住宅贩卖：10月份天下商品住宅贩卖面积同比降落11.62％，环比降落26.79％。8多数会商品住宅成交面积同比降落41.35％，环比增长2.31％；四多数会二手住宅成交面积同比降落57.76％，环比降落18.65％。8多数会10月份商品住宅成交面积降落幅度显着大于天下，表明二、三线都会成交面积同比仍在上升，8多数会成交环比上升而天下降落表明二、三线都会商品住宅成交面积环比大幅降落。一线都会成交同比继承降落，二、三线都会成交出现下滑，表明在房价下跌预期下，二、三线都会贩卖也受到影响。3 L. r) i' e% j* L: W3 m
商业地产贩卖：10月份办公楼和商业用房贩卖下滑，我们以为紧张是未来经济形势并不清朗，导致有效需求下滑；别的，住宅代价下行对商业地产代价形成压力，投资需求下滑。从四个一线都会甲级写字楼租金走势也可以看出，商业地产需求在降落。 9 W) a/ _& |6 F$ C7 W% r1 p" O
代价继承下行：短期内货币政策和行业调控政策很难转向，开辟商在资金和库存压力下将会继承对峙贬价促销，商品住宅代价将继承下行，而这种下跌趋势将会一连至年底。值得注意的是，10月份多数会商品住宅成交均价环比降落，但天下商品住宅成交均价上涨，表明二、三线都会商品住宅成交均价环比上涨；货币政策并未根本转向、商业地产容量有限、未来经济发展远景的不清朗以及住宅代价下行对商业地产代价形成的压力使得商业地产代价继承颠簸。; M/ z$ v+ Y$ I) G/ N' a/ P
投资增速下滑趋势难改：10月份天下住宅新开工面积出现负增长，住宅投资增速继承下滑，办公楼和商业用房投资增速上升制止了房屋投资增速下滑势头；但经济形势不乐观将会影响到未来商业地产的投资信心，因此我们以为10月份商业地产投资大幅增长应属于个别征象，并不可连续，未来商业地产投资有大概继承下滑；别的由于住宅投资占房地产投资比重非常大，未来房地产投资增速下滑趋势很难改变。
4 l+ r6 t' `6 \% ~; q/ u- [: U) u; X 地皮代价现拐点：固然近期货币政策得当举行了微调，但对房地产市场险些没有影响；只管近期房价已经下跌10％-15％，但好像并未换来贩卖增长，商品房库存仍在继承上升，开辟商资金告急压力仍在加大，因此，我们以为未来开辟商对地皮市场仍将保持审慎，地价或继承降落。4 q8 M" b& Z1 _1 _# D* B* {
房地产行业资金泉源渠道全面紧缩：由于需求在短期内仍难有效开释，房屋贩卖难有转机，行业预收款和按揭贷款将继承下滑；货币政策很难对房地产行业放松，房地产开辟贷款也将继承降落；行业资金告急导致房地产企业占用构筑企业资金比例上升，这种环境或将继承。行业景心胸继承降落，投资肯定下行，房地产企业自筹资金压力也将有所减小。1 J R- Y# L m+ X
投资战略：维持行业"中性"评级；看好行业龙头和到场保障房创建公司。发起关注万科A、招商地产、中国构筑、北都城建、金融街。( l7 C$ C9 I0 C; Y2 Q
投资风险： A股市场风险；个别房地产公司资金断裂带来的市场恐慌风险。
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发表于 2019-5-5 16:04:01