我们以为二季度行业的供求抵牾会比力突出，房价存在上涨压力，部份都会乃至会出现显着的上涨。来由在于二季度供给仍然短缺，而住民对房价的预期仍没有在政策和舆论的压力下得到逆转。 房价上涨对企业红利的影响非常深刻。比方一个30%毛利率的项目假如售价上涨10%，毛利率会上涨6.4 个百分点，净利率上升3 个百分点，每平米项目净利润会增长41%。我们以为二季度上市公司的红利猜测会存在上调空间，相干公司的估值水平会显得更加自制。4 E$ a0 G6 _% w1 ]4 P, e
我们以为如今尤其告急的是须要理顺地产股的投资逻辑。地产股相当长的时间中面对投资窘境：即根本面太盛意味房价得不到控制，后续会出台调控政策，将影响行业的根本面和地产股的估值水平；但根本面变坏，地产股自然也不存在投资机会，由于加入了政策的变量，从根本面到地产股投资这一条路径似乎已经行不通。
& `% _, s: X6 Q0 Z6 g. Q* T0 t X 但在如今时点我们可以看出调控并没有对行业产生过多倒霉影响，温暖调控和盼望改变购房者预期来到达调控结果将是将来当局结构调控的思绪和重点，但这远没有收紧按揭和开辟贷款对行业影响深刻。
8 e( ]) K% M/ ?9 f 前期地产股下跌幅度较深，是由于当局对地产的态度履历了由庇护到调控的迁移变化性变革，基于对地产根本面深刻调解的担心，上市公司被赋予了较低估值水平。如今时点投资者已经对将来调控政策有预期，地产股的估值水平不会再一步降落。+ s1 b4 U# s5 ^/ r
而地产指数从前期高点下跌了 15%，上市公司下跌幅度一样平常在20%－30%，如今重点公司的 2010 年市盈率水平根本在13－15 倍。
2 O- a7 p7 M: E* m 房价一样平常在上涨时呈弹性，下跌时呈黏性。在二季度房价上涨条件下，相干上市公司的红利猜测会得到上调，届时市盈率水平还会进一步低落，纵然地产股的估值水平得不到进步的条件下，相干公司的代价中枢也可以得到提拔。& t V0 k$ k# R0 S8 I0 b' b4 [# r; C
我们以为二三线地产公司更有明白收益。
8 B% ]* w" P8 p- W3 ~# O 我们不以为一线公司会有超额收益率，由于一线公司的行业代表性强，将来调控还是常态，在调控政策转向之前，一线公司的估值水平更难提拔，纵然房价上涨，卖方研究员大规模进步一线公司的红利猜测的大概性也不大。但二三线公司项目地点地区由于个数少，地区风险更容易把握，详细项目的红利变革也更容易跟踪，我们以为二季度随着房价上涨，二三线地产公司的红利猜测会广泛得到上调。
! A k$ [& H! i& C 在分税制改革后，二三线市都会当局为相识决财务收支不匹配的标题，会更加庇护本地的房地财产发展，也为本地上市公司创造更好的谋划环境。0 E' h1 V0 C* x: c R( R
发起积极加入地产股二季度行情，保举冠城大通、中天城投、大连友好、安徽水利、华发股份。（国金证券研究所）
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发表于 2019-5-6 10:31:21