　　别的，外洋许多国家房价不高，但是在购房、持有、出售几个环节，资本很高。在加拿大购买新居须付出货品与服务税(GST)，税率为成交价的 6%，别的大概须付出土地转让税和省贩卖税(PST)，还需付出状师费(通常为1000-2000加元)、验房和修补费、保险费、中介费(成交价的1 %-2%)等，统共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段，业主还须要依物业估价每年向市政府交物业税，税率各省规定差异，如多伦多细葱税率约为房屋代价的1%~1.2%。各种资本算下来，其现实付出要高出一大截。

　　外洋投资房产，跟在国内一样，同样有政策厘革的风险。中国人炒房不绝拉升当地房价，会引起当地住民不满，为了平息当地住民的肝火，大概会有倒霉中国投资者的政策出现。在中国人炒房的热门国家澳大利亚，已于2010年上半年就公开宣称要包管外来谋利者不会推高澳大利亚房价。有消息传，澳大利亚已在观察外洋投资环境，如果有人囤积房产，还大概被罚款以致下狱。在新加坡，因房价上涨过快，新加坡已推出第二套房房贷进步首付比例的政策。这些政策，实在被看做是针对中国投资者而来。

　　投资提示: 外洋投资买房 “五要素”

　　对外洋投资房产，已有专家总结出了“五要素”，大概，对于纯外洋买房投资者而言，是不错的“傍身”法宝。

　　起首，要深入、全面相识将要投资的地域。在投资外洋房产前，肯定要对即将选择投资地域的经济、房地产发展周期作深入相识，只管选择经济发达、房地产上升前期购买。

　　其次，要依赖专业人士。投资外洋房产时，要挑选有履历的状师全程陪伴，并在他的帮助下完成整个购房手续。别的，管理贷款的时间也要借助专业机构的气力，由于对于一样平常的购房者来说，由于自己不太相识地点国家和地域的贷款政策，操纵起来具有肯定的难度。

　　第三，要详细研究各国的房地产税收环境。投资者要对房产交易业务时产生的税费也要清楚地把握，权衡税费资本是否可以负担。外洋与房产有关的税赋重要有契税、土地税、印花税以及增值税。

　　第四，关注国际厘革。与其他风险差异，政治风险事发忽然，缘故起因复杂，影响深远，仅凭自身的气力，一是难以事先研判，二是难以过后处置惩罚，以是购房者在外洋投资之前，肯定要做足功课。

　　第五，关注汇率厘革。汇率风险是现在大多数外洋置业者最为担心的。由于房产贷款限期都较长，在这么长的时间内，利率肯定是有升有降，贷款人谋面对还贷金额的不确定性。

　　数字: 冲向外洋购房的钱有多少?

　　高力国际透露，2010年该公司向亚洲买家推介贩卖了790套外洋物业，此中中国买家约占5%。而在已往的6个月，这一比例已激增至10%。已往6个月，通过高力国际中国国际物业部完成的外洋住宅投资项目已经凌驾50套，成交金额约1.3亿元人民币。

　　第一清静戴维斯的最新数据体现，现在伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，此中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步推测，2011年伦敦住宅物业贩卖总量5%~10%的买家将来自中国大陆。

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