泉源：拆姐拆哪儿、财新网 文： 拆姐  万到达底怎么啦？
4 ?4 e2 G0 _% j2 ~0 L% r3 I这些天，我收到太多如许的标题。
h" s5 n9 z# ^& n4 k0 A* H! |$ P前天，万达把曾经引以为自大的13个文化旅游城和77个旅店，打包分别卖给了融创和富力。听说发布会现场颇为妨害，配景板换了又换，贵宾室还传出了摔杯子的声音。
" q# H+ Z3 R. j' u* l" E; p万达官微说这是“又一震惊天下的大动作”。那是固然了，亚洲首富开始变卖产业，我也是相称的震惊。" j' Q2 c4 j: T- u
王健林担当采访说如许做是为上市铺路，卖掉之后，上市公司就不再是地产公司了，比力轻易通过审批。
9 v5 x1 ^+ b! F* H我以为这个来由是站不住脚的。它只能表明老王卖万达文旅城的逻辑，不能表明卖旅店的逻辑。而且，如果为上市，万达本身内部剥离、优化一下资产包，不是更轻便的方法吗？
0 V/ s( Z! u9 }0 w4 ]/ J( \! `. d- X万达广场是收租，文旅项目是收门票，旅店是收房费，本质是一样的。唯有文旅项目那些搭配出让的大量住宅用地，才是真正的房地产。而这些地块的贩卖收入，也是支持文旅项目开辟和后续运营的关键。这也是万达不停的玩法。
$ L! T! O0 o, x _- [这些险些满是定向出让的地块，也是融创看上万达的关键。融创在公开市场，拿不到这么自制的地。
7 ^! y- `! L- `8 D6 ^- s$ {6 C/ ?5 E/ a曾经，有一个公司本可以扮演融创如今的脚色，那就是万科。“两万”联手原来是地产界的标记性变乱，厥后无疾而终。重要缘故因由照旧谁人时间的万达没有如今的告急局面，别的，作为职业司理人的郁亮，也不大概有孙宏斌如许的杀伐决断。
y! b4 h b! [这些动辄投资几百亿的大项目，是王健林跑遍了各省市，与父母官陪笑握手亲身拉来的。王健林可谓是万达的首席拿地顾问。而如今，却成了为融创做嫁衣。
# _8 D1 K3 T$ I8 d这并不平常。
. H$ f5 f- c' |1 @; c只能阐明，万达曾经不停的玩法，已经玩不转了。本相只有一个：国民公公很缺钱，缺救命钱。 前阵子万达在股市债市上的反应，是一个伏笔。羁系层对万达外洋投资情况的额外关注，以及对其融资的封杀，大概是内因。这笔代价637.5亿、加上贷款靠近1100亿的大买卖业务，是紧匆匆成的果。; u1 o( F i) e
这也生动地解释了，房地产公司的资金链是多么的脆弱。任何一个微小链条的断裂，都大概带来最致命的了局。
* w$ I' Q' Q- y是的，固然转型了这么久，万达本质上照旧一个房地产公司。' R, k2 P# T9 k7 ^2 U
万到达底怎么了？回到最开始的标题。8 e2 z& q/ l% }" v
资金上的标题，只能从财务上找缘故因由。但财务数据，从来都是企业的核心秘密。
% U! |4 Y% U, K* K! o$ W万达商业已经从港交所私有化，不会定期发布财报。万达如今拥有的上市公司重要是万达影戏。而整个团体的财务情况，除了王健林每年初的年会上会透露一点，别处无从可知。
& B$ w, W. V+ k5 {5 T, A但本日，拆姐不测地窥伺了万达一个小秘密：王健林的2016年，混得很差，特殊的差！$ l+ r; S z. E$ x# a
美国《产业》杂志每年都会评比天下500强。昨天，2017年的榜单刚刚发表。和客岁一样，万达也上榜了，位列第380名。但有一个数据，引起了我的爱好。, z. O( V w" s, X9 s3 n8 K5 M
2016年，万达业务收入28,482.8（百万美元），利润110.3（百万美元）。, y/ d; j: u" j1 h
按当前汇率换算成人民币：万达客岁收入1926亿，利润7.5亿。- Q0 S$ T4 A( p" o) d7 h) R: \5 V, G5 M
这是多么惨淡的业绩！' C) A+ |$ p6 c
盘算一下，万达客岁的利润率不到0.4%。对如许规模的企业而言，这险些就相称于亏损了。
' ^- T9 Q0 \) m0 C没有对比就没有伤害。刚刚出炉的天下500强，五家以地产为主业的中国企业：
3 @& ^+ \7 H- c: M5 c 再和上一年度对比一下：7 l$ K3 v% c& }7 P
万达2016年7月初次登上天下500强，营收是27,376.9（百万美元），利润是2431.2（百万美元）。换算成人民币，收入1852亿，利润164亿，利润率8.88%，正常程度。; y. ^$ W2 _9 T1 X
才一年时间而已，万达红利本事断崖式下滑。王健林怎么了？
2 Q: h" K" ?4 t3 \在这个榜单上，万达险些和一些大型能源企业的处境一样（由于国际国内经济大情况，传统能源企业根本都亏损）。不得不说，首富已经丢掉了地产行业的脸面。! s3 u2 t5 w8 \" D' p6 [2 f: x
你大概有疑问，这个数据精确吗？3 W* D/ Q0 x& s) ~: I; |$ z
说一下《产业》天下500强的评比尺度和方法——按企业年度业务收入排序。本年的榜单评比的是企业2016财年。营收和利润数据泉源于企业的自主申报。
" d; D# V+ z3 ]1 b& T每年上半年，《产业》都会向一些目的企业发放约请函，然后企业自主申报，得到排名。7月榜单公布。以是，这些公布数据都是企业颠末严格的格式和层层审批提交的，真实可信。) [" [* u- {0 U% p; `$ U
那么标题来了。在2016年的年会上，王健林曾总结说，万达业务收入到达2549.8亿元，净利润同比实现两位数增长。1 G% f1 Z8 n2 c: v
谁在撒谎？) F3 n E2 ~, i- }. [
王健林在出售项目给融创、富力的发布会上又说，万达不存在负债高的标题。“万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含接纳往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业另有1300亿贩卖物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。”
" F! n' r2 u$ T& q# e j我只想说，对于一个总资产快要8000亿的企业而言，这点现金实在是很少的。何况，万达外洋项目已经很难融到资了。这些都是一个个黑洞，随时都大概吞噬掉王健林、和他的万达。
1 ]% e3 A: D( i9 k) S9 q! V王健林曾说，他有一个小目的，找禁绝方向的时间，就先定一个轻易实现的，好比，先挣他一个亿。
# ]& b) {. ~ [; a5 h' c对于一个身家上千亿的首富而言，一个亿许多吗？
$ L( F/ W& O9 E# W5 y7 ~5 Z一个亿固然许多。否则，万达几万员工积极一年，才挣到7个亿？
6 O$ G4 ~$ @9 _% v/ h" C% Q对于王健林而言，这点波折大概不算小意思，中等意思吧。4 |5 _+ @6 W5 i- m. b) z
一样平常而言，利润的急剧下滑重要有这几个缘故因由，贩卖滞缓，代价降落，资本高企，对外投资亏损，投资性物业贬值、财务费用进步……哪一个才是万达的病因？1 f7 c8 v# {: m7 n3 s9 n, c
万达旗下有商业地产、文化旅游体育、网络金融各板块，各个板块的处境也很不雷同，好比上市公司万达影戏，根本面还算良好。以是，肯定有一些板块在赢利，一些板块在巨额亏钱。
. C4 e/ G: h4 Q$ c7 B- y那么，毕竟是什么在烧王健林的钱呢？
5 Q$ x; u- ]9 s, |" K% x拆姐暂时不表。要不，我们来做个很故意思的互动吧：
2 ?3 m; ~3 T0 k, h/ ?7 B附 王健林：我们决定把重要投资放在国内' Z _) |8 f8 `
对于如今有关部分排查外洋投资，关注高负债企业的听说，万达团体董事长王健林初次主动亮相：“积极相应国家招呼，我们决定把重要投资放在国内。”7月21日，近期备受关注的700亿商业地产大资产包出售后，王健林在担当财新书面专访中如是说。 资料图：王健林。财新记者 杨一凡/摄' q* Y" }3 G. N5 e) }
王健林称，此次买卖业务外貌看万达是变卖资产降负债，现实上万达只是卖了该卖的，留下了该留的。万达转让的文旅项目是地产中接纳周期最长，对现金流压力最大的；万达转让的旅店项目是投资回报率较低的；而万达留下了投资回报率较高的商业地产项目（即万达广场）。
4 [! _. h3 M' p) w& T7 f他以为，通过这次相助转让，万达暴露了两个优质的轻资产公司，一个是文化旅游管理公司，一个是旅店管理公司。这些轻资产业务已往被各自的产业项目公司遮掩，不显山不露珠，而将来赢利远景看好。% K3 x3 F9 n, a* i+ A) f
近五年来，万达在外洋现实投资在200亿美元左右。大手笔投资，钱从何来，所投为何？一度引发有关部分关注，也成为促动此次国内资产降负债、缩表的动因之一。
. N0 W2 _) L ^6月中旬，银监会要求各家银行排查包罗万达、海航、复星、浙江罗森内里在内的几家比年来外洋投资活泼、在银行业敞口较大的民营企业的授信及风险。2 `5 d5 }% R- V) e% t# t
6月22日，万达履历了中国金融市场的一次小规模“挤提”。有业内人士透露，有转达点名了几家企业团体在国内举债、在外洋收购的做法存在风险，并提到了万达资产负债率较高。金融体系闻风而逃的势利并不特别，但杀伤力可见一斑。这一风波如同催化剂，点燃了万达对地产部分资产的处置惩罚速率。
! v; q" v6 p2 K) a- G* f7月18日，发改委发言人公开指出，有关部分将继续关注房地产、旅店、影城、娱乐业、体育俱乐部等范畴非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，发起有关企业审慎决定。
- l1 m% Q6 B! w, L5 q! a王健林还在万达、融创、富力三方签约的发布会上，初次披露了万达的负债情况。本次转让后，万达商业的贷款加债券等负债近2000亿元，账面现金1000亿元（不含13个文旅项目账面现金300亿），加上本次转让收回现金680亿（含接纳往来款），现金共计约1700亿元。因此，万达商业决定清偿大部分银行贷款。3 K4 O" _; H, p& I
王健林透露，万达商业另有1300亿元贩卖物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金凌驾330亿元。以后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。“万达商业毕竟策划的好欠好，各人可以自行判定。”他说。1 ?7 Y" V# B5 L2 m, F+ |
此次买卖业务完成后，万达商业的土储仅剩900多万平方米。一位靠近万达团体的人士指出，203个万达广场是王健林留下的核心资产。
0 [# |4 d, M: \1 ~3 g附：万达团体董事长王健林问答实录& x) P" @# }3 ^, s
1、财新：关于外洋投资万达有什么新的战略吗？王健林：积极相应国家招呼，我们决定把重要投资放在国内。
+ L% c2 c' _/ D2 H6 n2、财新：请谈谈这次资产买卖业务的真正配景？这次买卖业务让人看得眼花缭乱。王健林：要说配景，应该说是国家政策、发展情况是大配景，企业发展总要顺势而为，这个势就是国家经济发展大趋势。比年来，房地产去杠杆、去库存是主基调，特殊是近期天下金融工作集会的主题就是去杠杆、降负债，淘汰间接融资，这次三方相助就是相应国家招呼，万达既去了杠杆，又可低沉负债，还完成了“轻资产”的战略转型。因此，去杠杆、降负债不但是国家政策，企业尤其是大企业更应该积极办法起来。$ y& c9 s! b2 t
3、财新：万达这次出售资产办法，重要是为了低沉负债？王健林：从表象上看这如许，实在不能这么说，万达只是卖了该卖的，留下了该留的。万达转让的文旅项目是地产中接纳周期最长，对现金流压力最大的，万达转让的旅店项目是投资回报率较低的，而万达留下了投资回报率较高的商业地产项目。- m1 x4 A w E
4、财新：除了降负债，此次相助对万达而言另有什么其他意义？王健林：通过这次相助转让，万达暴露两个优质的轻资产公司，一个是文化旅游管理公司，一个是旅店管理公司。已往都被各自产业的项目公司盖住了，不显山不露珠，这些轻资产都可以通过品牌和管理赢利，万达文化旅游的利润规模来岁将相称可观。旅店管理是纯轻资产公司，利润也会逐年增长，赢利远景非常看好。可以说，无论是文化旅游管理公司照旧旅店管理公司都将是在行业里天下独一无二的好公司。■ | 
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发表于 2019-6-13 09:39:53