从2007年下半年开始，当局出台了一系列调解房地产市场发展模式及加强银行房地产信贷管理的干系政策。特殊是针对银行房地产信贷管理的359号文件，更是渴望从根本上来改变现在房地产市场投资炒作非常严肃的局面。从紧的货币政策，尤其是银行利率上升，以及进步个人房贷的进入门槛，这些因素都会导致2008年个人住房按揭贷款市场发生巨大变革。 为什么国内房价会上涨得这么快？房价为什么会如许高呢？有人以为，这是由于市场的刚性需求明摆在那里，这是由房地产市场供不应求所导致的一个效果。因此，要管理现在中国房地产市场中存在的这些题目，当局就得增长地皮拍卖，就得增长住房供给。不外，我以为，假定中国房地产市场是一个由当局隐性包管、银行奉行绝对的低利率政策及能提供便利金融杠杆的一个投资市场。在这种环境下，当投资者可以便利地利用低资源名誉大获其利时，这种投资需求是永久无法满意的。按此推论，中国的房地产市场题目大概永久无法得到管理。& R9 N) f. d& F, F( O- a
我们可以看到，过高的房价早就把国内房地产市场中80%以上的自住性需求挤出了市场。面临2007年房价快速上涨，80%以上住民可以说是缺乏付出本领，也是难以进入这个市场的。2007年，不是住民的自住性需求增长，而是住房投资与炒作泛滥，导致了房价的快速上涨。
+ j# v% r, c1 w- I% z 我们可以看一下2007年上半年度深圳房地产市场，80%以上的二手房是由投资者购买的，许多人以致连房子都不看就可以把房子买下来。由于，他们买下房子后是预备在短期内卖出去的。可以说，深圳是如许，北京和上海等地也是云云。试想，如果不是投资者或炒作者利用银行的金融杠杆来购房，那么有几个自住者有本领购买如许昂贵的住房？这就是2007年国内房地产市场代价之以是会快速飙升的根本缘故因由。
. y, C: u6 r' S- D 从已有的数据来看，2007年1-11月商品贩卖额约为24002亿，但定金与预收款就到达了约9027亿，加上房地产企业的银行贷款额约为6098亿，仅此两笔就占到整个商品贩卖额的63%比重。如果加上住房公积贷款以及以其他方式进入的资金，那么进入国内房地产市场的资金重要来自于投资者利用国内银行的信贷资金。根据数据估计， 2007年个人住房斲丧贷款凌驾了9000多亿，是2006年3300亿的3倍以上。试想有云云巨大的银行贷款资金进入到房地产市场中，国内房代价岂能不炒高？2007年下半年的环境也分析，银行信贷一紧缩，房地产市场代价就立即出现了逆转信号。: @( W: p! q' y8 j3 U$ z( a7 w1 _
从2007年下半年开始，受到美国次贷危急的启示，中央当局已经意识到房地产市场代价快速飙升题目，并洞察到了导致国内房地产市场代价之以是会快速飙升的一些缘故因由，同时也意识到了房地产市场泡沫大概会被吹大，并导致银行风险的渐渐积聚。因此，从2007年下半年开始，当局出台了一系列调解房地产市场发展模式及加强银行房地产信贷管理的干系政策。特殊是针对银行房地产信贷管理的359号文件，更是渴望从根本上来改变现在房地产市场投资炒作非常严肃的局面。以是，这个政策一出台，让不少投资者感觉到现在当局对房地产市场要采取严厉遏制投资与炒作的政策。这就是现在国内不少地方房地产市场代价发生逆转信号的根本地点。
5 J3 s" t/ S3 ~7 W 与此同时，面临国内银行规模快速扩张以及利用银行信贷资金炒作国内房地产市场代价，中央当局一改以往采取了十几年的妥当货币政策基调，对货币政策作出了巨大调解，即采取从紧的货币政策。而且，推行这些政策的宗旨就是要管制银行信贷的盲目扩张，就是想遏制房地产市场利用银行信贷的投资炒作。% ?+ L+ D! U( N
从紧的货币政策，不但在利率上“从紧”，而且在信贷规模也会“从紧”，而这种“从紧”肯定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之非常征象。早些时间有人说，不少商业银行完全可以化解掉央行359号文件出台关于第二套住房政策效果。但毕竟上，从452号文件来看，当局已下定了刻意要遏制房地产市场的投资与炒作，这是2008年不会改变的一种趋势。而且，更为紧张的是，在359号文件和452号文件及从紧货币政策的多重因素作用下，当局不须要出台什么更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，就可以将2007年国内房地产市场利用商业银行的金融杠杆举行炒作的时机降到最小程度。
& x) i/ G4 q! y- Z6 v 由于，不但银行利率上调增长了房地产投资者的投资资源，更紧张的是这些政策正在改变国内房地产市场的预期。有人预言，说什么2008年的上调利率时机即是零，但实际上是否上调利率还要看整个经济数据变革而定。如果要从让住民的银行存款利率规复到正利率程度角度来看，利率上升将是不可制止的。2007年，利率已处于上升周期中，2008年这种趋势也不会改变。既然，利率上升趋势不会改变，那么房地产市场投资肯定会思量利率风险。另有，各商业银行的信贷规模会淘汰，特殊是各商业银行已开始落实淘汰个人住房的按揭规模。" F- i, b6 ~6 f" H: O
别的，从现有文件来看，个人住房按揭贷款的市场准入门槛已经进步。很简单，在452号文件中，末了一条就是要求商业银行要留意乞贷人诚信题目，谁要违反，谁就得受到处罚。试想，投资者要从银行贷款购买房子，第一关就是要提供月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得凌驾其可支配收入50%。按照国际惯例，商业银行对贷款人考核都得出示个人收入一年所得税单、银行对账单、单位工资单及个人名誉记载等。试想，如果银监会要求国内各商业银行对房地产贷款个人考核是动真格的，那么那些利用银行信贷而便利地进入房地产市场的投资者天然会淘汰。由于，按照这些要求，或是不少人是无法进入商业银行的贷款市场的，或是会低沉其贷款额度。早些时间，有人说，他可以用小孩的名字来购买房子，但是这些小孩的收入从何而来？这意味着即便如许做，住房贷款人也不可以进入房地产市场了。如果投资与炒作房地产的人忽然间淘汰了，那么房地产市场的供求关系就会发生根天性变革，绝大多数人就可以通过自己的积极进入房地产市场了。另有，从359号文件来看，完全克制各商业银行的假按揭及转按揭。这些政策都意味着，2008年个人住房按揭市场将会发生根天性变革。可以说，只要中国房地产市场演变为一个自住斲丧的市场，那么房地产市场代价岂能不回归理性？
1 N1 v- q2 T/ A7 |+ u A 总之，2007年个人住房按揭贷款非常征象从下半年开始正在渐渐得到改正，而且这种趋势肯定还会连续到2008年，以致以后几年里。只要看一下359号文件完全规复了121号文件的全部内容（以致增长了不少新内容），就可以知道当局对加强房地产市场信贷管理的刻意。此中，最为紧张的方面就是要加强对个人的住房信贷管理。这将改变个人住房按揭贷款市场。（作者系中国社科院金融研究所研究员） | 
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发表于 2019-6-13 20:21:23