“如今买上市银行股，相当于以十年前的代价买房！”这一荐股观点看似有些无厘头，但实际上却折射出上市银行涉房固定资产估值失真的尴尬实际。! H! n3 p% _! i, w
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据《证券日报》记者独家统计，停止客岁年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以资本作为初始代价，并按照每年折旧3%-7%的速率举行减值，比力激进的管帐伎俩对于部分资产的年折旧率靠近20%。据记者大抵测算，纵然按照最守旧的估计，这部分资产的真及时价也将到达2.2万亿元，较现在的净值“富余”1.6万亿元；如果估价再大胆一点，则账外潜伏的“私房钱”大概到达3万亿元。如果说3万亿元的天文数字比力抽象，那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来举行对比，后者仅为1.2万亿元。5 Y7 ?& S) H; a
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[size=1em]“房屋修建物等固定资产通常是按照资本法加折旧盘算净值，仅投资性房地产可按公允代价入账，不外，在重组等特定条件下，评估代价也可以入账”，一位曾在“四大管帐所”任职的管帐师对《证券日报》记者表现，“如果银行出售、转让固定资产，应当将处理收入扣除账面代价和干系税费后的金额计入当期损益，也就是说，这些涉房固定资产的使用性子一旦发生改变，其真实代价照旧有望在财报中得到体现的。” 7 m& ~# \1 H/ a7 U) i' y
[size=1em]“银行的房产未来并不肯定都长期自用，如果银行的物理网点可以或许被电子银行、手机银行所替换，银行就大概出售涉房固定资产或将其变为投资性房产”，一位国有大行支行负责人表现，“现在部分银行已经走到了规模效益的拐点。”[size=1em]( J9 m# d% V1 G& ^+ c
涉房固定资产增长迅猛 0 X$ S2 R' V* D' R' w! B
同花顺数据体现，停止客岁年底，16家上市银行固定资产合计8408亿元。此中，国有四大行固定资产规模最为巨大，合计高出6502亿元。四大行中，中行和工行的固定资产规模占据前两位，而农业银行和建立银行则分列第三和第四位。数据还体现，停止2013年年底，上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说，客岁的增量约为1067亿元，增速靠近15%。7 d9 D2 r9 } e- A' t( y3 Y: g2 b8 @+ n
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不外，上市银行的固定资产并不但仅包罗房地产，按照上市银行在年报中的界定，固定资产告急包罗房屋及修建物、办公装备及运输工具。此中，对于绝大多数上市银行来说，房屋及修建物和在建工程的资产规模都最为巨大，办公装备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。) A2 c6 P: E- i. d
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以招商银运动例，该行停止2014年年底的固定资产净值为265亿元，此中，房屋及修建物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元，电子装备、飞行装备及运输工具的资产净值合计约为58亿元。
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4 E# t) \" c7 c5 [9 K《证券日报》记者对于16家上市银行停止2014年年底房屋及修建物、装修费和在建工程的合计资产净值举行逐一统计发现，上市银行的合计净值约为5900亿元，占固定资产的比重高出了七成。
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此中，农业银行的净值最高，高出了1200亿元；工行和建行次之，分别高出了1100亿元；中国银行的涉房资产净值也高出了900亿元。股份制银行中，招商银行账面的涉房固定资产净值最高，民生银行其次，兴业银行排名第三，别的中信银行和浦发银行的涉房资产净值也高出了100亿元。+ P2 j1 i2 I& s: L' a: ^
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别的，如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的干系数据，停止2012年年末的涉房固定资产净值尚不敷4000亿元。也就是说，两年时间内，上市银行涉房固定资产净值增长了近五成。
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6 K" p/ \3 x: w$ N( ^值得一提的是，按照现行的《企业管帐准则第4号--固定资产》，“固定资产应当按照资本举行初始计量”，且“企业应当对全部固定资产计提折旧”。也就是说，从上市银行上市麋集度比力高的2005年开始盘算至2014年年底，再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率，十年时间上市银行涉房资产的累计折旧至少有两成。以中国银运动例，停止客岁年底，该行固定资产中的单纯房屋修建物已经累计折旧269亿元，现在账面净值靠近674亿元，也就是说资产原值高出了943亿元，现在折旧率约为29%。
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) e* x" X+ L; m) ~2 E按照均匀20%折旧守旧预计，16家上市银行合计5941亿元的账面资产对应的原值应约7400亿元。( F( m3 O/ s" M% m
真实代价严厉低估
1 t+ x0 u; J9 |8 e+ E7400亿元固然也并不是这些涉房固定资产的全部代价。
6 Y v+ Y& B* e1 g& ~" t; u* x“我们银行比力亏损的就是前些年房价比力低的时间，总行对于买楼控制得比力严酷，各地的分行自然也不敢大手大脚”，某股份制银行有关人士对《证券日报》记者吐槽，“如今不得不租赁写字楼来增补办公面积的不敷以及改善办公条件。”' J$ S8 u }5 a8 h3 O+ \9 ]
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与该银行的情况相反，另一家上市银行固然当初有些迟疑，但照旧及时脱手。“着实，开始买楼的时间也有些夷由，不外思量到银行须要与自身品牌相当的办公场合，且金融街当时所剩的好位置也不多了，就拍板买下该贸易房产，当时确实没想到，才几年时间房价已经翻了三倍多，不外由于房子是自用，并未以为地产升值对银行产生实质性影响”，该行时任行长此前曾经表现。& P' i4 ?) d& ?8 \
/ |* o: m% o% U( H5 I1 i《证券日报》记者在多个房地产网站检索发现，现在一些都会的核心位置的写字楼大多有价无市。以相对建成较晚的金融街B7大厦（即现北京银行和中国人寿大楼）为例，其出售时（2005年）代价在14600元/平方米左右，如今时价已经到达7万元-8万元/平方米，十年时间增长了4倍，而且纵然是这个代价在金融街着实也是有价无市。别的，B7大厦合计修建面积约22万平方米，每平米上涨约6万元，团体增值高出130亿元，时价约160亿元。
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. u7 V8 w, ~0 _5 S7 y' P$ T4 v但是如果按照“资本法+折旧”计量，B7大厦的账面净值很大概已经仅剩20亿元左右，与市场埋伏买卖业务代价差距大概高达140亿元。) E1 U$ a" n6 l% t1 n# |
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别的，而建立银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦（其建立时间多是在1993年-2005年间），资本更要低得多，其真及时价较账面净值增长的幅度自然要高于B7大厦。
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究竟上，房产真实代价飙升不但在北上广等一线都会出现，多地媒体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的地区性数据。( V: m& h$ X' L; y7 O, }
$ ^+ r0 F6 r/ M4 u4 i上市银行涉房固定资产账面代价与市场代价的严厉背离，曾经引起投资者的质疑。私募界人士崔军曾经“逼宫”5家上市银行，提出将银行房产按公允代价入账；别的，史玉柱也曾经在微博中表现，“各银行拥有大量黄金地段房产，数目大得吓人，都是按当年制作或购买的资本做账的，每每按10年、20年、30年前的资本入账，入账金额非常低。如果按国际惯例重新评估，以公允代价入账，银行资源金就会大幅增长，三年不消向股民伸手要钱”。- V( e! J/ h) v
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究竟上，二级市场也关注到了上市银行的隐性产业。《证券日报》记者日前在埋伏的“揽储银主群”里不测收到一条荐股消息，内容正是指出“如今银行的固定资产都是按照十多年前的资本计价的，如今买上市银行股，相当于以十年前的代价买房，如今是买入良机”。姑且岂论荐股的可信度，但从固定资产失真这一角度来看，其分析确有可取之处。0 i3 Q2 c5 P5 }0 M
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按照上市银行涉房资产账面原值7400亿元推算，如果这些资产十多年来时价均匀涨幅为3倍（守旧测算），其现在对应的代价为2.2万亿元；如果这些资产十多年来时价均匀涨幅为5倍，其现在对应的时价或高达3.7万亿元，较现在的账面净值增长逾3万亿元。
7 e- f" h$ j- N 私房钱有望变现 . G- B, v# I9 [! z% C
固然，涉房资产并不永世只能按照“资本+折旧”来计价。# x' ~% Z8 m! ]. P# s1 {# W
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上述管帐师告诉《证券日报》记者，管帐准则允许企业将投资性房地产在肯定条件下按公允代价入账。但是，新准则同时指出，投资性房地产需具备两条特性：“为赚取租金或资源增值，可以或许单独计量和出售”。) x: q& J5 m" c7 s3 d0 d/ @! `
& `0 ]! u: r9 P8 l) [( Y5 H换而言之，银行固然拥有大量的房地产资产，而且这些资产随着经济的发展正在静静带来主业务务之外的增值，但是由于没有变现，且这部分公司处于稳固的生产情况并处于稳固的生产状态中，故通常不可以或许实现账面增值。" N& s, n, R# q5 |% g5 G
3 o6 K0 h( g% x' w# q9 W: K不外，按照现在手机银行和电子银行的发展速率，物理网点正在加快被替换，网点背后的房产未来大概不再须要“处于稳固的生产情况、稳固的生产状态中”，也就是出现了按照时价变现的大概。: @# H: Y0 I8 {% V3 u
: o7 N: Y. n) g1 O E客岁，工商银行便传出了要淘汰物理网点的消息，工商银行首席风险官魏国雄公开表现，“我们未来的银行是不须要那么多人的，也确实不须要那么多物理网点，转型就是要把更多的资源投到信息化建立上，我们想打造一个全新的EICBC，就是E工商银行”。上述话语也在2014年纪据上得到体现，工行客岁在国有四大行中率先开始缩减物理网点，业务网点和实现功能分区业务网点分别淘汰了128和49个，在柜员配备人数上更是有数的一年淘汰12024人，为现有柜员的10%。别的，中国银行固然柜员淘汰人数没有工行多，但其在网点增长上已经趋于放缓，客岁一年仅增长新网点11个。 | 
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发表于 2019-6-14 00:18:57