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易宪容:中国房贷 “优质资产”神话恐破

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发表于 2019-6-13 20:37:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
易宪容,1986年、1989年得到上海华东师范大学学士和硕士学位。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年得到博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后活动站工作。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。现在为中国社会科学院金融研究所研究员。
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中国大量进入楼市的中低收入者现在的还款压力正在增长。一旦中国[color="#0000ff"]房地产市场代价出现大幅度下滑,[color="#0000ff"]银行必将首当其冲受到波及。
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  近来,由美国的次级债而引发了举世性股灾,日本、香港地域、澳洲、欧洲各地股市纷纷下跌,举世金融市场一片恐慌,各国当局纷纷向金融市场注资。
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$ {! H! r0 R: i. x7 X  有研究表明,这次美国次级[color="#0000ff"]债券丧失信在1500-2000亿[color="#0000ff"]美元。而这个丧失对一个近20万亿美元的美国股市及举世股市来说,其丧失并不很大。对于中国来说,纵然中国的出口受到波及,这些影响也是非常微小的。
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# T% ^) F  x2 a6 B2 N  不外,美国次级债券危急给中国按揭市场的启示却发人深思。当美国的次级债神话幻灭时,住民按揭贷款的潜伏风险就袒露无遗了。
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# N/ U& h; m& N! [% q6 T1 @  毕竟上,中国的住房按揭贷款的风险比美国次级债券的风险高很多。$ @% S; X  }! ~+ j0 y! M
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  起首,从住房按揭的对象来看,美国的次级债券的次级贷款人的名誉尚有品级之分,即“次级名誉”,但是对于中国的按揭贷款者们来说,根本上是没有名誉品级可分的。如许,很大一部分名誉欠好的人也进入房地产按揭贷款市场。0 Z0 t+ k5 Z6 F. p

" x$ Z" Z3 U4 t' N2 W* o4 T  在上海,2004年曾经就有人通过假名誉的方式贷款7800万,购买住房128套,乃至于有人贷款一亿多,购买住房一百多套。只管现在国内不少个人住房按揭贷款的名誉欠好,但在房地产市场代价不绝在上涨时,这种没有名誉乃至负名誉的人就不会袒暴露来。由于,过高的[color="#0000ff"]房价会把这些潜伏风险完全粉饰起来。一旦中国的房地产市场代价出现逆转,这些潜伏风险就会浮出水面,到时,国内银行所面对的危急肯定会比美国次级债券出现的危急还要严肃。' S; w, N3 h9 ]; S
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  其次,美国次级名誉贷款的风险只管很高,但是这种风险根本是通过证券化的方式已经分散了。
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  L, [2 x' [  o% E0 P5 `  再次,现在国内的国有银行和国有股份占重要比重的银行,为了其自身短期效益,接纳了对住房按揭盲目扩张的态势。因此,它们不但放宽了个人住房按揭贷款者市场进入标准,根本就没有服从银监会相干“个人每月按揭贷款还款额不得高出个人家庭月可支配收入的50%”的指引,还接纳各种方式规则这种指引,而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无穷放大,如加按揭、转按揭等。在这种情况下,中国的住房按揭贷款的风险进一步放大。
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  别的,从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不外在3万亿左右。而中国房地产市场刚发展不到十年,其个人住房按揭贷款余额就到达2.6万多亿元,加以公积金住房贷款4000多亿元,已经高出了3万亿元。云云高的住房按揭贷款,在房价上涨时,银行会把它们看作是优质资产,一旦中国房地产市场代价出现逆转,住房按揭贷款的潜伏风险都袒暴露来,中国住房按揭贷款的风险肯定会美国次级债券市场风险还高。* i' v! ?" w1 s8 r- N$ Z% v

( K6 e& {7 J1 H4 o  据报道,日前羁系部分对此非常警觉,乃至于有消息称,将会出台政策,要求商业银行将房贷首付比例从现在的最低不得低于30%进步到40%-50%。只管各大都会商业银行都体现,尚未接到总行的相干关照和文件,现在仍实行房贷首付比例最低30%的政策,但商业银行停息[color="#0000ff"]二手房按揭、停办抵押贷款等都表明银行羁系部分正在暗自收紧个人房贷,住房按揭贷款为“优质资产”神话已经突破。& X; D. V5 m1 R7 V) G, A- |
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  一旦中国的房地产市场代价出现逆转,这些潜伏风险就会浮出水面,到时,国内银行所面对的危急肯定会比美国次级债券出现的危急还要严肃。
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