|
前言:
2 ~+ e0 o. t6 O2 | g/ @+ t8 s% f+ b: x _/ V4 H
一业兴而百业枯。
M G5 E# m# ^1 S. R+ w4 ^) X9 }) V1 M
4 X. g& R) U' _) t. j2 T 用这句话形容当下房地产跟中国经济的征象再得当不外:一边是一线都会和部分二线都会层出不穷的地王和扶摇直上的房价,一片欣欣向荣的干劲;另一边却是在去产能大配景下的实业冷落和经济不振,益发被衬托的暗淡无光。如果翻阅下2016上半年上市公司半年报,你会惊诧的发现金融业(银行/证券等)利润总额竟占全部上市公司总利润的57.2%!超一半的利润被金融业拿走。
1 z: Y! O2 _4 t& ^$ }
+ U9 |7 e2 E; @8 C! g0 P8 F% t & K; Y" K7 Q# u, b
金融业本是服务于实业,并在促进实体发展和红利的根本上获取收益,可在实体冷落的当下,金融业的巨额利润来自那边?房地产更是在经济发到达肯定程度上的产物,多年的实体经济发展和物质产业积聚,人们把通过把劳动变动的报酬买房置业,可从2015下半年鼓起的这波炒房海潮,炒房客们各人账面红利,他们赚取的是谁的钱?如果终极接盘侠买单,那接盘侠的钱又来自那边?
0 y6 e; k; y0 \% j$ ?* Y: T- D% Y; o5 _& D
Q9 `3 y8 A$ B* ?! B 此文仅作为抛砖引玉,渴望能在浮躁和冀望一夜暴富的当下,让各人静下心来做一番思考。
3 ~! A4 v+ l/ w2 ^
2 h/ W5 O0 R9 R 4 h f8 c/ A: @! L& d; Q @
1经济下行周期,实体经济显疲软
8 m/ ?& {- p8 B9 y" @, L B+ Z' T d _, ?
2015年我国经济进入中低速增长的新常态,GDP增幅创25年新低,这一放缓态势一连至2016上半年,再创新低至6.7%。固然,天下经济也不好,最新的惊动变乱是因环球经济放缓进而贸易一连淘汰,天下第七大航运企业韩进海运的申请停业。
! }2 l Q/ g0 O( k% [7 r0 S. V, x& y8 v2 t% B+ J/ v
6 _% V2 J: T" g+ o# f9 B0 r- N
实体经济有多惨,从我们的亲眼观察和做实业朋侪的切身感受中即能略知一二。固然,从国家统计局的数字中更能证明。 , C: ~3 S V1 l
/ P9 B) c5 C5 @. D+ ^+ @) n3 | * n* N& {) E: B7 ?
* ^5 I4 |% } X- j8 c
由图,从2015年初始,天下固定资产投资(含国有和民间固定投资两类)增速快速下滑,此中的民间投资同样一起向下,到了2016年更是断崖式下跌,实体不赢利导致盈亏自负的民间资源不乐意增长投资,这也从官方层面证明了实体萎靡。 " l# ^ r) Q7 S7 \' D) ^
1 e8 J& @/ A5 M* r; G
- J; [3 X( C* M1 ~+ R8 Q) g
别的,我们也能从四大行的半年报中管窥一二。
3 z6 u2 @" O" R8 H: q6 E/ I0 ?. T# d; h% w
由表,被以为是实业代表的批发零售业和制造业,其不良贷款率居然占据四大行的前两位,并数倍于银行的团体不良贷款率,可见实业是多么的昏暗。
- q! y6 N+ H) W$ B/ N$ Q; w. O' v2 v- h/ [4 B+ c
% ~1 c1 f0 Y6 O5 K 2服务实体的金融,却赚巨额利润
! T' ^4 ~) ?7 g! m/ z; K. }7 L+ K$ x: \- k$ Q+ {
金融业的产生本是服务于实体经济的,通过调配资金举行空间和时间上的移挪,促进实体的发展和收益,并从团体收益中分取部分收益——这是抱负的状态,它跟实体是相辅相生的。固然,它并不直接创造产业,却直接配分着产业——不管实体是否真的赚了钱,只要继承了金融业的服务,就得付出费用。
# K' p0 V4 C3 Y0 ]# p
0 t0 _% T, [( d7 V) k( ]! r8 S 8 f8 V& @' J- g( I
随着“高智贩子群”的到场,金融业的研发创新层出不穷,各种金融工具、衍生品推陈出新,金融业的大量收益日渐依附于此,似乎离开了实体经济。着实否则,就像2008年次贷危急,在发作前,各类金融机构(银行/投行/基金/保险等)通过令人眼花缭乱的金融衍生品买卖业务获取巨额收益,可一旦根本资产(房屋贷款)出现危局(房屋按揭人还不起贷款),同样引发金融震荡,大量银行、投行、基金等机构停业,若非美联储量化宽松政策相救,金融业将遭受毁灭性摧残。任何时间,实体经济都是金融业坚固的根基。 9 O- Q$ }0 C' r+ c* W- F+ _
! c" L' k% Q: v/ k1 }8 E) x ) F2 b4 X1 k4 W) ^( m3 [& [7 h
由上文可知,当前的实体经济很不景气,不是利润低而是很多实体根本就不赢利。可从上市金融企业的年报看,它们不但团体红利而且数额巨大:2015年和2016上半年报表现,金融业团体利润为20904亿元和10870亿元,分别占整个上市公司利润总额的59.0%和57.2%。
: Z/ m8 N O- I. R1 F) b: a9 U& S& y0 ]
这就是题目所在,本是服务于实体经济的金融业,在实体萎靡不振的环境下何以赚取巨额利润?若实体长期冷落亏损,金融业的高收益会否能一连?
' H3 e) C) V6 j! c/ a7 j
" \1 o7 ]5 F4 n5 l
$ @% x( j1 D* A9 P" v 3实业冷落,金融业赚的是谁的钱?
& i7 B8 a n& L" g1 V% Q; Y7 q! p$ e0 b$ K0 a
实体经济残喘活命,金融业大赚特赚,那赚的钱来自那边呢? 2 O4 S; u2 u( k6 ^
# n5 X5 ~( v3 s6 z
. O" k, E! ]! U1 m3 q 根据观察和思考,其收益很大概来自于:
0 E$ X7 x$ j% m8 \
/ r5 B: z- m. ]; H3 ~, a2 U
+ k4 F5 Q$ N# F 1、庞氏债务/借贷的收益。至2016年中,我国总债务占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%,总额从49万亿上升到182万亿,而这此中大多为企业债务。在经济下行周期,不但民营企业,一些央企/国企以致上市公司纷纷出现债务违约,本年泰半年时间,违约金额险些是前两年的2倍多。 " ~& r/ _( Q% K0 v; t2 Q7 z% c
1 Y# W( w1 }3 d0 B( U9 [, z , X F6 u" L* o8 ]- }
这都是看得见的,更多的是看不见的借新还旧贷款,否则也不会出现山西省当局北京举行煤炭专题推介会,渴望煤企存量贷款能得到正常接续,发行的债券能得到积极认购,以及各地当局发出银行不得无故抽贷、停贷等关照,银行的借贷维持了大量僵尸企业的苟延残喘。银行虽可从借新还旧中获取收益,但终极可否还得起、会否变成一场旁氏借贷还未为可知。
( y7 b2 N* B5 Q1 y4 S$ @: z! Q7 z* B& X; R7 s
5 A5 T8 {8 c) z" b- P 2、资金空转/脱实向虚的收益。资金进不了实体,在捏造经济体内来回空转,并从中获取收益。资金通过夹层操持等方式进入股市/债市/信托等捏造经济范畴,获取不菲收益。
3 y. E' s+ w" `: c! G6 R4 ~/ A% K/ X6 h8 \+ o) o* f
1 t- R" s- y; l) q! l( ]% C" N$ F
别的,本年更显着的一个征象是银行资金大量进入房地产,以开发贷更以个人房屋按揭贷款的情势吹起了房产代价的泡沫。数据表现,本年上半年银行新增贷款7.5万亿,此中住民中长期贷款(多为按揭贷款)竟为2.62万亿,而到了7月份,其新增贷款险些全为住民按揭贷款,以致有银行内部人士透漏,现在银行只思量给当局和地产商发放贷款。可见在实体经济不振时,金融业加深了对捏造经济的依赖。
0 [$ }5 V* o v- U0 m/ ?, j. C
9 i$ A6 F- y0 w& E( \
* z1 }+ T" ^- L2 ?$ T- h3 n 3、债务置换中获取收益。随着利率的一降再降,很多企业纷纷发行低息债券置换掉之前的高息债券。除企业外,地方当局也纷纷举行债务置换,把之前到期的、高息的债券纷纷置换成新一轮债券或低息债券,克制违约风险或低落债务资本,在此过程中,金融业获取大量收益。本年前8个月,地方债发行规模已达4.8万亿,超客岁整年3.8万亿的总发行量。债务置换克制了违约风险,也低落了资本,但终极的还本付息还得靠实体经济企稳,否则也会沦竣工旁氏债务。
" i/ R+ X' K. c5 a. f5 \: c5 _8 l5 [: g. y0 y
8 H. o: l" H% D) ?& e 4一二线房价疯涨,各地再兴炒房团
( @: g: i2 ?. q( ^' N* |0 o8 D& b9 U' L8 {% v* @# w
应该是2003发生SARS那年始,各地一连出现了温州炒房团,他们一度被各开发商捧为座上宾,是每一次楼市短暂冷落期开发商吸引买家的噱头,并以此证明某都会或某楼盘被刚强看好。 . T6 H4 I# u; W+ }
( X" k+ @; b0 ?0 \+ _ * X0 p" c4 }7 i/ I: ^: P: y& _
随后的发展超出了大多数人的预料,2008年次贷危急打击了包罗温州在内一大批微利外贸企业,实体徐徐萎缩并日益艰巨,紧随的连锁反应是过往良好的民间借贷光荣体系开始崩塌,企业间相互包管融资更是一损俱损,随处是企业/个人三角债纠纷,温州经济随之跌入底谷。 7 q8 P/ W3 H+ W1 ? O* W
4 p( b+ d( q& L! n
7 Y8 J: E2 }5 B+ G! t7 i- }; B
2012年之前,天下大都会小都会房价普涨,闭着眼睛买房就能赢利。之后都会房价开始分化,广大的三四五线都会房价一起下跌,烂尾项目触目惊心,而北上广深一线都会和部分二线都会房价却稳中有升。炒房的难度在变大——不但要有雄厚的资金,还要有稳固的现金流应付月供,同时也要随时面临国家的限购/限贷政策,以及选对房价能上涨的都会,也因此温州炒房团徐徐淡出了人们的视野。能对峙以炒房为职业的多是北上深一线都会的少少数本地住民。
1 [* F& X' o3 }# G* w7 Q: f3 Q' T1 a
0 H* O" ?) Y4 p3 G2 ] 北京/上海/深圳房价走势图↓↓↓
/ b0 g c# O0 B& Z) @
% n( G5 Z8 s; i 南京/苏州房价走势图↓↓↓ 1 \9 y( X, L; l5 G( H- ]6 }+ e
& x" p+ m+ z9 u, q+ e 合肥/郑州房价走势图↓↓↓ ) N/ M$ I& n# R
& j- T- b7 y M 厘革发生在2015下半年。在国家降息降准、排除限购限贷、低落首付、淘汰二手房买卖业务税费等多重利好刺激下,深圳楼市率先启动,随后传导到上海、北京一线都会,到了2016年,部分二线都会接棒上涨,并出现了因房价上涨夺目而被戏称的“四小龙”——厦门、南京、苏州和合肥。
0 F; V; F x, I. f
0 N6 D* ^0 c7 |% J Y0 t
! l8 X/ O& v. s F" Q 在这波一线和部分二线暴涨的都会中再现炒房团——小有积聚的市民、地市来的土豪、一线都会转移出的炒房客……各类微信炒房团、粉丝炒房团、炒房培训课程等征象蔚为壮观,全部人都盼望在房价上涨中大赚一笔,并实现自己的财务自由,现在看他们确实是账面红利的。 4 a. `) `% f% f6 ?
& X# a0 \. l0 X( @$ J
/ m; t# `/ R( P8 O
5若炒房客全赢利,那赚的是谁的钱?
/ n+ B8 \( D+ O( G# ?+ y4 ~+ [: j/ V ]3 p% K+ |
部分二线都会火爆的楼市还看不出要消停的苗头,血脉偾张的炒房客更是期盼房价节节攀升,看动手里的房子一个劲地赢利个个乐开了花,沉醉在一片高兴之中。
[7 A+ i, G" d. G3 Q$ Q
' J/ V; V) H, j# b3 B
2 Y2 v# A" p9 r2 \* T 买房都赢利,各人都赢利。题目来了:各人都赢利,可都在赚谁的钱? 9 V3 Q! \3 p. ?" `
" B/ e: h2 T9 F5 x/ G
. {/ Z5 E) W/ s5 Z 房子终极是给人住的,固然现在又被赋予了金融功能,我们就分析一下炒房客赚的钱到底来自那边?
" w4 W/ @ @/ F# i1 ]( \8 W; j+ p5 r" m. {' U1 k8 L7 `9 @: c% k
- I8 \$ J \2 t6 F v0 u$ y' R: b1 L
1、房子的租金收益。由于房子是用来居住的,以是持有房子可以有租金收益。按照现在的高房价,租金收益大多在2%-3%间倘佯,少少数都会的租金收益在5%左右,而这是裹不住每月按揭款的,以是仅凭房租收益是负现金流,是亏损的;
% C" y% c0 o" c7 P6 ~
2 |7 i# F o2 n: p% V, g+ U& w9 D
b; {% U6 m6 q# D: | 2、厥后的投资客接盘。最早的投资客提前购买了房子,待房子代价被发现后,被厥后的投资客以更高的代价接盘从而顺遂脱手实现收益,厥后的投资客要实现红利须要再找到新的投资客接盘,云云往复。而这就成了一个伐鼓传花的旁氏骗局,终有幻灭一天,固然不可长期。 8 i& Q& A& T- Y+ A/ L4 m" `
# Y8 Y( o9 w r: n3 w& h! a - G/ S1 q: R3 ^8 `5 `
3、刚需接盘侠。只有刚需族接盘才不会造成旁氏骗局或资产泡沫幻灭,才是一种康健的房产投资。而刚需族的钱又来自那边?来自于自己多年工作的积聚,来自于父母的资助或亲朋的借贷,而他们的钱终极还是来自于他们的工作积聚,所谓工作也就是为社会提供了商品或服务——也就是实体经济。 + C" b3 D* y o; i! j( V
, Y% H2 e; ?% ?) b" n& `7 }( i
- z3 n0 |( A9 L: X# N$ S3 { 以是,炒房客要实现收益必须有富足多的刚需接盘侠,要有刚需接盘侠必须实体经济茂盛,以此才气产生就业和收入并用于付出月供,否则炒房客的红利只是像股票浮盈一样只是账面数字,当各人会合抛售时出现踩踏,都被死死套牢。
: V9 z/ j) |1 | c s" _1 i" S) @; C) {& a
6 b6 M9 {- u; l0 Q" C2 K ~/ n0 ?3 p 也有人会说房子可以抵押出去获取资金,对外投资获取收益,可对外投资的收益来自那边?来自于给社会提供了服务或商品的回报,说白了收益的实现还得靠实体经济。香港的经济支柱是金融业和服务业,但它的根基还是大陆的实体,为大陆企业提供上市融资服务、为大陆市场提供贸易中转服务…,才得以成为“东方明珠”。 - f& N9 \6 Q% f. ~
( U4 d2 V1 {/ p$ A3 X2 G
8 z; p6 [# Q x! ] 跋文: + U+ Q. J$ u$ @; Z1 E
z9 v$ Y" m/ H7 u8 f
炒房兴邦,实业误国,这是一句反讽的话。 0 h$ d8 \" T/ a/ E! Y, }: L
9 v4 t0 B4 I5 g$ y% c2 g6 E
% [" O# V( K5 r' H( n' X5 p. ?9 ^
当一国国民都想靠炒房致富,当一国国民都想靠金融业(以致打着金融的旗帜行骗,如包管公司/P2P/原始股投资等)轻松赢利,而不是踏实的发展实体经济,无异于在沙岸上建高楼,也只能是一片梦幻泡影,其了局是必有人为此付出代价。 |