鑫琦资产兑付危机调查：把房产当基础资产“拆分”

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-14 00:48:37

作者|王俊丹谢水旺

泉源|21世纪经济报道

立春之后总有一场“倒春寒”。

上周，投资平台——陕西鑫琦资产管理咨询有限公司（下称“鑫琦资产”）的兑付危急在上海掀起一场波涛。拨开兑付题目的薄雾，鑫琦资产的产物运作模式也颇值得玩味。

鑫琦资产在官网大将产物称为“资产证券化”。但实际上，其模式相称于将房屋代价作为理财产物，以10万元为单元份额举行拆分贩卖。对小额投资者而言，相称于一套房屋资产对应多人共同全部。在投资人投资期满后，鑫琦资产将按照出资额等价回购资产份额以返还本金。

不外，并非私募基金管理人的鑫琦资产，在对资产举行“拆分”处置处罚后，也面对如今对于该类资产管理公司没有明白的羁系的尴尬。

折价的资产

鑫琦资产总公司位于西安，并在北京、上海、山西、四川、海南等地设有分支机构，除上外洋，位于北京、西安等地的分支机构情况与上海类似，亦发生兑付危急。

一位鑫琦资产内部员工向21世纪经济报道记者透露：“鑫琦资产兑付题目涉及资金约17亿元，涉及客户2000余人，分布在北京、西安和上海，此中上海占到90%。”

据投资人反映，鑫琦资产渴望通过“以资抵债”的方式与投资者协商管理，意即用鑫琦资产名下的房产作折算举行全额兑付，折算幅度为85折。如85万元本金给代价100万元的房产。

根据上述人士的说法，鑫琦资产现有资产约27亿元，足以抵付掉投资者的全部金额。如今北京和西安的投资者已经通过“以资抵债”的方式完成兑付。

鑫琦资产2月19日在官网公告称，停止2月18日12时，公司与投资者共签订房产131套，涉及464人，代价3.3亿元。

鑫琦资产还表现，此次题目由于房地产下行周期所致。

21世纪经济报道记者得到的一份《资产明细》表现，鑫琦资产如今共有17个项目，总价合计21.23亿元，项目均分布于二线都会，以郑州、西安两地为主。

郑州、西安两地房价已往一两年出现下跌态势。百城代价指数表现，西安市2014年以来房价团体呈下跌趋势，2016年1月样本均价6406元/平方米，同比下跌4.39%。郑州房价则在近两年变更较大，2013年均价年增长凌驾20%，到达9700元/平方米，2014年至2015年上半年间代价回落显着，最低跌至9000元以下，2015年下半年才略有回升。

从《资产明细》来看，鑫琦资产多数位于郑州、西安两地的房产单价凌驾万元，以上述资产中总价最高的建正东方中心为例，其项目单价为16000元/平方米。根据搜房网数据，该项目本月出售评估价仅约10000元/平方米。

关于实际资产，鑫琦资产方面称，经内审，公司资产完全可以覆盖掉投资者的资产总额。经侦已约请第三方审计机构，对资产举行真实性、可偿性的审计，审计效果将会实时公布。

尚有投资者以为，鑫琦资产在最初贩卖产物时就有代价虚高的情况，对此鑫琦资产回应：“公司资产都是高层区或项目标优质部门，以是会高于均价。”

资产“拆分”的灰色地带

比力有争议的，是鑫琦资产的业务模式。

公司官网表现，鑫琦资产前身创建于2005年7月，后于2012年5月更名，注册资源2亿元，是一家经国家工商局登记注册的专业资产管理咨询服务机构，作为“资产证券化”的先行者，公司重要从事资产管理、投资管理、财务咨询、房产中介及信息咨询等服务。

鑫琦资产在官网大将其产物称为“资产证券化”。

实际上，鑫琦产物的模式相称于将房屋代价作为理财产物，以10万元为单元份额举行拆分贩卖。对小额投资者而言，相称于一套房屋资产对应多人共同全部。在投资人投资期满后，鑫琦资产将按照出资额等价回购资产份额以返还本金。

如鑫琦资产所述，其并非一家假造资产融资的理财公司，手中拥有地产项目中的部门房产。官网先容，公司的理财产物为固定收益，每月付息；产物限期分为6个月、9个月、一年，10万元起投，预期年化收益率根据金额差别，从10.8%-15.6%不等。一位投资者向21世纪经济报道记者提供了一份购买产物时签订的条约，条约中包罗《资产购买协议书》、包管函、《商品房生意业务条约》、

固定资产收益单、公证书等文件。

根据《资产购买协议》，该投资者投资金额为20万元，相应的作为增信步调，持有建正东方中心一套房产的23.5%比例的资产。

此中，条约中尚有一份《商品房生意业务条约》，条约的出卖人为河南建正房地产有限公司，买受人为鑫琦资产，委托署理机构为河南恒辉房地产顾问有限公司。鑫琦资产购买的房屋为预售商品房，2012年一次性付清购买房款。

21世纪经济报道记者拨打了出卖人和买受人的电话，均无人接听。随后拨通到委托署理机构的电话，对方称自己是建正东方中心售楼部，他表现，不能答复涉及业主的题目，不外商品房生意业务条约就是房屋生意业务，不存在融资乞贷等运动。

由此来看，鑫琦资产较大大概是以公司名义向房地产开辟商购买房屋，再以其为底子资产量价拆分，并将代价作为固收产物贩卖给投资者。

一位资管行业状师分析：“签订房屋生意业务条约大概是纯粹的生意业务关系，也大概在私下鑫琦资产和开辟商之间有房屋回购协议，部门非一线都会的小开辟商会用类似方式临时去库存。”

鑫琦资产相干人士证实白这一观点，其表现：“鑫琦资产和开辟商之间部门是相助关系，部门是生意业务关系。”

在鑫琦资产最初对投资者的答应中，投资期内，投资人相称于通过正当运动，以本钱代价从鑫琦资产项目中受让某个地产项目标全部或肯定份额不动产产权作为抵押增信，本钱价即市场代价的一半，即用100万受让一套代价200万房子的一年全部权。

但根据上述《商品房生意业务条约》中的代价盘算，投资者相称于用鑫琦资产购买代价的75%受让资产。上述状师表现：“类似鑫琦资产的情势购买房屋时大概与开辟商之间会探讨到一个最优代价，低于市场价。”

早在2014年，鑫琦资产曾由于涉嫌非法集资被推到舆论的浪尖。其时就有媒体质疑过鑫琦资产在房展会上半价卖房捆绑理财，大概涉嫌非法集资。

然而，鑫琦资产并不在私募基金管理人存案名单中，也就是说鑫琦资产不是正当私募机构。然而，如今对于该类资产管理公司没有明白的金融羁系机构。

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