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文：吴婧
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1 F* v7 @' G5 v: E7 N中国房地产狂飙突进十几年，对数以亿计、倾毕生积贮购买房产的平凡人来说，很少有人会提起如许一个简朴究竟：业主真正拥有的不外是房子的砖块水泥自己，房子所附着的地皮则尚有主人。但月前，温州的一则消息让人们从鸵鸟笃志的草丛中惊醒。
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2 T$ ^, } t7 z2016年4月，浙江省温州市一批住宅的地皮使用权到期。媒体报道，如果要续期，业主需缴纳几十万元人民币，相当于房价的三分之一。 2 a p9 K+ |- b/ Y
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中国宪法规定，都会地皮全部属于国家；农村和城郊地皮，除法律规定属于国家外，由村民团体全部。地皮全部权不能买卖业务，但国家可通过出让地皮使用权获取收益。 ! z2 V2 c1 e p' s% d4 B; v6 ~8 ^
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对居住用地，出让的年限最高为70年。这一次温州到期的住宅，地皮使用权则只有20年。儘管法律曾规定，居住用地使用权在到期后可自动续期，但怎样续期、是否交纳费用及收费标準，法条上一片空缺。
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3 k, b. f" r. l- t手握房产证的人们忧心忡忡：花掉一辈子的血汗钱，只是租了70年的房子？70年之后怎么办？
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这个深深困扰他们的标题，在天下上大多数地皮私有的国家并不存在，它源自地皮全部权同使用权的分割。这个模式，「师从」英治时期的香港。
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- q2 g- ^8 |3 X1 G& _# z+ a上世纪80年代末，这本已经在香港埋下许多隐患的殖民地模式地皮管理制度，在短短一年多时间裏，从香港照搬至中国大陆，立法、生根，直至本日，香港隐忧未解，数千倍于香港地皮规模的中国，又大概面对什么样的寻衅？
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5 U/ h* S' j6 |0 h4 l g1 V霍英东告诉深圳：脚下的地皮不就是钱么？ S; j, t0 M7 l% `3 W8 }! z
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1986年，一批香港客人被请到深圳交换引进外资和改革之道。深圳官员表达了对资金匮乏的担心。香港贩子霍英东说：「脚下的地皮不就是钱么？连马克思都承认地皮就是财产。」 9 N& [6 G1 z. ?! I/ \ V
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% Y* {7 y4 V8 `, a- N& M: h- `) u从1949年起，大陆城镇地皮不停由政府划拨、无偿无穷期使用。《宪法》规定：「任何构造大概个人不得侵佔、买卖业务、出租大概以其他情势非法转让地皮。」
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在国营经济统治城镇的几十年裏，这套做法并无大碍，反正地皮和企业都是国家的。但1978年改革开放后，从前的做法行不通了──外资来中国建厂，让外资和国企一样无偿使用地皮，显然不公道；买卖业务大概出租，又违反宪法。
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为了让外资「落地」，《外资法》于1979年出台，规定政府向合资企业收取地皮使用费。 1 S: _1 I& W! P# b' N5 W. }( S7 E
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/ s; n, j+ M% v g. P; ~3 ]但这个做法不敷以稳固「军心」。外资来中国建厂，地皮使用费却是一年交一次，来年能不能继续用、可以用到什么时间，没有一点保障。寻求恒久收益的投资者们必要一个更稳固的制度。
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另一方面，对于百废待兴的都会建立来说，地皮使用费的收入极其有限。资料表现，1985年深圳向银行借贷6.5亿元用于前期开辟地皮，年利钱5000万。而那一年的地皮使用费总计1200万，连还利钱都不敷。时任深圳市副市长的李传芳曾追念，当时「恨不得把一块钱掰成三四块花」。
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% }8 U* s! q! s- r从拙置骥义天下跨河而来的霍英东，一句话点醒了焦头烂额的深圳官员。
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深圳市政府很快创建了专题研究组，研究「能不能卖地皮」。期间，受邀来深圳的香港经济学家、时任香港大学经济系主任的张五常给研究组算了一笔账：把深圳如今已开辟的地皮按每平方米50港元卖出，每年可得20个亿。要知道，彼时香港地价已高达每平方米万元港币。
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与此同时，上海也在探索从地皮中赢利的方法。时任上海市地皮管理局第一任局长的蒋如高曾对媒体追念道：「许多外国朋侪向我们发起，说都会的地皮非常值钱，而我们搞建立不是使用地皮而是借债，就说我们是『捧着金饭碗讨饭』。」
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直到1986年8月，中国国家地皮管理局才正式建立，直属国务院。吉林省常务副书记王先辈从长春调入北京，出任局长。「刚就任时，我对地皮管理一无所知，」王先辈每晚捧着一本书看到深夜，学了一个月，才知道「规划管理」是怎么回事。
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4 N# I8 X% U# V2 N1 W# Z% N2 j「当时的大配景是，随着改革开放的深入，为了顺应天下经济体制改革的形势发展，各方面都在命令改革地皮使用制度，」王先辈在一篇追念文章中写道。 0 Y: d \+ G9 Z! Z3 Z* j4 `, G6 {
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1987年2月，主管经济的国务委员谷牧在一次聚会会议上向王先辈转达了国务院的意见：能不能转让一部门都会地皮，吸取些外资，加速都会建立？ 5 a& p9 t* B3 K3 r s
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2 ]9 A- k+ `( r" @) P4 B+ j但怎样转让、怎样通过地皮赢利？上至国家最高管理机构，下至父母官员，都毫无履历。香港模式成了最触手可及的模板。 1 v& _! K( F7 R) Q" z
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) x2 ~, y8 s6 C* {梁振英：八十年代上海土改的紧张顾问 7 a- Q$ @) x+ m( g9 e4 s7 T
% } A- K- ~7 b# C3 B2 ?1 @; {, u Y' D1986年9月，一支上海观察团奔赴香港，成员来自规划、地皮、社会科学院等部门，由时任上海市委常委的曾庆红任顾问。这支高规格的观察团打着学术团体的旌旗，而不是政府的名义。 ' c$ R- v, [' v1 x P' R
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' v: c5 k+ x3 C. r同年11月，由深圳市副市长李传芳带队的观察团也来到香港。时任房地产管理公司仲量联行高级合资人的梁振英，用三天时间陪伴观察团，讲授香港的地皮拍卖制度并讨论深圳的改革方向。
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谁把「限期出售使用权」的香港地皮模式教给大陆？图：端传媒计划部
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香港于1842年成为英国殖民地。港英政府公布，除新界部门农业用地归当地村民全部，香港全部地皮属于英国王室，由港英政府代为管理。港府将地皮在规定限期的使用权卖给地皮开辟者或使用者，后者需一次性缴纳费用。
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赴港观察一个月后，深圳观察团交出一份陈诉。陈诉写道：「香港政府非常爱惜1066平方公里的一矢之地……在高峰年代的1980至1981年度的卖地收入佔当年总收入的37％。 + N$ p% p0 f6 a a; _
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更为紧张的是，香港政府通过供应和拍卖颠末规划的地皮，有效地控制着整个都会建立，控制了基建规模，刺激并动员了金融（房地产贷款佔全部银行贷款的31.6％）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票佔全部上市公司股票的70％以上）和香港团体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点地皮玩活了。」 , q h5 g; p4 \- k" d8 p/ _( J, f
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7 p' e/ z" T7 v8 Q% A0 A( l# o这种「玩法」对中国大陆布满了吸引力。时任副总理的田纪云的一次发言透暴露中央对香港模式的态度：「香港地皮买卖是一个大财路。也可以搞地皮买卖业务，地皮租用，这是无本买卖，只赚不赔。他买的是使用权，地皮全部权没变。」 " A3 M$ x: r c4 d
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# D4 R3 k# A0 e) M( f「地皮全部权没变」──是中国大陆借鑒香港模式的根本缘故因由。经济学家许成钢对端传媒指出，借鑒的紧张配景是两地都是国有地皮。但究竟上，「全天下地皮国有的国家极其稀有。」
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在1954年出台的《宪法》中，中国都会住民的地皮全部权是受到掩护的。一份1955年的统计表现，北京地区有高出五成的房子属于私产，苏州的私有房产比例更是高达86％。但颠末「国有化改造」、文化大革命等活动后，都会地皮徐徐流入国家之手。
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3 c5 k* N" t9 I- j0 W3 ]到1982年，一份针对天下226个都会的统计表现，仅有4.5％的地皮属于团体和个人全部。同年12月，新修订宪法出台，规定：「都会的地皮属于国家全部。」至此，中国都会地皮才全面完成国有化。 9 O- Z/ ]4 h. z' l9 p
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香港的环境则更为特别。香港作为殖民地，是英国王室使用王权征服所得，以是英王拥有对这片殖民地的全部权。但在英国本土，据一份2009年的统计表现，王室真正控制的地皮面积只有2600平方公里，仅佔英国国土总面积的1％。 ! z+ v% [2 _, X& P9 r
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" i6 _! g. s5 q4 r7 h「天下上没有任何一个发达国家是国有地皮可以或许完成的，」许成刚说。当人们本日回过头来查验地皮管理政策的种种标题时，都忽略了「根儿」上的「病灶」。「这是地皮全部制标题，远远超出了地皮政策标题，但全部制标题是从来不答应碰的。」 + E& n7 z& z! C7 C) U
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三十年前，同心专心想要搞活经济的中国大陆并未在地皮全部权上迟疑半秒，而是欢欣鼓舞地拥抱了本就特别的港英期间香港地皮政策。 . O b g( i5 y" R7 {1 X) x0 u
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1987年7月，深圳、上海、天津、广州被国务院选为首批地皮使用权有偿出让的试点都会。 ) M! s3 @# ]2 O3 I5 \
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9 }) @6 f* ?$ W! u% u同年底，深圳、上海相继出台地皮管理改革方案。在近一年的政策订定过程中，来自香港的资助贯穿始终。 9 E- |4 D/ x& D0 d
/ W8 q" f; C- N" E据蒋如高追念，上海约请了七名香港顾问，「最紧张的是香港仲量行主席梁振英老师。他帮我们具体策划、研究办法、翻译标书等」。
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" G, T4 L5 T- D$ h) I( J$ Y- K6 W方案出台后，为了做好宣传工作，上海市政府还专程请来梁振英给干部们授课。在深圳改革方案论证会上，梁振英提出一条紧张建言：「必须修改宪法和地皮管理法，否则外商是绝对不敢来买地的。」 W/ }3 O: p7 P
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, ^* Z" B F9 j- ?" X \3 i: s1987年12月1日，深圳市举行初次地皮拍卖会。拍卖一块8588平方米的地皮，使用年限50年。这是中国初次公开拍卖地皮使用权，吸引了中共中央政治局委员李铁映及天下17个都会市长到场观摩。
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/ J3 X) o4 z D8 d5 D4 @1 \9 Q香港对这次拍卖倾注了极大热情。梁振英不但撰写了拍卖的中英文标书，还在拍卖记者会上继承任务顾问。 9 D5 J3 ^5 w/ J
! ^3 t9 R$ ^5 j4 i+ A( d3 f( E在拍卖会的签到表上，最早签到的是两名香港记者。别的，香港还派出了一个由21人构成的观光团。一个风趣的细节是，当时大陆尚不知拍卖为何物，整个深圳买不到一个拍卖槌。
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- D9 k' G1 d$ ?$ M7 Q6 N8 Q香港丈量师学会为此专程从英国订做了一只枣赤色的击槌器，基座上刻着「深圳市人民政府笑纳」，时任会长的刘绍钧曾追念道，盼望记下这个具有汗青意义的时候。 5 l J. O& I# B' f1 q6 e4 u
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拍卖终极以525万人民币的代价成交。它开创了中国地皮有偿出让的先例，亦破天荒地将地皮全部权与使用权分离，另一个更大的影响是──它推动了中国地皮资源化的探索。 7 K6 L6 y5 G( P
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; x4 \ h2 S9 w9 I2 c如梁振英早前建言，这条探索之路最大的停滞是宪法。拍卖会举行4个月后，天下人民代表大会正式修改宪法。在「任何构造大概个人不得侵佔、买卖业务、出租大概以其他情势非法转让地皮」背面，加了一句话──「地皮使用权可以依照法律的规定转让」。 8 y! w4 L* ]# J& H7 l' Y7 K2 _( z. V
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「这是中国经济改革裏非常不幸的一步，是从香港不幸的制度裏学来的，」这是许成钢的看法。 | 
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发表于 2019-6-14 00:51:13