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讨论了多年的“以房养老模式”，随着保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的引导意见（征求意见稿）》的面世，终于开始得到官方的开端承认。以房养老模式已经在许多发达的老龄化国家得到了乐成，看起来是种多赢的贸易模式：老年人办理了养老费用题目，在有生之年还继续有房住；保险公司在老人去世后得到房产，通过房价与养老费用间的差价得到利润；政府减轻了须要负担的部门社会资本。但中国保险公司的精算师们要头疼了，太多具有中国特色的变量，是无法用数学模子来评估的：比方70年地皮使用权，以及长期房价走势。在日本、美国、英国，地皮使用权不是个题目，房产与地皮一体，一样寻常都是永世产权或999年产权。老年人去世之后，地皮和房产产权依然存在，修建折旧盘算是最简朴的数学题。但在中国，城镇地皮归国家全部，房屋全部者只拥有最多70年的地皮使用权，商用房产以致只有四五十年。别以为地皮使用权到期另有很久，在深圳、青岛等上世纪八十年代开始试点地皮有偿出让的都会，早期地皮只有20年使用权，现在已经到期。国家统计局根据“六普”详细汇总资料盘算，中国生齿2010年均匀预期寿命到达74.83岁，比10年条件高了3.43岁。此中，男性生齿均匀预期寿命为72.38岁，女性为77.37岁。假设一对老年夫妇60岁开始与保险公司签署以房养老的条约，保险公司要提供17年费用之后才华拿到房产。这还只是2010年的数据，卫生部提出2020年中国人均预期寿命要到达77岁，以此预估，女性要到达80岁左右。这不是一个可望而不可即的寿命，日本2010年人均寿命已经到达83岁，女性86岁！以此盘算，假如客户都是退休开始签署条约，保险公司均匀要20年之后才华拿到房产。从本年开始盘算，第一批条约将于2034年左右到期。现在中国都会老年人拥有的房产大多是八九十年代的老公房，地皮使用权假如均匀从1990年开始盘算，均匀2060年到期。如许的老公房到2034年，修建寿命已经险些为零了，地皮还剩26年使用权。以是地皮使用权的题目，将成为精算师们第一个要面对的题目。在《物权法》出台之前，地皮到期由政府无偿收回，房屋修建代价归零。2007年出台的《物权法》第一百四十九条改为：住宅建立用地使用权期间届满的，自动续期。这让房屋全部者可以临时放下心来，但题目接踵而来：自动续期是有归照旧无偿？法律订定过程中，各方争议非常大，以是末了搁置争议，不做明白规定，将这个困难留了下来。这就让保险公司犯难了：得手之后的房产到底怎样估价？第二个困难是中国房价的长期走势。2034年中国房价会怎么样？这不是一个精算师群体可以盘算出来的困难。从正面来看，中国经济增速固然放缓，但仍可长期维持在5%~8%的区间，这个时间段大概还会长达20年；城镇化还在加速，另有数亿农民会进城，已经进城但没有真正都会化的数亿农民工也须要住房。从负面来看，中国房地产绑架的资源已经让全社会负担极重，三四线都会的房产泡沫已经显现；中国宏观经济现有模式难以为继，真正转型还未到来。20年后房价会怎么样？谁也不敢如今就下定论。 | 
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发表于 2019-6-13 01:26:24