中国版“两房”危机来了！

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-14 00:44:08

导读

央行的数据表现，停止2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，假如我国资产证券化率可以或许到达50%，即可共提供7-8万亿的运动性。
见习记者张敏北京报道

随着《住房公积金管理条例》的大修，一项足以影响中国楼市“后半程”的制度正在呼之欲出。

11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，征求社会各界意见。此中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。

该项看似不起眼的条款，现实上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而客岁的“930新政”，已经明确支持贸易性房贷实行资产证券化。

有业内人士指出，假如上述政策得以落实，相称于打造中国版的“房利美”和“房地美”（下称“两房”）。其不但可以买通房贷和资源市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。

在中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。多位受访者指出，只管美国“两房”曾在2007年出现兑付危急，但实行房贷的资产证券化还是中国房地产业的局势所趋。唯一必要顾虑的，是低利率情况下的市场信心。

曾制止试点

个人住房贷款的资产证券化，是指将缺乏运动性但可以或许产生稳固现金流（本息归还）的个人住房抵押贷款构成资产池，以资产池所产生的现金流（本息归还）作为偿付根本，通过风险隔离、现金流重组和名誉增级，在资源市场发行资产支持证券的融资举动。

此中，公积金贷款的资产证券化，其主体和偿付根本来自个人住房公积金贷款。

房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到肯定阶段的产物。按照中信建投的表明，其最大意义在于，通过资源市场召募资金，增长资产池的规模，加强资金运动性。

我国曾在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，创建银行发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危急发作，为了制止受到国外金融危急的不良影响，我国在2007年停息了上述试点。

中金公司房地产行业研究员平静鞭对21世纪经济报道记者表现，通过个人住房贷款发行MBS召募资金的做法，与“房利美”和“房地美”的利用方式无异。但后者在2007年出现兑付危急，被以为是引发金融危急的导火索。“两房”也终极被美国当局托管。

随着美国房地产市场回温暖房价回升，到2014年，“两房”已根本还清美国当局1875亿美元的救济金，美国当局于当年3月退出，“两房”继续成为美国房贷资产证券化市场的主力。

我国的房贷资产证券化试点同样在2014年重启。中国邮政储备银行于7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产物”，意味着时隔七年后，该项试点正式重启。

2014年9月30日，央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）等步伐筹集资金。同日，住建部、财务部、央行团结发布《关于切实进步住房公积金利用服从的关照》也提出，有条件的都会要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

局势所趋

我国重启房贷资产证券化试点，与美国当局退出“两房”，同样发生在2014年，但两者并非时间上的偶合。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表现，从2014年开始，我国房地产市场供大于求的根本面正式创建，由于需求不振，房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一起下行，至今仍处于低位。

他以为，通过房贷资产证券化的方式来刺激需求，是一种可行的办法，也是局势所趋。

中信建投指出，我国住房公积金的紧张题目在于沉淀资金巨大，但是投资渠道局促且投资收益较低，导致部门省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道、进步贷款运动性是须要之举。

由于房地产市场颓势已拖累经济增速，本年10月以来，羁系层连续做出“去库存”的公开表态。随后，《住房公积金管理条例》的修订稿出台，答应公积金贷款实行的资产证券化。

分析人士指出，这一系列的表态，意味着我国正式打开了房贷资产证券化的政策窗口。

按照我国的房地产买卖业务规模，对房贷实行资产证券化的空间巨大。央行的数据表现，停止2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，假如我国资产证券化率可以或许到达50%，即可共提供7-8万亿的运动性。而现在美国住房抵押贷款资产证券化靠近90%。

在客岁的“930新政”后，现在我国已经有武汉、盐城、湖州、常州等地开展了公积金贷款资产证券化试点业务。

本年6月30日，武汉住房公积金中心发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项筹划”，也是天下首单住房公积金贷款资产证券化产物，发行规模为5亿元。此中的4.75亿元优先级证券已在上海证券买卖业务所挂牌买卖业务。

8月初，常州以个人住房公积金贷款为根本资产的资产支持证券乐成发行，总融资额度为6.19亿元，限期为6个月，这也是现在国内公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。

中信建投指出，贸易贷款和公积金贷款的试点均有先例。从可利用性来讲，我国实行个人住房贷款证券化已不存在技能性题目。

不会重蹈“两房”覆辙

对于中国版“两房”是否会重蹈美版“两房”的覆辙？受访者广泛表现否认。杨红旭指出，市场情况和羁系力度等多方面因素，都决定了中国版的“两房”不会遭遇兑付危急。

他表现，银监会对于个人贷款的羁系采取“偏审慎”的态度。按照现有规定，我国公积金贷款的最低首付比例为20%，贸易贷款的最低首付比例为25%。这与多年前美国实行的“零首付”有着显着差别。

与此同时，我国在管理个人住房按揭贷款时，对于还款人资质和收入水平也有着严格的考核。这些步伐都决定了，我国的个人住房按揭贷款是现在银行业相对优质的资产。

杨红旭还指出，美国在贩卖资产证券化产物时，将其分为优质贷、次级贷等多个品种，并继续以金融创新本领举行包装，这无疑会进一步加大风险。

他还表现，美国“两房”的衰落，还与美国团体经济水平的下滑和房价泡沫的破裂有关。但当前中国的团体房价并不存在显着的泡沫。

多数受访者指出，此前我国推行的房贷证券化试点盼望迟钝，紧张缘故起因就在于未能实现利率市场化。现在该项历程正在加速，但又面临利率偏低的逆境。

平静鞭表现，在当前团体利率水平较低的情况下，房贷资产证券化产物的收益率一定会被压低，这无疑会影响到市场的购买热情。尤其对于公积金贷款，低收益险些是毫无疑问的。

究竟上，“市场不买账”是业界共同的担心。有分析指出，当前房地产业增长乏力，风险凸显，大概会进一步影响市场信心。

因此，分析人士指出，与“美国模式”雷同，我国的房贷证券化改革，必须要有当局部门的托底。机构推测，未来大概创建国家住房银行，使之负担雷同“房利美”的功能，来举行详细利用，但并未得到官方回应。但各项制度的完备，以及相干机构的设立，仍需一个恒久的过程。(编辑谭翊飞)

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