(精品转帖）中国房价难调控的终极内幕

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 01:25:11

作者:许一力 2013-02-22
这两天，关于国五条大概两会前后对房地产调控出新组合政策，吵得沸沸扬扬。联合前一阵王石和任志强关于房价上涨或下跌的激辩，房地产成烈人讨论最多的话题。
　　我们不禁要反思：中国房价为什么每每调控越高，是当局不作为?抑或是什么机制出了标题?应各人要求，我们写一篇平凡易懂而且全面的文章，给各人在房地产范畴扫扫盲。
　　中国房价屡降不下来，并不是说调控完全失败，而是各人起首对“调控”这个词有误解。中心当局的“调控”从来都不是要降房价，所谓的调控最根本的出发点是让房价稳步上涨。作为中心当局来说，这是民生的必要，房价涨太快会被骂，下跌了更被骂，只有稳步上涨擦鲱好的。固然，这也是经济的必要，已往中国发行了海量的钱币，假如没有房地产和金融假造市场来作为黑洞来汲取钱币的话，大量的钱币会进入斲丧品而过快推高物价，引起通胀。因此很难说是由于钱币发行引起房地产代价的上涨，抑或是房地产上涨本身就是一种海量钱币发行后抗通胀的必要。不管怎么说，中心当局的调控就是为了让房价稳步上涨。
　　假如房价都能简朴按照中心当局的这种调控意愿走的话，那中国的房地产就不会成这么大的讨论话题了。究竟上，要想让房价准确按照中心当局的调控门路着实太难了，这不怪中心当局，着实是一个国家太大、生齿太多，地方当局不听中心当局的，房地产商勾结地方当局等。中心所能做的每每是看到近来房价涨太快了，然后出台严肃的步调淘汰上涨速率大概小幅下跌返来，但总体房价还是要稳步上涨的。以是前一阵的王石和任志强关于房价上涨或下跌的争辩实在并不抵牾，王石关于房价的下跌指的只是某一段短期的大概举动，任志强关于房价的继承上涨则是更恒久的一种举动。
　　关键的标题是详细为什么房价总没法准确按照中心当局的调控意愿来呢?
　　要答复这个标题，实在也不贫苦，我们将中国地产频频调控不力的因素简朴分为两个剥削环节：地方当局对地产商的剥削以及地产商对购房者的剥削。
　　先来看第一环节：地方当局对地产商的剥削。
　　有人说过，中国房地产利润的70%进入了当局腰包，尤其是地方当局和当局官员的腰包。一个房地产项目从立项到开工到贩卖，要颠末几十个部门的盖章环节，要盖150多个公章，涉及十多项税、100多项费。每盖一个章，地方当局服务员、科长、处长都要具名，涉及180多个包办人，很多章要收费才气盖。房地产项目审批环节之多、公章个数之多，终极铸成了一条名副实在的优点链条。
　　这个优点链条的紧张部门进入地方当局，其次进入服务官员的腰包。比如2011年，天下征收的房地产契税、房产税、地皮利用税、地皮增值税，合计7000亿元，加上3.3万亿地皮出让金——总数约莫是四万亿上下。而整年的房地产贩卖额不外5.9万亿，各种税费便占去了贩卖额的六成以上，绝大部门进入了地方当局。这此中，还不包罗房地产公司的业务税、企业所得税和二手房生意业务的业务税、个人所得税。假如再加上服务官员的贪污收费，中国房价超出70%的收益是由当局方面收入囊中的。这个论调一点都不浮夸。
　　第二环节：地产商对购房者的剥削。
　　刚才我们说过，地方当局是房地产最大的赢利方，这与我们通常意识中，地产商赚个盆满钵满的形象恐怕大有收支。那么，假如房地产调控，一旦大面积贬价，受到压缩的肯定是开发商手中的30%。从这个角度来表明，我们便很轻易明白为什么降房价这么难了。地产商起首就不答应贬价，他们是拿命来赌的，地产老板天天被各个繁缛的环节折腾到白头，假如开发一个楼盘，不通过剥削购房者实现赚大一笔的话，谁乐意做这种买卖?
　　那么中国地产商是怎样剥削购房者的呢?
　　中国房地产可以大概剥削购房者的第一层内力，来自于一个中国独有的根本规则：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。
　　我们先来看一个奇特的逻辑怪圈。
　　一个投资者购买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。以后，他们本身左手倒右手(固然房主的名字不一样)，由于本身倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设以后这套房子炒高到200万，首付40万，贷款160万。固然，如许的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷大概转按揭，也就是他将第二套房的贩卖款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万。
　　各人肯定要把这个逻辑看清楚了，在如许的一个左手倒右手的过程中，末了的效果是不是很惊讶呢?这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在本身手中，只是房子的贷款增长到160万。但纵然本身还不起贷款，房子被银行收归去了，又有什么关系呢，60万还在本身手中啊。
　　人们肯定很奇怪如许的逻辑怪圈怎么实现的?关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比力共同的是，中国的银行恰好乐意成为这个冤大头。
　　当月朔开发商老板跟我讲到这个循环规则时，我很惊讶!这个规则有点像是股市中庄家的倒手，更锋利的是，借助了银行的杠杆，这种倒手更能实现白手套白狼。
　　不幸的是，这种可骇的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到现在为止没有被平凡投资者看破：中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，凌驾一半以上的房子都被内部认购掉。如许的过程实在就是开发商找人向银行贷款买房，本质是本身卖给本身，但也是变相把楼盘以时价卖给银行。只要产权一变更，银行的钱就全进到开发商的腰包了。而真正想买房的老百姓，根本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还光荣好不轻易买到房子，殊不知本身成烈风险的接盘者。银行更是成了冤大头。
　　各人肯定问，如许的循环规则为什么在国外比力难实现呢?最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大，由于国外银行不肯定乐意贷款给开发商找的那些内部认购的人。
　　而在中国，内部认购却能轻松实现，为什么?中国的地产商能与银行内部职员出现大量的勾结勾通，而银行内部职员固然不是盼望为银行赢利，换句话说或是中国的地产商在养着他们。而假如银行成了冤大头，亏损末了还是由老百姓买单。
　　这齐备构成了中国地产商可以大概剥削购房者的第一层内力：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。
　　中国地产商可以大概剥削购房者的第二层内力是：只要你买到了地，你就不愁盖不了房子。
　　不要以为肯定要有大资金才气做地产商，中国地产商大部门一开始都是白手套白狼，关系比资金紧张的多，地才是齐备的根本，只要跟当局关系好，拿到了地，自然会有银行自觉地爬过来放贷——谁都知道房地产行业油水大。以致最严肃的时间，当局卖地收取的地皮转让金，都是以银行贷款的情势交还，连这都不是开发商自掏腰包。
　　而厥后，更是各种无中生有的好戏。由于咱们中国有预售制度，没盖好房子前开发商可以卖房提前拿到贩卖款。就算是没拿到贩卖款，楼盘构筑中的费用也可以由承包商垫付。
　　中心当局也确实想过要改变这种现状，比如地皮必须竞标拍卖，地皮出让金要靠本金等等。只管关系不再是房地产巨轮转动的关键，资金是关键，然而，初期大情况下已经造出了数不尽的央企房地产业航母——到了这个阶段，房地产行业已颠末于巨大，任何修整边幅式的改革，都已经无法再起到作用。
　　地皮拍卖，在这些央企房地产航母进入之后，直接造成的便是地价的再创新高。无论什么样的高地价，这些央企都乐意拍，由于地买到了，不愁盖不了房，盖了房，不愁卖不出去。那么这些房地产央企为什么有这么多钱买地呢?只由于他们的大股东是国资委，而国资委的钱属于天下人民的。这便是说国家从天下人民手里收钱买昂贵的地皮盖成房子再以更贵的代价卖给人民，被剥削的是人民大概说购房者。
　　对此，当局也确实想要调控高地价。但要搞清楚的是，想调控地价的是中心当局，而地方当局则费经心机推高地价。对于地方当局来说，地皮就是GDP，地皮就是政绩，你能想象地方当局听中心当局的话么?
　　这齐备都是基于：只要你拿到了地，你就不愁盖不了房子。
　　中国地产商可以大概剥削购房者的第三层内力：当局对地产商的太过放纵或勾结。
　　各人有没注意到，中国的地产商在盖房子的时间，都是先注册建立项目子公司来运作。当出现有大标题大贫苦的时间，子公司只是有限责任公司，与上方母公司无关。以是各人不要总被楼盘广告迷惑：比如某某房产大公司贩卖的某某楼盘，你以为有保障。你错了，出标题的时间，你找的只能是这些大公司的项目子公司。假如子公司里的现金都被母公司取走了，以致子公司都驱逐了，你连投诉的门都没有。
　　在贩卖完房子后，贩卖款本该用来还银行贷款吧，用来解压地皮和房子。现实上根本不是，地产商根本上拿着贩卖款去拍别的的地皮大概投入别的的项目去了。而要不要用来还这个项目标贷款，这就要看开发商的性情了。绝大多数中国购房者都不知道，在购买房子的时间，他们的房子都是抵押状态的，交房后需地产商解压才气去办房产证。而早期的购房条约中，地产商以致都不必要在条约里提示购房者的房子抵押状态，直到近期当局才规定，假如是抵押状态，地产商必须在条约中提示标明。中国当局所规定的只是条约标明，并没有规定抵押状态就不许贩卖。绝大多数人买的任何房子实在都是抵押状态，都是布满风险的，而购房者则着迷于以为贩卖很正规，售楼处很豪华，售楼小姐很专业。这齐备都是表象。
　　基于以上的这两层剥削机制，中国房价要大幅回落有较大的难度，稳步上行就是最好的效果。中国的公众购房者，处在金字塔的最底端，成了最卑微的捐躯品。降房价谈何轻易，中国要理顺房地产代价，起首要管理的是地产商和地方当局的太过勾结，趁便改善房产收入70%进入当局的现状。其次是管理地产商和银行或银行内部职员的太过勾结。末了是低落对地产商的放纵，比如取消预售、地产资金监控等等。
　　中国房地产已经成为了仅靠单个政策难以顺从的怪物，必须依靠全面的政策出击。

原文链接http://www.thinkread.cn/economic/6017/

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