事故： 2010 年7 月20 日,公司公告拟在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地，以此置换三联乳业的乌当奶牛园地盘及地面修建物、构筑物及附属办法等资产。上述资产涉及可开发利用面积约7000 亩。+ k& P. e( Q7 P; ?" l* f( I- v
点评：; k1 \+ {1 t' @$ d9 @9 t/ l
1、该项目对上市公司的影响
- w6 f: V, e: P （1）项目位置：该项目位于贵阳市乌当区，北二环横穿中部，东北面为贵阳市绕城公路。
7 Z* @) z7 B6 M6 U5 D% w （2）项目rnav 敏感性测试) A( x/ W% e: `$ x7 W! o
盘算房地产项目RNAV 涉及四个变量：预计售价、可开发面积、容积率和楼面地价。# ]9 r8 q2 J- r$ p, B. j
A、预计售价& g$ y0 h1 T3 x5 P/ S* J) K% [
本次公告提示：公司将委托一流的规划计划单元，对有偿取得的本条约项下乌当基地地盘举行旅游、休闲体育、贸易和住宅地产的综合开发、规划计划和前期工作。预计，公司将对该项目举行高端住宅的开发。周边保利温泉新城一期（别墅）于2008 年8 月开盘，贩卖均价6200 元/平米。出于审慎的目的，我们以6200 元/平米作为将来预计售价。
7 D8 k- o3 K( ^+ w4 q B、楼面地价9 m' u6 E. O/ s$ |2 S! L% |. }
公告中，公司仅提到新建奶牛基地耗资约3.5 亿元，未提及乌当基地转为二级开发的拆迁及相干费用。2010 年3 月，保利香港以每亩25.42 万元的底价获取乌当区G（10）04 号地块。乌当区G（10）04号地块位于本次公告乌当基地东北面。同时，我们留意到，乌当区G（10）04 号地块容积率仅为0.6，即该项目为高端住宅项目。毫无疑问，乌当区G（10）04 号地块的成交均价具有肯定的参考代价。出于审慎的目的，我们以25.42 万/亩作为乌当基地的地盘成交代价。
8 z$ [7 _1 x7 {* ] C、开发周期3 e! U" }5 l( f5 b8 E
当前，公司紧张精力会合于中天会展城项目。即无论从开发资金的角度照旧职员团队的角度，中天城投在迩来两年无暇顾及别的大项目的开发。同时，乌当基地尚处于毛地状态，两年之类不具备二级开发的大概性。出于审慎的目的，预计，2012 年，乌当项目正式开工；2013 年，该项目开始贡献利润；开发周期约7 年。
. \! N; |+ q7 V3 z+ L; v* j 由此，我们按照容积率1.0 和可开发比例70%盘算，该项目贡献每股RNAV4.51 元。若开发比例降落至60%，则RNAV 降落至3.87 元。5 t" ^8 X& w7 U
2、预计2010 年至2012 年,公司可实现EPS 分别为0.79 元、1.59 元、1.77 元。此中二级开发贡献EPS 分别为0.54 元、1.10 元、1.28 元。连合公司二级开发RNAV7.29 元，一级开发RNAV3.79 元，本次拟获取乌当项目RNAV 约4.51 元。思量到乌当项目的不确定性，我们给与公司6 个月目的价13.15 元，维持“保举”评级。（兴业证券研发中央）0 F J9 s% ]2 V
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发表于 2019-5-6 09:02:20