作者 孙春芳9 ^/ O/ W7 Z4 W
! W6 V0 C0 L( Y5 \8 H" Y, H' t乞贷、拿地、并购、开盘……
# {5 s$ }% ?7 f在闽系房地产企业——泰禾团体马不绝蹄的高负荷运转中，一场大火发生了。0 `% Y( ?( W1 d$ q
12月1日，泰禾-天津金尊府发生一场火警，导致10人殒命，5人受伤。
' q, e* E- I% Y5 i, F" k5 q腾讯财经《一线》观察发现，泰禾团体在三个多月前，通过信托贷款购得该物业，为了快速回笼资金，泰禾团体冒死赶工，以期早日开盘贩卖，回笼资金。
8 M0 Q, `: L D* r这背后，是房地产企业在高负债之下急需通过贩卖回款来增补现金流的焦虑。
3 v0 T$ Z# U' i泰禾接盘3个月即改造竣工开售
# `9 Y4 _- _/ v8 K: f《天津日报》发布的观察陈诉体现，起火点位于该大厦38层电梯间，起火物质为堆放在电梯间内的杂物和废弃装修质料。+ f2 E/ o& [( Z: K
起火是由于施工企业为施工方便擅自放空消防水箱储存用水，致使消防办法未能发挥作用，火势敏捷扩大，且企业施工职员违规在施工现场留宿。
$ l0 C; e7 m2 a% U; t/ V) p6 s( z据《新京报》报道，早在本年9月25日，就有市民向天津市河西区政府举报，天津金尊府的顶楼、大厅同时装修，周六日不绝工，并存在安全隐患的环境。
/ A m5 e% k I: J' o如今，已有7名天津泰禾锦辉置业有限公司（下称天津泰禾锦辉）的员工被拘。' ?. X3 n3 q! N1 g, b' v
同时被拘的另有2名北京星河园林景观工程有限公司员工，1名中际三立装饰团体有限公司，1名北京百合建业构筑工程有限公司员工，以上三家公司是恒久跟泰禾团体相助的第三方施工企业。! N6 j8 W: B: o6 u3 U) \
知恋人士称，7名被拘的泰禾员工中包罗一名高管，而这名高管就在一周前，还跟著名演员景甜一起高调出如今天津金尊府的发布会上。
2 W- C- {: v Y& J* c11月25日，为了推介天津金尊府，泰禾团体在天津大会堂举行了一场“天下观止、府瞰天津”的发布会。5天之后，不幸在泰禾-天津金尊府上发生。2 Q6 s. _2 l( @, u9 u
而这距泰禾拿下这栋物业仅仅3个多月。8月22日，泰禾以8.14亿的代价收购了雅诗阁旗下“天津盛捷交情服务公寓”，该公寓包罗297套房产，此中284间可租赁，并有15个地下停车位及部分4楼屋顶泳池资产。( y1 \. ~7 e3 q! l y* B" h0 N7 r
这是泰禾进军天津的第一个项目，泰禾筹划将它改造成高端公寓，改名“天津金尊府”对外贩卖。
@8 a, {; E0 f; y" S. r. |从并购到售卖，不到半年时间，充实体现了泰禾高负债、高杠杆、快运转的业务模式。
3 x5 d" e# |' Y, a' p5 R而在天津火警发生之后的第二天，泰禾又马不绝蹄地在郑州举行了金尊府的发布运动。; P" s/ W* T! f) D0 }5 G( Z
泰禾靠信托贷款买下这栋楼
* \& F# w) m( O% t5 J' b8 T此次发生火警的天津金尊府，泰禾靠信托贷款得到的并购资金。
7 I, `2 D) {/ H @腾讯财经《一线》查询工商资料发现，天津金尊府的项目公司——天津泰禾锦辉为北京国际信托有限公司100%持有，项目公司董事长为张佳懿，为北京国际信托的一个高级信托司理。
" D: A( Y0 u6 x) S0 X9 }北京信托公司方面向腾讯财经《一线》证实了这一消息，并称这是泰禾从北京信托融得的一笔信托融资贷款，但并未透露此次融资的利钱率。7 m6 n4 S4 }; ^% N. R
2015-2016年，泰禾尚可通过股市融资、发行公司债等方式举行低本钱融资，然而到了2017年，泰禾仅仅发行两单公司债，共计60亿，与2016年的发行额相比，有显着降落。
7 c5 @, u8 V/ @“公司债的年利钱在8%左右，比银行贷款高些，但比信托要低。”李彤体现。) p1 [! z. {$ ^1 B- N
在银行贷款和公司债融资收紧之后，泰禾转向利钱更高的信托等融资方式。# k; q6 d' ] v1 z4 d/ a2 V
“泰禾靠信托融资来举行天津金尊府的并购和开辟售卖，资金本钱肯定很高，对泰禾来说，开辟周期越短，则须要付出的资金本钱就越少，这也是泰禾方面冒死赶工的缘故起因。”李彤体现。
( T& D- ^2 M% @2 ?在融资方面，除了以天津金尊府为代表的信托贷款外，泰禾近期还推出了员工持股筹划，该持股筹划按2：1分成优先级和一样平常级，优先级份额按6%（以终极条约签署为准）预期年化收益率，按季分配优先级收益。4 q4 V, S9 C: I7 y
如该筹划乐成实验，泰禾可以借此融到11.4亿元的资金。1 c' S3 r3 y3 W4 A/ K( Z3 Z
别的，泰禾拟在将来12个月内出售所持东兴证券全部3400万股股份，占其总股本的1.23%，按10月25日收盘价计，此部分股份市值5.91亿元。$ U2 k. N- D, N E4 K1 ~ b' n# B: e
为了融资，泰禾团体的大股东险些将手中的股票全数质押。# |. h9 x& z& v: @1 y5 ?% r
泰禾团体三季报体现，制止三季度末，泰禾团体大股东——泰禾投资累计质押的股份数为606,678,872股，占泰禾团体总股本的48.75%。同时，叶荔密斯持有泰禾团体股份150000000股，占公司总股本的12.05%，叶荔密斯将这些股票全数质押。据此，泰禾团体两大股东所质押的股票数占公司总股本数的60.80%。
: z3 P2 E* J/ F; M8 G7 s" O' P3 i这一比例远远高出羁系部分的规定红线，本年9月份上交所出台规定：单只股票的团体质押比例不得高出50%。
% X4 m8 w$ G/ m3 P如今，泰禾投资和叶荔在徐徐淘汰股票质押数以期符合不高出50%的规定。
' J2 ?7 ~( S4 J( F6 Y& Z泰禾模式：高负债率下的高速扩张
% P- z9 M/ o$ `4 E' D天津金尊府的快节奏运作，是泰禾团体总体战略的一个缩影。9 \5 {1 r" U5 Y: B
“左手不绝地融资，右手疯狂地费钱。”李彤云云形容泰禾的业务模式。
* `* S9 b. V1 S/ S泰禾团体的2017年的三季报体现，制止三季度末，泰禾团体净资产为266亿元，负债高达1569亿元，资产负债率达85.50%，财政杠杆比率达5.89倍；其净负债率高达403%，位于房企负债火线。
1 ?$ l9 j' b8 v% b泰禾的负债环境下半年以来继承增长。
7 E0 @4 ~' B% b! s$ q4 T2 \1 c' Y$ T" D财报体现， 制止2017年10月31日，泰禾累计新增乞贷占2016年末净资产的比例为235%。新增乞贷包罗：银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等。* r2 W7 J$ h* N: r
在楼市调控的配景下，房企都在降负债。以高负债率走规模化扩张的恒大为例，6月5日，中国恒大（03333.HK）公告称，公司已赎回共71.3%的永续债，筹划6月30日前全部赎回剩余部分。恒大由此向低负债、低杠杆、低本钱、高利润的“三低一高”转型。& K0 t; I' N2 R% G
与高负债对应的是，泰禾逆势扩张。
1 j/ F$ F3 R) `( f, T据界面报道，泰禾内部人士称，董事长黄其森本年给泰禾内部下达的业绩目标是3000亿元贩卖额，以期跻身一线房地产第一梯队，而2016泰禾年整年实现的贩卖额刚刚突破400亿元。
( |* Y! G6 e, T9 ^! R9 ^本年以来，制止10月尾，泰禾团体共举行43场并购，耗资超483亿；新增11个地产项目，耗资超54亿元。9 Z$ H ?" G" s
这一数字还在增长。% ~, o# e. p4 ]4 s, ?0 Y5 Y
日前，北京产权买卖业务所披露，华侨城在北京南四环新宫地铁站的一个地块项目标剩余51%的股权将转让，作价为56.8亿元。此前，泰禾已经以52亿元的代价拿下该项目49%的产权。) G/ Z/ B6 u) Y$ d" l2 t
该地块的项目公司——北京侨禧公司一位工作职员向腾讯财经《一线》体现，泰禾接下来肯定会拿下剩余的股份，如今项目标名称已改成泰禾.金府大院，项目标创建和户型方案也要按照泰禾的意思重新规划和筹划。9 n" C; W' P. p8 n9 D# ]1 C5 Q' k }
“此前华侨城两年时间没什么动静，泰禾一接办之后，动作显着加速。”该工作职员体现。3 b2 B% ^, L- O- T$ F% X2 j+ B
就上述环境，腾讯财经《一线》致电泰禾董秘办，对方不予置评。# j9 B" o2 l f. n) M2 H' ?2 @ F! j
（应受访者要求，李彤为化名） | 
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发表于 2019-6-13 04:34:56