如今有一种盛行的观念：乐成靠的是20%de1本领+80%的人脉。在房地产界，也盛行这么一句话：“一个人可否乐成，不在于你知道什么，而是在于你熟悉谁。”正所谓“人脉即财脉”，拥有了丰富有用的人脉资源，领导者也就拥有了更快捷的信息泉源、更高效的服务渠道、更广阔的生财途径。然而，当代社会，创建人脉远远不是已往所谓的“拉关系”那么卑鄙简单。假如你禁绝备创建双赢的人脉关系，不要浪费时间塑造人脉圈子。怎样创建双赢的人脉关系呢？- Z1 `9 h r S `- W* z
本日分享的是：地产老总角度的公共关系全景构建6 V( k" v* q4 i& B$ K5 a# \+ Q' L
1.地产老总必要维护的关系表
/ S( b, M# i! {( A1 b7 s9 Z" B房地产开辟涉及上百个当局部门，每一个部门的作梗，都足以让项目停滞或流产，下面就列出项目总必须处置惩罚好关系的相干部门 2.地产老总主线条公共关系平台 3.地产老总人脉平台构建与维护图当局及各职能部门的核心职位分析  国土体系核心部门和核心人脉  建委体系核心部门和关键人脉 房管体系核心部门和关键人脉 4.地产部门与当局部门公关博弈点
" r, a% @8 Q! d% k5.资金供给方的公共关系
0 g4 Y3 W( V$ K' @( v2 ?3 L❶开辟贷款银行、城商行、按揭银行(回款90%）等❷信托公司❸境表里的基金公司❹投资银行❺其他渠道
1 w w2 l3 Y) `0 S6.各互助方的公共关系1 ~8 P4 n" T- T$ H" @. G/ o) g
❶互助方范例：拆迁公司、筹划院、总包、分包、监理、质料商、筹谋公司、流传媒体等❷前 提：一个项目标乐成运营，全程必要多个互助单位的共同积极，按照开辟商的意愿公道完成各个节点，才气共赢。❸开辟商与互助方公关关系驻足点：筹划、构造、控制、调和❹互助方与开辟商公共关系驻足点：利润高低、业务门槛、垫款周期、及时结款、额外收入等❺处置惩罚公关关系思量因素：社会稳固、公司资金变更、完成任务的质量高低、品牌形象、安全运营、后续遗留标题处置惩罚等。4 A0 [& F8 P9 @9 N
7.处置惩罚与互助方关系的战略发起
& d( g* ?9 D2 D3 `8 [$ Q/ @+ r1 ~1 K8 p1. 互助方对于节点筹划的完成率（月筹划90%、集会决定100%）2. 各管线对于各互助方的资金筹划使用环境的反馈（90%）3. 公众投诉内容是否属于互助方的业务范围4.铁杆供应方选用比例（大于75%）、与核心供应方高层沟通频率（1次/月）5.条约结算时间6.建安水平、安全施工水平、工程款付出及时性（按条约到达90%）7.各方面的满足度（互助方满足度85%）8.限额筹划关键指标告竣率（100%）、施工图老工程师职员（90%）等
7 w- a9 I; ?/ }9 {& f8.房地产内部关系的联动/ @$ y- p+ T, i& M" c2 }+ @+ v
（1）如那边理与团体本部的公共关系条件条件：团体战略、企业的集分权管控、业绩稽核模式、各项目标运营指标思量因素：各公司的公道博弈与协作、内部快速通道等关键点：如安在现有体制下推进内部流程的“快”和“好”
2 S }9 d# P3 K1 ^: \（2）如那边理地域公司内部公共关系，到达动态调和条件：为了促进项目及时完成各项指标。思量因素：部门负责人间的关系把握、企业文化的渗入；交错选人与交错稽核的须要性关键点：督促创建内部上卑鄙部门间公共关系图，促进精密共同，防止危急产生。发展部与上卑鄙部门内部公共关系敏感点 （3）营销部对发展部的支持根据市场近况及竞争环境，明白目标客户，确定项目标市场定位，提出市场可以或许担当的产物形态帮忙完成市调分析陈诉确定项目贩卖分期提出项目切入点和推盘进度提出项目贩卖及代价战略
1 A: t" X% }. k, O9.地产老总运营人脉关系战略
* s" E4 j, A# m! a: F! K1.新创建公司的人脉关系战略（1）企业前期小组的公道“匿伏”及搭建公关平台“雏形”思量因素：土地方（含中心人）、当局关键人物、平台公司负责人、规划体系负责人、片区竞争对手调研、地头蛇企业职能负责人、所在都会有口碑的分供方的公道跟踪等
8 }/ d3 i& B5 J2.发展中和成熟公司的公共关系战略（1）连合企业体制和总司理个人配景，以点带面举行公关（2）重点突破一到两个核心部门或核心人物，到达“为我所用”（3）为项目标快速运营与当地业界的“人脉高手”的互助（4）搭建与维护当地的核心部门与关键人脉的动态对应图% E/ h0 r& O5 V1 v8 I, b
3.差别范例都会的公关战略（1）一线都会在一线都会开辟项目难点：1.品牌企业多，竞争大2.当局体系职能和流程美满，监控多，打差边球的时机越来越少。3.当局更看重的是品牌开辟商对地区地价的拉升本领和社会口碑4 政策敏感度高，反应快（如限购限贷等、竞买构筑自住型商品房等）
4 D" Z% |# v% x' S当局公关战略：
2 ]$ V1 X' h# ~8 t$ V. X+ a1.总司理自身修养的修炼（形象、气质、语言、着装）2.朴拙沟通、循环沟通要知道“该做什么”，“该做什么”是指总司理通过提拔自己的水平和形象，以社会精英的姿态，通过正常的途径与当局官员沟通来到达企业的目标。知道“不应做什么”是指知道法律和道德底线是什么，这包罗不违法，不卷入官场派系之争，不成为某个官员的个人工具。3.总司理要善于对外“渲染”企业和产物（如企业树立并对峙的品牌形象、已开辟产物的综合品格和美誉度、为社会所做的贡献（税收、就业和土地增值）、社会捐助、职能部门的正面评价、老板的精良品格等）4. 总司理要具有肯定的政治敏感性，及时公关（1）行政官员的同城升迁（2）行政官员的异地变更（3）行政官员的异地互换 x+ {! C' _6 J* m' V
5.循规蹈矩与生疏人的沟通（2）二线都会的公关战略
) c; w5 c. Q/ v- W# \ i3 y. }当局公关博弈重点方面：（1）土地代价博弈（出让金+土地整理费用+税费）（2）推进报建节点工作，紧缩要件审批时限（3）规费的减免缓（如配套费、人防费等，只管在土地协议阶段采取减、免、缓的方式，或以建立项目根本办法的名义返还）（4）付款进度博弈（大学城项目土地出让条约.doc)（5）夺取政策，某税种夺取按原标准实验。（如：某市2012年5月1日起，土地增值税预征率，平常标准住宅预征率由1%调解为2%；非平常标准住宅预征率由2%调解为3.5%，此中，独栋别墅预征率为5%；非住宅 （贸易用房）预征率确定为3.5%。）
, y& i& F* i6 L) Q$ A( G+ y+ D当局公关战略1.人脉资源的保举（1）跨地域的保举（2）同城官员的保举（3）行业老总的保举（4）口碑流传2.人脉资源的适度造就（1）当前形势下的人脉资源礼仪性的照顾（2）造就可为企业恒久所用之人（实用于恒久深耕于当地的企业）（3）造就与自己有裙带关系的人（3）三线都会的公关战略" ~* A# ]; C- w1 ~" B+ p; c
公关重点思量方面：1、地方当局答应的都会规划及建立进度实行环境2、地方当局或职能部门中哪些属于“诚信”的人3、筹谋调研单位（当地市民对隔断、交通、风水等传统认知观念、当地代价遭受水平与付款风俗、紧张购房人群结构及购房特性差别）4、地方特别人际关系公关重点： 以“人”为主
+ B- M. o. R% W1 u( U三线都会总司理公关战略
3 Q5 Q. O$ a, q6 }（1）察言观色（2）把公共关系发展成为私家关系（3）“出奇制胜”（4）信息不对称的奇妙使用
- [/ Y- A' D: _1 s' V( ?4 G/ a* J4.房地产公关中，“润滑剂”的公道使用本领1.红包（数目、频次、机会等）2.饭局（环境、档次、规格等）3.投其所好的“礼物”4.适度不当协（双簧本领）! C/ e- Z3 \ \0 M b2 d5 E1 H4 i( N
10.总司理公共关系的关注点1.关注直接为项目博取各项优惠政策的部门或机构（1）可以获取优惠政策的部门如旧改办、配套费办、人防费办、税务部门等（2）可以加速现金流入的部门如开辟贷银行、交易条约存案部门、资金提供方等2.关注可以或许快速推进报批报建节点的部门或机构 3.关注保障项目安全举行，杜绝安全隐患或公共危急的部门（1）涉及当局的部门或单位如质量监测、安全监察或当地的其他安全监测的部门，处置惩罚不善易引发公共安全危急。公司项目进度节点筹划与当地当局推进强拆进度的毛病大（步调多、周期长、涉及面广、稳固压倒统统等）怎样捉住紧张抵牾？案例：招商地产某地区公司管理拆迁遗留标题的人脉资源使用战略（2）涉及互助方的部门或单位如质料供应商（钢筋、水泥、混凝土等三材）、消防办法装备供应商（如喷淋办法、消防电梯、火灾自动报警体系、消防水源、消防电源、防火门等）对施工方或总包单位的建立质量的监控不能完全依靠监理方。（如中南做法）
5 R4 ]: ?, d4 S4.关注能保障顺遂贩卖开盘的部门或单位1.能顺遂得到预售允许证的部门房屋管理局或国土局市场处2.现场保障外围部门A.公安、派出所B.负责欢迎当局官员的部门C.市政局（门路、管网等）D.园林局E. 媒体3. 竞争对手尤其是相邻竞争对手的反应! P/ {* j& y1 @1 r. R
5.关注提拔企业形象并在业界形成口碑的机构或协会（1）房地产行业协会等（2）开辟企业负责人联谊会（3）媒体“润滑”的紧张性（时报案例）（4）当局构造的各范例评奖需分范例加入总司理处置惩罚一样平常公关关系的驻足点1.积极面临，器重细节2.掌控业务部门对外整合公关关系的难点，及时出击3.总结公关履历辅导，形成项目后评价的一部门 | 
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发表于 2019-6-14 00:41:32