结构缘故原由导致贩卖均价上升。10 年12 月单月贩卖均价到达14498 元/平方米，紧张是结构因素所致，本月广州（西海岸、中辰广场）、上海（叶语）、南京（香槟国际）、天津（香槟国际）等一、二线都会楼盘会集开盘贩卖，拉高了均匀价。由于四序度贩卖代价较高，10 年整年贩卖均价到达9612 元，比09 年增长17%，凌驾我们原来的预期。思量到公司地盘储备的二三线化，我们预计11 年贩卖均价为9200 元/平方米。 10 年拿地节奏略有放慢，但新开工增长仍旧较快。保利整年新增地盘储备1771 万平方米，地价总额551 亿元，分别比09 年增长和21%和29%。无论是从增速照旧拿地款占当期贩卖收入的比重来看，10 年保利拿地节奏略有放慢，这大概与公司对市场短期的不乐观判定有关。但10 年新开工增速依然很快，估计增速有35%-40%左右，由此预计11 年贩卖面积到达946 万平方米，贩卖金额为870 亿元。
: ?% M9 `) q) X: M) c' ` 地盘储备分布愈加均衡，二三线化加剧。重新增地盘储备的地区分布来看，珠三角、环渤海、长三角和中西部门别占到了29%、28%、21%和23%，和原有储备结构相比，长三角有明显增长，尤其是新进了很多都会，如无锡、常州、连云港、南通、嘉兴、绍兴、福州、厦门等，天下地盘结构进一步匀称，同时长三角地盘的增长也能补充公司已往贩卖均价过低的弊端。同时，公司二三线化也有所加剧，4 个一线都会仅占9%，比重进一步降落。; |/ t; Q& `# Q# ], s
由于 10 年贩卖均价高于预期，上调11 年EPS 猜测。预计10、11、12 年EPS 分别为1.08、1.79 和2.47 元/股，增速分别为41%、65%和38%,对应14、8、6 倍PE。RNAV 为15.25 元/股，P/RNAV 为0.97 倍。维持“增持”评级。（申银万国证券研究所）( z. O) M! ~ e8 @1 ^
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发表于 2019-5-5 21:30:16