美国房产投资的两种紧张赢利模式：房租获取现金流和升值。我以为这是最根本的模式了。其他的模式大部分都创建在这两种模式上面。此中我以为房租模式更根本，由于纵然是做升值模式，也最好是只管地用房租来减低资本，特别是谋划资本（房贷本息、维护、地税等）。由于任何市场的升跌的推测都是有肯定的风险的，以是你不能假定你买入后，东西就肯定涨。不涨反跌怎么办呢？长期持有。但是有的模式你不肯定能长期持有。浪一大，你就沉了。这就是股市内里做 option 的人被清盘，大概买房地产的房子被银行收走的情况。
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: B) i9 b P* e8 R但是，如果你能不绝包管富足的正现金流呢？我一个朋侪，房子在这次次贷危急中跌成磷坪资产（欠银行的钱比房子的市场现价还高，似乎已经没有继承持有的代价，丢回给银行会更合算），但没事---由于出租不错，房子可以大概给他带来丰厚的现金流。以是不但扛的住每个月要付银行的本息，而且另有不少的剩余，以支持其decent 的生存。以是，买房脱手的判断之一就是这个。这是房地产跟许多其他的投资差异的地方，就是房子是可以源源不停带来现金流的。你不必太贪，总盼望能捞到底部（能捞到底部的概率微乎其微）。可以哪怕你买入后房价还是继承下跌，你也不怕。由于有房客帮你扛。
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于是在租金模式中，两个指标就成为衡量和比力投资回报的紧张思量。此中之一是 cap rate, 其盘算公式是：
5 E9 j5 r9 X* c9 v净业务收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) /买入资本（含房子售价、状师费用、银行费用、查验费用等）。
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& t0 _" @1 u0 r6 J+ u" H" J但是我以为更好的比力投资回报的指标是 cash on cash. 这一指标只盘算你现实投入的资金，和每年现实获取的现金收入。也就是说，在上面的 cap rate 的盘算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即须要归还的银行本息给减去了。其盘算方式为： / N3 _6 Z; R% A# H3 b$ A: u& V
（净业务收入- 银行本息）/ 首付+生意业务资本（状师、银行、查验等费用） : a, j: E1 [, N% B2 ] c4 Z
5 `' |% u1 H# i( X7 R固然，如果你买房子的时间并没有乞贷，那么着两个指标的结果是一样的。
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1 Z$ h0 @% \' Q: [4 y( l' ]8 D7 I5 c# [房地产赢利别的的一种紧张模式，就是通过期间差获取升值。好比曼哈顿的一个公寓，1998年的售价是7万美元，如今则是70万美元以上，升值十倍。但是这种模式是以售出套现为准。好比许多地方的房子，如今跌回2002年的代价。如果房子的主人是2002年买，这十年内没有出售，那么哪怕这中心房子升值了几倍，但他现实上就没有获取投资回报。相反，根据各州的法律差异，在有的州里，是根据房子的现值来交税，那他就亏大了。由于房价暴涨的那几年，他要交更多的税，而房子却还是谁人房子。
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( J; Y7 w7 d! R r9 i那么升值的模式，是怎么盘算每年的均匀回报率的捏？按以下公式：
@ p n f, r+ ~- x. e0 \[（房子售价-生意业务资本）/ （房子买价+生意业务资本）] ^1/(n-1) – 1 ; u% P* u4 U! Z e
1 P! U4 w" R2 q/ R3 z9 t此中n就是你的生意业务周期。好比买房后10年卖掉，那n就即是10. 固然，如果你是借了房贷，也可以参照租房模式的 cash on cash 来盘算现实回报，就是说，将分子变为（售价-归还银行mortgage本息总和-生意业务资本），将分母变为（首付+生意业务资本）。
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这两种模式中，一种是自身谋划的结果，别的一种则是商品的市场代价厘革的结果。在现实的情况里，大部分都是这两种模式的联合。也就是说，你买的房子，既有房租收入，又有升值。哪怕是自住，也是会按照市场代价产生利用代价的。由于你不住在自己的房子里，就得费钱住在租来的房子里。如今你住在自己的房子里，没有费钱租房，于是相应的市场价的房租，就应该视为你的收入。固然，超出你现实须要的那部分代价，我以为就不能折算进去。好比你只有一个人，却住在一个有几十个房间的大豪宅。按市场租金这个豪宅代价十万一个月，但你却不能算成是你有十万美元的月收入。 " O) O) X0 d! B/ B
# M6 ?" g# S* l) K. m以是要现实比力一个房子投资的回报率，通常就须要同时思量这两种模式的现实影响。我以为可以将上述两种模式的盘算结果简朴相加，大概在升值模式的盘算公式中，将分子改为（售价+房租扣除房贷本息后的净值-生意业务资本）来盘算。固然，你买房子的时间，并不知道什么时间卖、能卖多少钱。这只能根据从前的汗青数据来大抵盘算这个房子从前的均匀年升值百分比来作为参考。
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如许得出一个同一的回报率后，我们就可以拿来作为依据来比力各地、各种形态（好比 Single Family House、Condo或 commercial building 等）的投资回报的优劣了。否则我们看了半天，都是“各庄的隧道都有各自的高招”，花多眼乱，而不知所从。以是本文就作为反面我们评论房地产投资决定比力的根本。固然别的一个很紧张的比力就是风险。风险的评估，紧张是从这个地方的供求关系、房子质量、地理气候等自然情况（好比台风、地动等）、运动生齿的趋势（好比一个地方某种种族、年事、收入水准的人越来越多等）来思量。 | 
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发表于 2019-6-13 01:18:01