2017严峻的现实，该买房还是卖房？

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 20:09:51

本文根据中国都会和小城镇中心李铁理事长在“新京报第十一届标杆地产&家居颁奖盛典”的演讲速记整理，全文如下。

非常高兴，2017年第一次来参加房地产的媒体论坛，我现在谈一下个人对中心经济工作聚会会议关于促进房地产康健发展的政策解读。

本年中心经济工作聚会会议有一大段提到了关于房地产市场康健发展的叙述，对下一步我国房地产的发展提出了具有引导性的政策发起。
起首，“房子是用来住的，而不是用来炒的”。为什么炒房子云云之热？由于，在房价上涨地区，住房肯定有升值空间。
我们可以看到，近20年我们货币供给已经到达150多万亿，固然我们房地产的贩卖面积有大幅度增长，但是也出现了天下性的积存。但是在一些特大都会和一线都会以致包罗这些都会的辐射区，房价还仍然处于上涨趋势。比如河北崇礼，也就是2022年预备举行冬奥会的地方。它离北京220公里，山上的房价起步价已经到达了4万，县城的房价已经到达1.5万到1.9万。
崇礼房价上涨，是由于很多人去崇礼买房；之以是去崇礼买房，又是由于崇礼和北京有自然的接洽，是北京的后花圃。到这里买房，很多人不是为了炒，是为了用，由于它有代价，究竟一年三个季候都可以得到充实使用，冬天滑雪，炎天避暑，整年避霾。
像如许的小都会的发展，其资源的独特上风和特大都会、一线都会的辐射有直接的关系。而一线都会有最好的公共服务程度，以是炒房总比我们炒股票、炒其他东西稳固一点。怎么来遏制这种炒房子的谋利征象，在这方面有什么样的政策步伐呢？
1、房地产形势判定
关于房地产形势的评价，这次中心经济工作聚会会议也特别明确指出，存在着两类环境，就是冰火两重天。
“火”，是火在一线都会和部门二线都会出现了显着的颠簸；“冰”，则是大部门三四线都会和部门二线都会房子是卖不出去的，而且是大面积的积存，直接影响了宏观经济形势。
我们看房价上涨，北上广深的房价上涨是长期趋势。我年前在其他媒体论坛上曾经讲过，像北京如许的都会，房价上涨尚有很大空间，离天花板尚有很大隔断。为什么？由于北京在控制生齿的进入，如果把最好的、有限的公共资源限定在为肯定的生齿服务，固然会导致与各种公共服务和市场化服务高水准相匹配的房价尚有很大的上涨空间。
别的一线都会大多是面临天下的生齿，寻租机遇高。刚才在苏息室我和一些地产界的朋侪谈天时说，在北京和上海这类地方，任何一个房地产商，只要你在这里拿到地，就可以挣到钱。
但是我们还同时面临更为严肃的现实，就是相当一大部门都会，尤其是二三四线都会存在严肃的积存，影响了宏观经济形势的增长。可以说，在这些都会出现房地产大量的积存，大概会影响到GDP增长速率下滑一到两个百分点。
当前，我国经济增长率从8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能说与这些二三四线都会房子卖不出去没有关系。都会当局土地出让金没有了，直接关系到根本办法投资跟不上去，也是很严肃的现实。
我们看到差别机构根据差别的统计方法，得出的结论，就是匀称积存程度大概到达100亿平方米左右。100亿平方米必要多少年来消化呢？我们举了一些个案，有的是必要20年，有的是必要十几年。

2、房价上涨的缘故原由是什么呢？
我们看到如图所示，北京以海淀区、东城区、石景山区为代表的房价上涨非常清楚，而告急缘故原由是北京的公共服务程度高。但是，与此同时，北京的建立用地供给在逐年降落，从2014的 5150公顷降落到2016年的4100公顷，当前还在继承降落。这能不影响到供给和需求的不相匹配吗？因此中心经济工作聚会会议提到，要在房价上涨的地方增长土地供给。

别的是媒体反映非常猛烈，直接影响到了决定的咨询。缘故原由是大量媒体人都是中低收入生齿，面临这类生齿的住房供给严肃不敷。北京四个城区，海淀、东城、西城、向阳，匀称房价快要9万块钱一平米，上海是10万块钱一平米，深圳也是高房价。
工薪阶层没有大概买得起这些住房，但是却没有更多的土地供给来满意这些广大中低收入生齿的购买住房的需求。看到房价上涨，他们的呼声非常猛烈，以表达对政策的不满。
很多人提到，是不是应该在主城区通过行政本事克制房价？这是反市场的做法。想买房子的人包罗媒体人，他们在北京买房并不即是到主城区买房。其着实北京郊区尚有很大空间，关键是相对应的政策供给严肃不敷。
尚有就是投资需求。我们看到近几十年来人均收入程度的进步，但是从统计数字上看并不能看出很高的收入程度。实在，官方统计和民间的观察有很大差距。
有些智库观察得出的结论，高收入生齿城镇住民家庭人均可支配收入程度在20万元人民币左右，实在大概还高。我们也在试图通过移动端数据来观察人的真实收入程度。
这么多高收入生齿到那里买房，肯定到北京、上海等投资程度高、寻租机遇高的地方，既可以享受优质的公共服务，还可以提升住房的代价。固然货币贬值速率在加速，把钱存在银行里肯定也要贬值的。

3、住房供给严肃过剩的缘故原由又是什么？
我特别要夸大，房地产在部门二线都会和绝大部门三四线都碰面临严肃的挑衅。房子严肃积存卖不出去，当局的土地出让不出去。这和我们近20年的都会发展模式有关。
都会发展模式告急的财务资金泉源是土地出让。由于我们拿地很自制，从农夫手里拿地，征地资本很低。土地出让收益已经成为都会当局谋划管理都会最告急的资金泉源。
我曾经讲过，按市场规律，如果房地产是一种商品和投资品，那么在市场竞争的条件下会形成供给颠簸，这是市场化规律，是企业间竞争所导致的结果。但是如果在一个国家，都会当局要大幅度干预这个市场，以致都会当局作为长处主体来直接到场市场竞争的话，都会当局和企业的共同作用肯定会把供给颠簸过分放大，而且放大到比市场自身竞争所导致的颠簸高很多，现实上这种结果在中国已经出现了。
这种颠簸最显着的征象就是现在部门二线都会和相当大部门的三四线都会的房子卖不出去。但是当局的官员还要干事，还要通过政绩管理提升的标题，因此要改变都碰面目，表现政绩，那资金从那里来？
在苏息室一个地产老总跟我说，一个都会至少要投三四十个亿搞根本办法建立，没有地产商进去是根本做不到的。而地产商进去只有通过卖房子才华把本收返来，而且还要有利润。企业必要利润最大化，当局也必要利润最大化，末了导致房地产供给的巨大颠簸，三四线都会的泡沫都是云云产生的。

4、对策
从金融政策、财务政策、税收政策来调解购买投资性住房是很告急的本事。
在房价上涨地区要增长土地供给。怎么增长供给呢？我们不能在都会主城区去修一批低价房，这是做不到的。但可以在周边和中小都会来发展。通过特大都会周边的中小都会发展来管理中低收入生齿住房标题，必要在离主城区肯定半径隔断的地方，通过放大空间的范围管理用地供给标题，也要管理都会发展的各种抵牾。
发展特大都会周边的中小都会。我们天下上其他发达国家举行比力，发现我国中小都会数量远远不敷。在特大都会周边三四十公里半径，中小都会的数量很少。为什么？限定开发，北京上海都是云云。如果放大到50公里半径左右，就已经到了邻省的边界。
在京津冀一体化政策和谐中，河北主动提出来不在沿边界都会发展房地产，不跟北京争资源，实在是北京担心争资源，担心大量的土地出让收益跑到河北，影响了北京的收益。为什么北三县比方燕郊的房地产发展很好，就是已经部门管理北京市中低收入生齿购买住房标题。
如果中心经济工作聚会会议已经提出要发展特大都会周边的中小都会，这个政策就会具有非常告急的战略性代价和内在。特大都会郊区的轨道交通建立，会按照市场规律动员城郊中小都会的发展，并会大大缓解特大都会房价的，这好坏常告急的一个政策步伐。要改善都会间和特大都会周边的交通资源设置。
我国的城镇化发展程度很快，也动员了都会间交通根本办法的发展。但是近几十年城镇化高速增长期，我们告急是发展高速公路、城区地铁，但城郊铁路发展非常滞后。
一旦我们的轨道交通像全部其他发达国家特大都会一样，发展两三千公里的时间，周边都会就会敏捷鼓起，这也会对促进中小都会发展、缓解住房供给标题会起到非常好的作用。
对供给过剩地区，要刚强不移地去库存。去库存也有很多办法，有土地管理办法，也有束缚性的办法，通过土地制度改革来增长土地资本。同时对我们现有库存，是不是可以当局采购大概逼迫收回土地。但现在看，尚有很多其他配套政策。但是核心标题不在于怎么去库存，重点是怎么把都会转型的标题管理，怎么来促进实体经济发展。
只有实体经济发展了，城镇住民和进城的农村生齿收入程度增高了，才会有人来买房。没有收入何谈住房。以是怎么促进就业增长政策，改变GDP为导向的经济增长模式，订定公道税收政策，多项本事和步伐的综合运用，才华从根本上遏制三四线都会包罗部门二线都会的房地产过快发展和严肃的积存。

5、为什么没有提到“特色小镇”？
我们迩来看到媒体提的特别多的是特色小镇，为什么在经济工作聚会会议这么告急的文件中没有提到特色小镇？现实上是担心过热，担心大量的地产商打着特色小镇的旗帜向小城镇举行转移。
但是我们这么多年研究小城镇，小城镇的发展是低资本的，是先有实体经济、传统经济的进入，渐渐举行转型升级。特色小镇从80年代就存在，是以实体经济为主导的，不是通过房地产发展起来的。都是在发展到肯定程度以后，住民收入程度大幅度增高，就业程度大幅度增高，才有了购买住房的直接需求，房地产才可以顺势进入。
但是现在我们看到大量地产商把财产园区模式从三四线都会向小镇转移，为什么呢？三四线都会房子卖不出去了，土地代价又高。而小镇的土地代价低，财产园发展模式的初始投入资本也会很低。但是一旦小镇房地产进去了，就会由于房地产的进入导致住房资本增长，进而影响到将来实体经济发展不起来。
防止政绩工程、防止形象工程、防止房地产为主导。缘故原由在那里？缘故原由就在于，不能出现当局和企业再次推动地价上涨，再次推动房地产过热，再次导致在五线都会继承出现供需严肃失衡的局面，那对宏观经济造成的丧失就会特别巨大。

因此我们要从长远政策入手，推动实体经济发展，推动就业增长，推动收入增长，才有大概成为房地产将来发展的刚强后盾。谢谢各人。

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