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前言：
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一业兴而百业枯。 / V5 U+ v# f0 E6 C
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" G" e% C; ]! p3 T& D# U/ h7 j 用这句话形容当下房地产跟中国经济的征象再得当不外：一边是一线都会和部分二线都会层出不穷的地王和扶摇直上的房价，一片欣欣向荣的干劲；另一边却是在去产能大配景下的实业冷落和经济不振，益发被衬托的暗淡无光。如果翻阅下2016上半年上市公司半年报，你会惊诧的发现金融业（银行/证券等）利润总额竟占全部上市公司总利润的57.2%！超一半的利润被金融业拿走。
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- h/ M. J. y9 W3 }# d5 v2 ?# T 金融业本是服务于实业，并在促进实体发展和红利的根本上获取收益，可在实体冷落的当下，金融业的巨额利润来自那边？房地产更是在经济发到达肯定程度上的产物，多年的实体经济发展和物质产业积聚，人们把通过把劳动变动的报酬买房置业，可从2015下半年鼓起的这波炒房海潮，炒房客们各人账面红利，他们赚取的是谁的钱？如果终极接盘侠买单，那接盘侠的钱又来自那边？
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此文仅作为抛砖引玉，渴望能在浮躁和冀望一夜暴富的当下，让各人静下心来做一番思考。
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5 v( z7 O, l* H" j$ k/ S 1经济下行周期，实体经济显疲软 ( ~1 T D2 r# Q( V# Y* |, W- _& o+ u+ O' u. R
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2015年我国经济进入中低速增长的新常态，GDP增幅创25年新低，这一放缓态势一连至2016上半年，再创新低至6.7%。固然，天下经济也不好，最新的惊动变乱是因环球经济放缓进而贸易一连淘汰，天下第七大航运企业韩进海运的申请停业。 5 ?4 g5 @ \2 K! V( k
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实体经济有多惨，从我们的亲眼观察和做实业朋侪的切身感受中即能略知一二。固然，从国家统计局的数字中更能证明。 , r; f. y5 s0 h7 e4 W
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由图，从2015年初始，天下固定资产投资（含国有和民间固定投资两类）增速快速下滑，此中的民间投资同样一起向下，到了2016年更是断崖式下跌，实体不赢利导致盈亏自负的民间资源不乐意增长投资，这也从官方层面证明了实体萎靡。 9 d* ?0 U) [7 U% X+ y$ K A; D
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别的，我们也能从四大行的半年报中管窥一二。
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9 Y0 f9 } K) ^* s 由表，被以为是实业代表的批发零售业和制造业，其不良贷款率居然占据四大行的前两位，并数倍于银行的团体不良贷款率，可见实业是多么的昏暗。 1 r |' D! Y3 a( d: x5 N* T5 I
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: B/ ]- |3 j: U5 V+ b6 w 2服务实体的金融，却赚巨额利润 4 y7 D5 o# x9 [; P; x$ E
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金融业的产生本是服务于实体经济的，通过调配资金举行空间和时间上的移挪，促进实体的发展和收益，并从团体收益中分取部分收益——这是抱负的状态，它跟实体是相辅相生的。固然，它并不直接创造产业，却直接配分着产业——不管实体是否真的赚了钱，只要继承了金融业的服务，就得付出费用。 4 }) ~# T; a$ b" G. {
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k# C; @2 V; ]1 m! e 随着“高智贩子群”的到场，金融业的研发创新层出不穷，各种金融工具、衍生品推陈出新，金融业的大量收益日渐依附于此，似乎离开了实体经济。着实否则，就像2008年次贷危急，在发作前，各类金融机构（银行/投行/基金/保险等）通过令人眼花缭乱的金融衍生品买卖业务获取巨额收益，可一旦根本资产（房屋贷款）出现危局（房屋按揭人还不起贷款），同样引发金融震荡，大量银行、投行、基金等机构停业，若非美联储量化宽松政策相救，金融业将遭受毁灭性摧残。任何时间，实体经济都是金融业坚固的根基。
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由上文可知，当前的实体经济很不景气，不是利润低而是很多实体根本就不赢利。可从上市金融企业的年报看，它们不但团体红利而且数额巨大：2015年和2016上半年报表现，金融业团体利润为20904亿元和10870亿元，分别占整个上市公司利润总额的59.0%和57.2%。 % g/ n; x5 g1 y1 G2 W9 e O" x) ~
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这就是题目所在，本是服务于实体经济的金融业，在实体萎靡不振的环境下何以赚取巨额利润？若实体长期冷落亏损，金融业的高收益会否能一连？ 0 i% w: b$ [ `0 p
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3实业冷落，金融业赚的是谁的钱？ ( \3 `6 A, D& F4 L l5 }- ?
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实体经济残喘活命，金融业大赚特赚，那赚的钱来自那边呢？ ! i0 Y) ?3 k" N1 G3 y
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; E# y* ~3 F4 I4 S3 v 根据观察和思考，其收益很大概来自于：
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& {/ J0 p5 `) L" u5 ]- s7 i- V8 V 1、庞氏债务/借贷的收益。至2016年中，我国总债务占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%，总额从49万亿上升到182万亿，而这此中大多为企业债务。在经济下行周期，不但民营企业，一些央企/国企以致上市公司纷纷出现债务违约，本年泰半年时间，违约金额险些是前两年的2倍多。 , L( Q2 F4 J! g2 z, S6 M
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0 z% V; B1 |3 `- \6 d) J4 G. W 这都是看得见的，更多的是看不见的借新还旧贷款，否则也不会出现山西省当局北京举行煤炭专题推介会，渴望煤企存量贷款能得到正常接续，发行的债券能得到积极认购，以及各地当局发出银行不得无故抽贷、停贷等关照，银行的借贷维持了大量僵尸企业的苟延残喘。银行虽可从借新还旧中获取收益，但终极可否还得起、会否变成一场旁氏借贷还未为可知。 . j% {2 p' N9 D" e
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2、资金空转/脱实向虚的收益。资金进不了实体，在捏造经济体内来回空转，并从中获取收益。资金通过夹层操持等方式进入股市/债市/信托等捏造经济范畴，获取不菲收益。
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别的，本年更显着的一个征象是银行资金大量进入房地产，以开发贷更以个人房屋按揭贷款的情势吹起了房产代价的泡沫。数据表现，本年上半年银行新增贷款7.5万亿，此中住民中长期贷款（多为按揭贷款）竟为2.62万亿，而到了7月份，其新增贷款险些全为住民按揭贷款，以致有银行内部人士透漏，现在银行只思量给当局和地产商发放贷款。可见在实体经济不振时，金融业加深了对捏造经济的依赖。 " q2 y: T2 u$ P) l
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, x$ m, f+ t& B9 a! r 3、债务置换中获取收益。随着利率的一降再降，很多企业纷纷发行低息债券置换掉之前的高息债券。除企业外，地方当局也纷纷举行债务置换，把之前到期的、高息的债券纷纷置换成新一轮债券或低息债券，克制违约风险或低落债务资本，在此过程中，金融业获取大量收益。本年前8个月，地方债发行规模已达4.8万亿，超客岁整年3.8万亿的总发行量。债务置换克制了违约风险，也低落了资本，但终极的还本付息还得靠实体经济企稳，否则也会沦竣工旁氏债务。
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* w0 k# U8 e! c" P. @ 4一二线房价疯涨，各地再兴炒房团 0 W% I3 g# U& F) V
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应该是2003发生SARS那年始，各地一连出现了温州炒房团，他们一度被各开发商捧为座上宾，是每一次楼市短暂冷落期开发商吸引买家的噱头，并以此证明某都会或某楼盘被刚强看好。
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1 }9 y) _4 r- V# j 随后的发展超出了大多数人的预料，2008年次贷危急打击了包罗温州在内一大批微利外贸企业，实体徐徐萎缩并日益艰巨，紧随的连锁反应是过往良好的民间借贷光荣体系开始崩塌，企业间相互包管融资更是一损俱损，随处是企业/个人三角债纠纷，温州经济随之跌入底谷。 4 @& S2 y# W6 g5 i' O! p0 Y9 _ T
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2012年之前，天下大都会小都会房价普涨，闭着眼睛买房就能赢利。之后都会房价开始分化，广大的三四五线都会房价一起下跌，烂尾项目触目惊心，而北上广深一线都会和部分二线都会房价却稳中有升。炒房的难度在变大——不但要有雄厚的资金，还要有稳固的现金流应付月供，同时也要随时面临国家的限购/限贷政策，以及选对房价能上涨的都会，也因此温州炒房团徐徐淡出了人们的视野。能对峙以炒房为职业的多是北上深一线都会的少少数本地住民。
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3 Z* s. `; N% j& m. \ 北京/上海/深圳房价走势图↓↓↓ ; b& h8 C5 b: W( ~& i- k; ?. I
# L' [. G/ [2 G* W! D* p3 o0 G 南京/苏州房价走势图↓↓↓ 3 o, [7 h7 T/ P4 I, Q: U( W5 L$ m
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合肥/郑州房价走势图↓↓↓
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; k& l" t1 [- N) n: u+ C8 d 厘革发生在2015下半年。在国家降息降准、排除限购限贷、低落首付、淘汰二手房买卖业务税费等多重利好刺激下，深圳楼市率先启动，随后传导到上海、北京一线都会，到了2016年，部分二线都会接棒上涨，并出现了因房价上涨夺目而被戏称的“四小龙”——厦门、南京、苏州和合肥。 " Q7 | W' H" n6 ]1 s7 z4 {
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7 R) A" _5 |. K/ h& @ 在这波一线和部分二线暴涨的都会中再现炒房团——小有积聚的市民、地市来的土豪、一线都会转移出的炒房客……各类微信炒房团、粉丝炒房团、炒房培训课程等征象蔚为壮观，全部人都盼望在房价上涨中大赚一笔，并实现自己的财务自由，现在看他们确实是账面红利的。 ' |1 s2 I6 w6 l* p& C9 ]7 x. P: C/ D5 j0 R
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5若炒房客全赢利，那赚的是谁的钱？
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, p9 I8 u, @- q# u* P$ d$ x 部分二线都会火爆的楼市还看不出要消停的苗头，血脉偾张的炒房客更是期盼房价节节攀升，看动手里的房子一个劲地赢利个个乐开了花，沉醉在一片高兴之中。 ( X; X, P. R+ C, @/ Y8 ?+ T- \
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" l/ \* K# I) m" j0 I 买房都赢利，各人都赢利。题目来了：各人都赢利，可都在赚谁的钱？ / L8 q& N4 j4 l% P+ d
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房子终极是给人住的，固然现在又被赋予了金融功能，我们就分析一下炒房客赚的钱到底来自那边？
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1、房子的租金收益。由于房子是用来居住的，以是持有房子可以有租金收益。按照现在的高房价，租金收益大多在2%-3%间倘佯，少少数都会的租金收益在5%左右，而这是裹不住每月按揭款的，以是仅凭房租收益是负现金流，是亏损的；
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2、厥后的投资客接盘。最早的投资客提前购买了房子，待房子代价被发现后，被厥后的投资客以更高的代价接盘从而顺遂脱手实现收益，厥后的投资客要实现红利须要再找到新的投资客接盘，云云往复。而这就成了一个伐鼓传花的旁氏骗局，终有幻灭一天，固然不可长期。
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3、刚需接盘侠。只有刚需族接盘才不会造成旁氏骗局或资产泡沫幻灭，才是一种康健的房产投资。而刚需族的钱又来自那边？来自于自己多年工作的积聚，来自于父母的资助或亲朋的借贷，而他们的钱终极还是来自于他们的工作积聚，所谓工作也就是为社会提供了商品或服务——也就是实体经济。
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以是，炒房客要实现收益必须有富足多的刚需接盘侠，要有刚需接盘侠必须实体经济茂盛，以此才气产生就业和收入并用于付出月供，否则炒房客的红利只是像股票浮盈一样只是账面数字，当各人会合抛售时出现踩踏，都被死死套牢。 5 @( q: k: e) q
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也有人会说房子可以抵押出去获取资金，对外投资获取收益，可对外投资的收益来自那边？来自于给社会提供了服务或商品的回报，说白了收益的实现还得靠实体经济。香港的经济支柱是金融业和服务业，但它的根基还是大陆的实体，为大陆企业提供上市融资服务、为大陆市场提供贸易中转服务…，才得以成为“东方明珠”。
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跋文：
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( s$ q: ?3 x1 _; t. J$ V 炒房兴邦，实业误国，这是一句反讽的话。 & l% ?+ s2 o, N, f; T$ V
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当一国国民都想靠炒房致富，当一国国民都想靠金融业（以致打着金融的旗帜行骗，如包管公司/P2P/原始股投资等）轻松赢利，而不是踏实的发展实体经济，无异于在沙岸上建高楼，也只能是一片梦幻泡影，其了局是必有人为此付出代价。 | 
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发表于 2019-6-13 20:08:04
