上实发展:改革砥砺前行,整合如饥似渴 业绩符合预期。2015年公司收购了同一控制下归并企业上海上投控股有限公司100%股权公司因此对2014年报表举行了追溯调解,2015年实现业务收入66.2亿元同比+9.3%,归母净利润5.2亿元同比-43.5%,符合预期(此前预计5.12亿元)利润大幅下滑紧张好坏经常损益的镌汰,2014年公司处理上海丰启置业有限公司51%股权取得约7亿元的收益,扣非后2015年净利润2.3亿元同比仅下滑8.9%。年内公司收购的龙创节能实现扣非净利润5953万元,较业绩答应超出153万元。公司项目紧张分布在环上海,显着受益长三角地区房地产市场的量价齐升,2015年贩卖面积达25.8万方,同比增8%。15年结转的项目紧张是青岛国际啤酒城、成都海上海、湖州海上湾、上海海上纳缇、上海海上湾、天津华亭佳园和华亭丽园、上海长宁八八中央、上海北竿山国际艺术中央等,业务收入66.0亿元同比增9.5%,毛利率34.8%比上年增长6.4个百分点。公司账面预收款20.73亿元,同比增262%,对2016年业绩锁定性增强。2016年公司筹划力图实现业务收入55亿元。9 P. [. T7 N% r" I6 d2 r/ d
战略聚焦上海、聚焦华东,在手项目储备较为丰厚。公司对峙以上海为核心,向长三角、华东地区辐射,当前公司在开辟项目紧张位于长三角地区,在重庆、成都、天津、青岛等紧张地区发展中央也分别有部分项目。现有项目可售建面约74万方,此中24万方位于上海;储备项目82万方,按权益盘算建面59万方此中上海15万方、湖州32万方、杭州和重庆各6万方。15年乐成竞得重庆市北碚区A72-4/03地块、湖州吴兴区东部新区HD35-2E、BLD35-2地块及上海虹口区北外滩HK324-01号地块等项目新增权益储备建面44万方,高出售出头积,地皮款约41亿元。值得一提的是北外滩商办用地项目,占地2.3万方、规划建面12.7万方,公司以32.6亿元竞得,楼面价约2.6万元/平米相对不贵,公司拟打造文化地产。
7 x& X2 M2 V3 V9 W" P 负债率有所提拔创新融资破局。制止2015年底资产负债率80%、净负债率137%,较上年均有提拔。但账面钱币资金54亿元,完全覆盖短债。15年初次实现股权融资突破,向7名对象非公开辟行3.355亿股募资39.02亿元,并以此收购上海上投控股100%股权及上海龙创节能61.48%股份,进一步优化了股权布局、管理了同业竞争、并提拔了主营本领和提速了新产业布局。2015年3月以4.92%的利率发行人民币10亿元的第一期公司债券(3+2年期);6月以4.95%的利率发行人民币10亿元的第一期中期单子(3年期)融资资源降至5.63%保持行业上风。
T) A3 T" }5 t# g& B 16年3月再次以3.23%的利率发行10亿元5年期公司债,融资资源再低落。
+ S0 K. C* _, Z: X. F& R “产业X+地产”的运作模式起步,深化多元布局开辟发展空间。在夯实地产主业的根本上,围绕康健养老、节能环保、智慧都会、共享经济等行业产业链纵深积极培养、布局新兴产业投资,推进地产产业与新兴产业实现跨界深度融合。公司团结柯罗尼新扬子基金建立“帷迦科技”打造WE+(众创空间)赢得良好开局,精准布点北上杭苏等6个都会,有望通过内生及外延敏捷扩张规模。投资的誉德动力实现新三板上市,又战略投资上海众鑫修建计划研究院动手创建上实BIM中央,并收购及增资龙创节能,体系加入智慧修建及智慧家居范畴。公司强势已加入大型东滩父老社区开辟,该项目位于崇明东滩,规划建面近100万方,供上万老人养老居住,在养老供需抵牾突出的以上海为核心的长三角经济圈大有可为。
' N( [7 h% o# g. M$ E 上海国企改革的先行者,地产业务整合如饥似渴。大股东上实团体属上海国资委实际控制,以医药、基建、房地产和消耗品四大产业为主体的大型综合性企业团体。
5 }1 ?6 V( H0 L 旗下房地产业务有两块,上实发展（600748）及上实城开(0563.HK)团体答应2017年中要管理完上实发展与上实城开的同业竞争标题。我们以为仅剩1年多点的时间给团体管理上述标题,时间短任务重,整合如饥似渴。制止15年3季度上实城开可开辟项目22个分布于国内12个都会,可售建面约700万方(权益建面约500万方),高出上实发展未售货值的2倍。上实城开还拥有64万方投资物业,紧张分布于京沪深圳等核心都会。沪市资产订价显着优于港市,上实发展在整合中主导职位更加突出,若整合顺遂,上实发展地产业务年营收可达百亿,规模上风突出,资源分配也更加均衡,对业绩的推动也将更显着。
6 B! K: W6 e" e' D( n) Q- m9 M 在国企改革的大配景下随团体答应的在17年中完全管理同业竞争标题值得等待,“产业X+地产”运作模式起步,积极培养创新产业并轻资产化,为红利和估值提拔带来更好的空间。公司资产公道估值14.63元/股,当前股价下有估值保底,上有“产业X+地产”运作模式提拔,外有团体优质资源整合预期,6-12个月公道目的价16元,再次“剧烈保举”,16-18年EPS0.44/0.51/0.58元,对应当前股价PE24/21/18倍。
$ F6 I U6 t$ I9 } 风险提示:团体资源整合不及预期;创新业务回报周期长;宏观经济形势不及预期。 |
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发表于 2019-6-26 09:54:43