□中证证券研究中央 张泰欣
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; I ~2 h0 m. C 1月20日公布的2009年整年房地产开发投资数据表现，2009年整年地产投资额为3.62万亿元，累计增速16.1%；房屋贩卖面积达9.37亿平米，同比增长42.1%。值得留意的是，2009年12月房屋新开工面积增长34.19%与11月193.61%的峰值相比大幅放缓。我们以为，新开工面积的环比放缓，表现出地产商对将来市场的审慎态度，如果供给连续缩小，不扫除房价继承上涨的大概。
2 p: W+ v$ Q7 G- T9 e0 o" j 开发投资仍有上行空间
$ i# N& u# X# _) Q 得益于加快去库存化的作用，2009年房地产贩卖增速同比达42.1%，创出近9年来的新高，亘古未有的活动性助推也使地产开发资金到达了5.7万亿元的汗青高值，2009年贸易银行投向地产业的贷款达1.12万亿元，同比增长48.5%。不外从12月单月的数据看，无论从贩卖面积增速照旧新开工面积增速、施工面积增速都环比大幅放缓。同11月相比，贩卖面积、新开工面积、施工面积、竣工面积分别放缓了56.59%、159.42%、37.68%和38.92%。我们以为，地产开发投资的环比回落也存在发作式增长向平常增长回归的过程，由于前期贩卖的透支性及12月以来出台的调控步伐，地产投资激进向上的态势有所和缓。2010年前三周，地产市场交易业务昏暗，我们以为，这此中除了对将来严肃调控的预期外，也是房地产投资和贩卖向正常回归的一种表现。
0 z6 h' p- N' d2 w 将来如果新开工面积及施工面积增速环比继承下滑，则2010年年中以后不扫除房地产投资增速同比继承增长的大概。从2009年12月的数据看，16.1%的开发增速也处于近10年来地产投资增速的低点，如果在大幅去库存竣过后，供给不敷的征象有所加剧，难免会再度引发地产代价市场自发调治的上涨，这时也会打开地产投资继承向上的空间。
( v, }- {' B* |1 P: d* { 房价涨股价不肯定涨+ X' U+ w/ O M$ t: V7 W
2009年，天下70个大中都会房价涨幅7.8%：此中新建住宅房价同比涨幅9.1%，广州、深圳等珠三角都会涨幅居前。我们以为如果开发商的灰心预期继承，则将来供给连续缩小的概率很大，在投资需求、改善需求被打压的情况下，市场引发的房价下跌大概性很小，不扫除一些大都会由于供给不敷再度出现地价、房价上涨的情况。同时我们也继承对峙在CPI及货币信贷的助推下，房价走高的概率较大。不外高房价扼杀了很多投资需求，当局出台业务税、进步准备金率更多的是对市场发出继承收紧调控的信号，我们以为，只有真正动用利率政策，才会对地产形成直接杀伤并引发楼市的彻底降温。2 ^3 ~- O2 n$ w: H3 j2 O
对于现在的地产股而言，很多都已经跌破NAV，大概提供了买入时机，但是鉴于将来驱动地产股向上的动力严肃不敷，同时继承下跌的空间有限，且该行业仍面对新的调控预期，因而地产股有大概恒久维持盘整态势。不外中恒久而言，现在大概是买入地产股的一个较好时期5 X# N- Y. o; ~. [: D% J6 @
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发表于 2019-5-6 11:15:07