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资料泉源：wind，中信建投证券研究发展部
4 J$ ^7 z4 Y. S2 U, z ●现在生意业务市场是房地产市场的主角，住房保障体系在近来几年里加速创建和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。我国住房租赁比例仍然偏低，到2010年，租赁比例仅21%，住房自有率常年维持在70%以上，远高于西方发达国家程度。参照外洋履历，住房供给体系立体化是局面所趋，社会资源市场化供应为主体、当局为辅的供应结构是发展方向。0 p( S ^# N: S2 e# L; d1 I& ]
! k1 I! I* r) g ●我们梳理了美、日、德三国的住房体系建立履历，长期来看，住房标题不可以大概，也不大概完全依靠当局的行政本领和财务财力来管理，在需求端通过多元化的金融本领，进步住民的光荣资产程度以满足其对住房的付出本领，将是化解库存挤压，引导需求变革的告急途径。: B$ W: V8 b7 p, B" E" b" Q
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●从国际履历来看，仅仅由当局提供的低端住房保障是远远不敷的，引入社会资源、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场时机。' a! f5 P6 F+ y- s: K
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⊙中信建投
, w% e0 D }' _; T* G) X) q1 | 二次房改演变：从住房商品化到租售并举( u' i; a; L9 C- f1 w
住房制度改革在我国由来已久，作为我国社会改革的巨大工程之一，住房制度改革先后履历了由实物分配到商品化再到现在租售并举的历程：
3 _. f% c3 ~. [$ u 1，实物分配阶段（1993年从前）：在1993年之前，我国的住房根本上属于实物分配，住房建立的资金重要泉源于当局，部分泉源于单元自筹，住房建好后，单元大概当局以较低的租金大概无偿提供给职工居住，该阶段住房根本上作为一种福利的情势分配给就业的住民。" e- c0 N6 _; X9 G c2 v4 ^! s
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2，商品房抽芽阶段（1993年-1998年）：1993年11月，国务院住房制度改革向导小组召开工作聚会会议创建了以出售公房为重点，租房、售房、建房一同并举的新方案，开始了我国住房的商品化实验；1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加速住房建立的关照》，克制住房实物分配，并开始渐渐实验住房分配钱币化，标志了分房制度的闭幕和国内住房市场化的开始。
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4 O: n5 P8 u- e- j0 g 3，住房市场化阶段（1998年-2004年）：从1998年《关照》发布后，我国房地产市场灵敏发展，房地产固定投资连续以两位数保持增长，2003年国务院出台了《关于促进房地产市场连续康健发展的关照》，表明要对峙住房市场化的根本方向，同时提出要渐渐实现多数家庭购买或承租平凡商品住房，这一阶段根本实现了我国住房市场化的完全变革。
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4，新住房制度探索阶段（2005年至今）：随着房地产市场的发达发展，房价上涨过快的标题也日益凸显，管理层先后多次出台房地产调控政策，旨在控制房价上涨过快，同时增强对都会中低收入人群的住房保障工作， 面对都会住民的住房钱币化补贴与市场房价的摆脱，住建部在2015年1月发布《关于加速造就和发展住房租赁市场的引导意见》，提出造就和发展住房租赁市场，美满现有住房供应体系。同时，干系人士近期明白表现，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,创建购租并举的住房制度。* B8 w; |& v/ e* H% L+ J
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我国的住房体系中租赁比例偏低* K' _, w- Z7 ?% ^' g! q/ o
中国住房制度构成重要包罗三个方面：其一是生意业务市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。现在生意业务市场是房地产市场的主角，住房保障体系在近来几年里加速创建和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场得到，根本上不存在新居租赁市场，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配，市场不规范和道德风险等标题。根据积年生齿普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到2010年，我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点，为21.05%，我国住房自有率也常年维持在70%以上的程度，远高于西方发达国家。0 e' @8 K! d, n' W* T
% f i( V, A$ S" f. x 我国重要是通过自建房屋和购买商品房的情势来满足住民的住房需求，而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50%-70%左右，此中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为重要的居住方式。根据国家发达国家履历，都会经济越发达，其房价程度越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为住民满足居住需求的重要途径。纽约的住房自有率比年来约维持在30%到35%的程度，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到15%的程度，租赁住房成为这些地区重要的生存方式，而上海2014年住宅出租面积为72.16万平方米，仅占当年住宅贩卖面积的4%，住房自有率程度高达70%，反映出国内住房租赁市场发展的滞后和痴钝。
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住房租赁市场的外洋履历
% H) V: T X. F# ` 从外洋履历来看，住房供给体系立体化是局面所趋，瑞典非红利性构造拥有天下约20%的住房，美国的非红利性构造出资参加保障性住房建立资金常年在40%以上。同时，在租赁住房中，如美国等国家只有不到20%左右的租赁住房是由当局提供的，剩余可付出的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非红利构造、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供，相对而言，我国的租赁住房供给体系较为单一。/ y R0 q- T2 R
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我们梳理了外洋一些国家的住房体系建立履历，长期来看，住房标题不可以大概，也不大概完全依靠当局的行政本领和财务财力来管理，在供给端大量提供租赁的房源，增长社会资源的参加度，扩大住房租赁市场的供给、并保障承租人的权益将会是管理住房供给缺口标题的有用本领，在需求端通过多元化的金融本领，进步住民的光荣资产程度以满足其对住房的付出本领，将是化解库存压力，引导需求变革的告急途径。! K% E- P: M% N, c5 j+ H0 Z
1 c9 ]4 ]3 @- @+ [, \5 ]/ h' {8 C9 n6 l 美国履历：租金补贴+社会资金引入& ~! y- M2 z U/ m& \
美国的住房租赁市场发展最初是通过当局出资的情势，向住房市场提供公共住房，以扩大租赁住房的供给，管理住房短缺的标题，随着生齿的快速增长，当局财务压力越来越大，单纯的通过供给端推进，发展住宅租赁市场受到较大的制约。厥后美国当局从供给和需求端两方面入手，通过引入社会资源保持和扩大供给端，通过需求端的劝导，进步整个住房租赁市场的运营服从和住房资源的高效匹配，末了形成现在的住房租赁市场和现行保障性住房制度。
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, C, y% g% n7 [ n 资金泉源：当局以补贴为主
2 ]- p% |# C B8 P 在美国的保障性住房政策体系中，当局直接出资的部分占比很小，资金重要用在低收入阶级的公共住房及租金补贴上；而别的大部分保障性住房资金需求则是通过政策本领，利用民间资金来满足。一方面通过提供低息贷款和税收减免优惠吸引社会资源参加到保障性住房的建立中，另一方面通过按揭抵押贷款证券化和进步中低收入程度的光荣资产程度，来满足住民对住房的付出本领以吸引金融机构进入住房范畴，别的，当局还通过对提供地皮管制方面的优惠以吸引开发商参加到保障性住房的建立中来。# b) R) F' B, g1 g
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在美国保障性住房建立中，社会资源参加的重要项目为LIHTC筹划，此中非红利性构造的出资占到整个LIHTC筹划的20%以上。而当局资金占比则呈逐年降落之势，在1995年的LIHTC筹划中，作为当局资源代表的农村住房租赁贷款支持的新建住房占整个LIHTC筹划的17.60%，随后当局出资开始渐渐降落，社会资源参加度开始提升，至2013年，当局出资约在LIHTC筹划中占比7.60%，社会资源占比已达63.5%左右。
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当前国内住房租赁保障远远不敷) U1 g0 `, k8 f3 d
当前我国住房体系的建立将围绕多条理睁开，从国际履历来看，仅仅由当局提供的低端住房保障是远远不敷的，引入社会资源、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场时机。7 Q8 O n9 k/ R9 R' Y; D
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2007年，国家开始对现有的住房制度举行调解和改革，将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。“十二五”规划中，提出了重构我国现有住房体系的假想，明白了我国多条理住房供应体系，而且设立了3600万套保障房假设和20%保障覆盖率的目标，同时要求“十二五”期间增长公租房1000万套，廉租房400万套，租赁补贴150万户，并渐渐形成了并轨制的保障性租赁住房体系。
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! }) v9 |8 \6 _4 g0 } 根据国家行政学院社会管理研究中央的调研结果表现，停止2013年年底，我国共筹建保障性租赁住房1425万套，此中新建1349万套，占比94.7%，此中当局投资的保障性租赁住房占比到达78.4%，共计1058万套。我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，此中廉租房占比约72.8%，在整个住房保障体系中，实物配租仍然是重要途径，但是钱币补贴安置的力度也在渐渐提升。 j; J1 _- Y; f
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由于公共建立性住房资金的资金泉源只能通过当局的财务付出，而且回笼限期较长，一样平常须要10年到20年左右，同时缺乏相应的配套机制保障参加资源的收益，进而导致我国现在保障性住房建立项目难以有用吸引市场和社会资源的广泛参加。别的，公共住房的建立用地泉源供给也是我国保障性住房建立供给端的一大瓶颈，由于地方地皮拆迁、收储本钱不绝提升，建立前期时间环节较长，因而，地方当局须要依靠商业化的地皮转让所得来覆盖前期大量的资金投入，这也相应造成了保障性住房的地皮供应相对匮乏。
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2 c6 ^( I; Q/ Z+ E" y 顶层筹划出炉多办法打造多元化住房租赁市场" S) d- }# P: [4 l7 i6 A/ l
2016年6月3日，国务院出台《关于加速造就和发展住房租赁市场的多少意见》引导文件，文件明白提出，以创建购租并举的住房制度为重要方向，健全以市场设置为主、当局提供根本保障的住房租赁体系，支持住房租赁斲丧，促进住房租赁市场康健发展，并提出了到2020年的发展目标：1，住房租赁市场体系：供应主体多元化、谋划服务规范、租赁关系稳固；2，公共租赁住房保障体系：保根本、促公平、可连续；3，住房租赁法规制度体系：市场规则清楚、当局羁系有力、权益充实保障，推动实现城镇住民住有所居的目标。
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针对我国当前公共住房保障体系有用供给不敷、资金缺乏等标题，本次《意见》从六大方面提出了造就和发展住房租赁市场的详细政策和步伐：造就市场供应主体、鼓励住房租赁斲丧、美满公共租赁住房、支持租赁住房建立、加大政策支持力度、增强住房租赁羁系。在提升美满公租房运营保障本领的同时，积极引导住房租赁企业、开发商、个人投资参加住房租赁市场，通过多条理的住房租赁体系满足人们不绝增长的住房租赁需求。; P- _5 d# @+ l
+ |3 H* c; h) x4 T% G9 g, @5 ^ 从我们之前总结的国际履历看，社会资源投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的一定方向，引导租赁企业、开发商等多方投资参加租赁市场，一方面管理了我国保障住房供给不敷、缓解当局财务压力。另一方面通过市场化本领可以大概有用满足差别人群的居住需求，美满房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。
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. L) Y* d' d5 |6 f+ N! K 根据链家研究院数据，2015年我国租赁市场租金规模达1.15万亿元左右，到2020年，中国自有存量住宅将到达2.5亿套，此中0.9亿套将被用于出租，背后的房屋资产管理代价在150万亿元左右。根据嗨客调研测算，当前我国66%的租赁房源会合在个人手中，规模化、集约化程度较低，但也为住房租赁发展带来了机会。我们以为，未来住房租赁企业通过集约化管理和专业化运营，有望承接受理个人、开发商以致公租房房源，对外输出服务管理，这也是新政鼓励的一大方向。( T) ]9 Y$ T) m. n k1 O
0 M7 Q* i' M8 K3 S; \' i 别的，针对住房租赁中介，《意见》提出要规范谋划举动、提升服务质量，这有助于改善租客的斲丧体验。根据企鹅智酷发布的《网络租房观察陈诉》数据表现，高达54.2%的租客以为中介收费不公道，表明在当前代价下，中介服务远不达斲丧者预期。. E' I; R( n- }1 v* Q
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此次《意见》的出台也是从我国租赁市场的痛点出发，重要包罗以下几大亮点：
; H+ V: _: m! D4 P1 c 亮点一：供给端鼓励加速推进需求端鼓励落地需时间' p" b+ H* [: M" k
为了加速住房租赁市场发展，《意见》分别从供给和需求两头提供政策鼓励，在美满住房供应体系的同时，促进住房租赁斲丧。( L/ D4 T* w x" r: h/ h: Y# ]
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供给端：《意见》明白提出对于依法登记存案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠政策支持：对于个人出租住房的，由5%减按1.5%的征收率计缴增值税，出租住房月收入不超3万元的，2017年底之前免征增值税，出租住房所得减半征收个人所得税；对于住房租赁中介机构，由之前营改增试点的11%税率降为6%增值税税率；对于一样平常纳税人，出租在营改增前取得不动产，实用浅易计税方法，按5%征收率计缴增值税。我们以为，共同本次营改增推进，供给端税收优惠有望快速落地，较大的优惠幅度可以大概有用鼓励个人出租住房，扩大房源供应；对于中介机构和租赁企业而言，较低的税率可以大概低落收税负担，包管红利空间。! k* b1 Z8 D; T' g& P; m
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需求端：政策鼓励重要在三个方面：1，税收减免：《意见》提出个人的租金付出将纳入个税改革税前扣除部分。但我们以为，个人所得税改革是一项长期工程，短期落地大概性不大，且与住房按揭利钱抵扣个税政策相似，高收入和高租金的地区会更加受益于该政策；2，公积金支持和公共服务均等化：对于公积金付出房租政策，北京、上海等一线都会已经落地实验。我们以为，具备大量生齿流入的二线省会都会也将快速落实，这将有用缓解个人尤其是年轻人的房租付出压力。但对于《意见》提出的公共服务均等化，我们以为，思量地方当局日渐趋紧的财力，其推进和落实仍有待观察；3，公租房钱币化：《意见》提出变革公租房保障情势，推进公租房钱币化，实物保障和租赁补贴并举，鉴戒美国等发达国家履历，钱币租金补贴是住房保障重要的政策本领，相比公租房，钱币补贴更为机动、本钱更低，同时也有益于部分库存高企都会的库存去化。- d/ X7 c9 B+ d1 L
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亮点二：扩大租赁房源供应商改住利好商业去库存
8 |& Q- c9 q; N5 w5 q$ Y: s% @ 《意见》提出答应将商业用房等按规定改建为租赁住房，地皮利用年限和容积率稳固，地皮用途调解为居住用地，调解后，用水、用电、用气代价应当按照住民标准实验。我们以为，这一政策实质是改变地皮用途，给予了地方当局盘活存量地皮的方式和本领，一方面扩大了住房租赁市场供给，另一方面通过水、电、气的代价标准下调，包管这部分房源的市场竞争力，进而促进商业地产去库存。
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) _8 x/ E9 r9 C( `* C$ f. Y 亮点三：美满住房租赁金融支持稳步推进房地产投资信托基金试点/ ^1 \% P; A" Z# H
《意见》提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产物，并稳步推进房地产投资信托基金试点。相较快周转的住宅开发，传统租赁行业资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式是制约租赁行业发展、房企较少涉及租赁行业的最大缘故起因。我们以为债券发行放开、不动产证券化产物发行有望为租赁企业打开融资渠道，而房地产投资信托基金的试点将真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、得到长期稳固的融资渠道，并通过金融杠杆进步收益率，促进住房租赁市场的发达发展。% v/ e: }# b# {$ x h
/ B7 J' }3 p5 G% V: |: S( x 亮点四：切实掩护承租人合法权益稳固租赁关系! g8 Z3 k$ Y2 [- ^8 v u' e. e
与房地产生意业务市场类似，多年来住房租赁市场尤其是供小于求的焦点都会不停是卖方市场，承租人长期处于弱势职位，相应的合法权益得不到有用保障。为此，本次《意见》在三个方面提出步伐掩护承租人合法权益：1，明白出租人使命。推行住房租赁条约树模文本和条约网上签约，落实住房租赁条约登记存案制度；包管住房和室内办法符合要求；在住房租赁条约限期内，出租人无合法来由不得排除条约，不得单方面进步租金，不得随意剥削押金。2，保障承租人享有根本公共服务。对于非当地户籍承租人，住房租赁条约经存案后可管理居住证，享受与户籍生齿划一的使命教诲、医疗等根本公共服务。3、规范住房租赁中介举动，提升中介机构诚信程度和服务质量。我们以为，随着住房租赁供应的增长，租赁市场将渐渐由卖方市场向买方市场变革，作为住房租赁斲丧者，承租人合法权益的切实保障是行业有用运行和稳固发展的基石，干系法律法规的健全美满值得长期关注。; C9 N' \5 M C2 Z+ ]7 M
" R5 y% b6 A2 |; X% J* O 静待细则出炉租赁市场供给侧企业迎来大机会$ s$ ^6 m5 k6 F* \9 [
此次《意见》的出炉，彰显了管理层对于推进住房体系厘革的刻意，住房租赁行业将迎来更多政策上的扶持。此次《意见》仅仅是顶层筹划，我们预计更多的配套细则文件将接踵而至，这将对于住房租赁市场的供给端企业带来机会。# l/ M+ d r6 `1 T3 u7 g1 h. U
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万亿住房租赁市场蓝海即将开启，房地产投资信托基金等金融化产物的推进有望提速，关注两方面受益标的。住宅租赁方面，可关注已结构公寓范畴的副黄的：万科（长租公寓已开业超1000间，2000间正在准备）；房地产投资信托基金推进方面，可关注持有优质商办物业运营商，如陆家嘴（自持商办物业150万平米，在建合计超213万平米）、中国国贸（北京CBD地段物业规模达110万平，包罗在建）、世茂股份（在手谋划性物业100万平米）及房地产基金运营标的嘉宝团体。
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; ^1 K/ q( v7 q! M& K8 i4 ?$ J2 W. g 国内住房制度变迁 ( A/ O; v4 P) d2 U& p6 `% m
[table=98%][tr][td]房改前[/td][td]一次房改[/td][td]二次房改1 P3 @3 Y( u! P! G
[table=98%][tr][td]阶段[/td][td]实物分配[/td][td]商品房抽芽[/td][td]房地产市场化[/td][td]新住房制度探索[/td][/tr][tr][td]时间[/td][td]1993年前[/td][td]1993年-1998年[/td][td]1998年-2004年[/td][td]2005年至今[/td][/tr][tr][td]住房制度[/td][td]按需分配，住房同一管理建立[/td][td]公积金等配套制度开始创建，部分住宅试点商品化[/td][td]克制实物分配，实验住宅分配钱币化，住宅市场化运营[/td][td]住宅市场化，租售并举制度探索[/td][/tr][tr][td]社会配景[/td][td]公有制主体经济，资源按需分配[/td][td]生齿快速增长，住房供给压力开始凸显[/td][td]行业快速发展，供给加速[/td][td]房价快速上涨、住宅供给结构性过剩
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发表于 2019-5-3 00:55:49