作者 孙春芳
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; i" _0 F& W' ]' O乞贷、拿地、并购、开盘……
8 y* u5 q2 Z9 ~3 K$ _在闽系房地产企业——泰禾团体马不绝蹄的高负荷运转中，一场大火发生了。
# G; `+ I$ f% a5 i7 |7 K2 v12月1日，泰禾-天津金尊府发生一场火警，导致10人殒命，5人受伤。8 [' R% F% i6 N5 O
腾讯财经《一线》观察发现，泰禾团体在三个多月前，通过信托贷款购得该物业，为了快速回笼资金，泰禾团体冒死赶工，以期早日开盘贩卖，回笼资金。. b# L2 K- t7 S! D/ j
这背后，是房地产企业在高负债之下急需通过贩卖回款来增补现金流的焦虑。2 x/ V) V6 g7 E; x
泰禾接盘3个月即改造竣工开售 }! v0 l- ]4 x* g0 r0 Y
《天津日报》发布的观察陈诉体现，起火点位于该大厦38层电梯间，起火物质为堆放在电梯间内的杂物和废弃装修质料。( Q9 `4 ?1 M) o- h
起火是由于施工企业为施工方便擅自放空消防水箱储存用水，致使消防办法未能发挥作用，火势敏捷扩大，且企业施工职员违规在施工现场留宿。
% {1 N1 q. T- Y据《新京报》报道，早在本年9月25日，就有市民向天津市河西区政府举报，天津金尊府的顶楼、大厅同时装修，周六日不绝工，并存在安全隐患的环境。
/ D4 u! `, \+ d) i- s+ N% X; o如今，已有7名天津泰禾锦辉置业有限公司（下称天津泰禾锦辉）的员工被拘。
9 ]- x3 u) Y: T! p1 l+ p% Z! B同时被拘的另有2名北京星河园林景观工程有限公司员工，1名中际三立装饰团体有限公司，1名北京百合建业构筑工程有限公司员工，以上三家公司是恒久跟泰禾团体相助的第三方施工企业。6 C9 n i; @1 v- Q) u
知恋人士称，7名被拘的泰禾员工中包罗一名高管，而这名高管就在一周前，还跟著名演员景甜一起高调出如今天津金尊府的发布会上。
2 n" y4 \3 s+ D0 L' A5 Z11月25日，为了推介天津金尊府，泰禾团体在天津大会堂举行了一场“天下观止、府瞰天津”的发布会。5天之后，不幸在泰禾-天津金尊府上发生。
4 i: s+ k1 a8 |( E而这距泰禾拿下这栋物业仅仅3个多月。8月22日，泰禾以8.14亿的代价收购了雅诗阁旗下“天津盛捷交情服务公寓”，该公寓包罗297套房产，此中284间可租赁，并有15个地下停车位及部分4楼屋顶泳池资产。
; {, N% ]5 b. g5 @4 d- R0 G这是泰禾进军天津的第一个项目，泰禾筹划将它改造成高端公寓，改名“天津金尊府”对外贩卖。
4 x8 v) B2 a( x* y( {" r1 u5 u从并购到售卖，不到半年时间，充实体现了泰禾高负债、高杠杆、快运转的业务模式。
6 r: n, A2 C( m5 U) ~0 a而在天津火警发生之后的第二天，泰禾又马不绝蹄地在郑州举行了金尊府的发布运动。
! ?! B( X$ ^# }% i5 t$ H0 I泰禾靠信托贷款买下这栋楼' N* @/ _; n r' G% e
此次发生火警的天津金尊府，泰禾靠信托贷款得到的并购资金。/ H8 {2 x s: d0 d0 M* v! k
腾讯财经《一线》查询工商资料发现，天津金尊府的项目公司——天津泰禾锦辉为北京国际信托有限公司100%持有，项目公司董事长为张佳懿，为北京国际信托的一个高级信托司理。) C( o. N& }& @ h! e! v( r! r+ x1 ~
北京信托公司方面向腾讯财经《一线》证实了这一消息，并称这是泰禾从北京信托融得的一笔信托融资贷款，但并未透露此次融资的利钱率。
. }. d. D/ F/ _2015-2016年，泰禾尚可通过股市融资、发行公司债等方式举行低本钱融资，然而到了2017年，泰禾仅仅发行两单公司债，共计60亿，与2016年的发行额相比，有显着降落。
8 v% E; A% h% I) e% n% d3 }“公司债的年利钱在8%左右，比银行贷款高些，但比信托要低。”李彤体现。' h* U8 w; D: e2 g
在银行贷款和公司债融资收紧之后，泰禾转向利钱更高的信托等融资方式。7 _& u- _2 h9 g2 z9 E4 Y# d0 u
“泰禾靠信托融资来举行天津金尊府的并购和开辟售卖，资金本钱肯定很高，对泰禾来说，开辟周期越短，则须要付出的资金本钱就越少，这也是泰禾方面冒死赶工的缘故起因。”李彤体现。
% G- y0 t" w7 Z. S: u/ [. [在融资方面，除了以天津金尊府为代表的信托贷款外，泰禾近期还推出了员工持股筹划，该持股筹划按2：1分成优先级和一样平常级，优先级份额按6%（以终极条约签署为准）预期年化收益率，按季分配优先级收益。
" m4 [- g) N( J3 V: v9 b( v& M" r如该筹划乐成实验，泰禾可以借此融到11.4亿元的资金。
5 G3 ], o- o8 O+ \别的，泰禾拟在将来12个月内出售所持东兴证券全部3400万股股份，占其总股本的1.23%，按10月25日收盘价计，此部分股份市值5.91亿元。& b! V. I" o4 t; j. V& R. F
为了融资，泰禾团体的大股东险些将手中的股票全数质押。
+ b; w0 C( n* D; l泰禾团体三季报体现，制止三季度末，泰禾团体大股东——泰禾投资累计质押的股份数为606,678,872股，占泰禾团体总股本的48.75%。同时，叶荔密斯持有泰禾团体股份150000000股，占公司总股本的12.05%，叶荔密斯将这些股票全数质押。据此，泰禾团体两大股东所质押的股票数占公司总股本数的60.80%。
5 S! q5 J' X+ i/ A$ H4 w% h这一比例远远高出羁系部分的规定红线，本年9月份上交所出台规定：单只股票的团体质押比例不得高出50%。( c- ?+ n' o& v" X/ B$ N* t& b
如今，泰禾投资和叶荔在徐徐淘汰股票质押数以期符合不高出50%的规定。+ j" B' K0 i2 L0 E1 ~9 h' C' h
泰禾模式：高负债率下的高速扩张% ^; I( ? c+ v7 t4 P
天津金尊府的快节奏运作，是泰禾团体总体战略的一个缩影。4 [+ D; @6 c4 ^- s
“左手不绝地融资，右手疯狂地费钱。”李彤云云形容泰禾的业务模式。
- U6 u8 o, W7 U- P泰禾团体的2017年的三季报体现，制止三季度末，泰禾团体净资产为266亿元，负债高达1569亿元，资产负债率达85.50%，财政杠杆比率达5.89倍；其净负债率高达403%，位于房企负债火线。
8 j; e2 u" j. B- r6 {$ z泰禾的负债环境下半年以来继承增长。4 a0 k! F- x$ u# B* j( T! N
财报体现， 制止2017年10月31日，泰禾累计新增乞贷占2016年末净资产的比例为235%。新增乞贷包罗：银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等。
9 R D, ]9 I+ }在楼市调控的配景下，房企都在降负债。以高负债率走规模化扩张的恒大为例，6月5日，中国恒大（03333.HK）公告称，公司已赎回共71.3%的永续债，筹划6月30日前全部赎回剩余部分。恒大由此向低负债、低杠杆、低本钱、高利润的“三低一高”转型。
9 T V5 D) x* |* {! p' p( J0 e X) l与高负债对应的是，泰禾逆势扩张。- e' W5 E6 o0 t% b2 j
据界面报道，泰禾内部人士称，董事长黄其森本年给泰禾内部下达的业绩目标是3000亿元贩卖额，以期跻身一线房地产第一梯队，而2016泰禾年整年实现的贩卖额刚刚突破400亿元。
$ E" j, w# d; B% a本年以来，制止10月尾，泰禾团体共举行43场并购，耗资超483亿；新增11个地产项目，耗资超54亿元。
3 L& z5 Y; V& V这一数字还在增长。. ]. L2 H- n+ S8 [, p; o8 |
日前，北京产权买卖业务所披露，华侨城在北京南四环新宫地铁站的一个地块项目标剩余51%的股权将转让，作价为56.8亿元。此前，泰禾已经以52亿元的代价拿下该项目49%的产权。
$ l$ B9 g- P1 \) |该地块的项目公司——北京侨禧公司一位工作职员向腾讯财经《一线》体现，泰禾接下来肯定会拿下剩余的股份，如今项目标名称已改成泰禾.金府大院，项目标创建和户型方案也要按照泰禾的意思重新规划和筹划。
2 H% G3 f a; c' u- K& a% x1 T' w“此前华侨城两年时间没什么动静，泰禾一接办之后，动作显着加速。”该工作职员体现。
4 G/ L/ [# w: b" O就上述环境，腾讯财经《一线》致电泰禾董秘办，对方不予置评。
* l, s6 k8 R* R, m7 z. Z（应受访者要求，李彤为化名） | 
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发表于 2019-6-13 04:34:56