一个美国房东之死Greg McNicol （麦尼克）出生于澳大利亚墨尔本，父亲是警员。他嗓门大，爱运动，动手本事强，曾在澳大利亚空礼服役七年。1998年32岁的时间他移民到美国的洛杉矶。他从修建行业发迹，先后到场几个大型的旅店和赌场构筑工作，继承项目司理，徐徐成为这个行业的专家。他喜好美国给他带来的无穷时机。8 K* m* v' r1 U
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' O6 L9 F3 `( `" E! k. F2008年金融危急发作后，他决定自主流派，到天下各地探求房产投资时机。2010年二月，他在底特律花了五万美元购买了一幢十个单位的破烂的公寓。麦尼克的根本筹划是，把公寓装修睦，赖账的房客赶走，然后重新出租。类似的多单位的公寓，麦尼克在美国其他都会积累了十幢。. K) N" F% R. A0 t9 g
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2010年五月的一个周六下战书。麦尼克在他的底特律公寓，试图请赖账的女房客搬走。女房客拒绝，开始破口痛骂，然后给她的父亲打电话。几分钟后，一辆卡车开到，司机跳将下来，五米外开了一枪，击中麦尼克的下腹，麦尼克当场殒命, 他的投资房产的美国梦瞬间破裂了。
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凶手是62岁的Freddie Young, 不可思议的是，案发前他刚刚赢了代价一百五十万美元的彩票，但是他不去付出女儿拖欠的房租，而是选择行凶杀人。凶手终极被判25年的有期徒。
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为什么大多数人靠房地产发财6 }+ E8 i; E! _
起首，我不否认大多数人是靠房地产发财的。在中国，北上广的黄金地段，已往二十年房地产大多涨了几十倍。在美国硅谷，以斯坦福大学为核心的地带，在纽约的曼哈顿，在美国都城华盛顿的周边地域，已往二十多年房产代价一样平常都至少上涨五六倍。& Z- `; |. r) ^9 f4 c$ `
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如果你环顾附近，靠股票投资发大财的则寥寥无几。
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5 [' q2 f. u4 ^- t' m+ f {3 Z为什么人们喜好房地产？为什么许多平凡人依赖房地产敏捷积累产业？笔者以为有如许一些缘故原由:" P @0 u3 P* s% a- G; r6 y
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1.房地产，看得见摸得着, 平凡人很轻易有感性熟悉，因而承认其代价。尤其是看到精致的装修, 和优雅的环境，人轻易变得感情化，而没有从投资的角度看题目。 S2 u8 G3 r ~6 e
$ t4 |- X+ I5 z' l2.靠房产每月收租的收入模式，很轻易明白，在现在美国的银行存款利钱靠近零的环境下，显得是个更好的选择。, g; x$ Z! @' E4 C7 Q2 \3 I' D4 R
: H& E1 U, [, U5 ?# T3.房子的运动性不好，出售的买卖业务费用比力高，时间长，以是一样平常人有些微利时，不会像股票一样几秒钟内敏捷抛售，而会选择长期持有，这反而促进了长期升值长处的积累。+ u2 [! U g' Q2 B
0 R: k. I. x) |- s" H4.杠杆效应。在美国的大部门购房者一样平常都只必要放20%的首付，一比五的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大。5 |2 Q% K' A6 l: Y2 l/ t$ b
6 n% t; R( C3 Q- G) X5.一线都会的最好地区，由于供给限定和刚性需求，以是长时间以来，不停有资产保值，抵抗通货膨胀的功效。
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7 z: [6 ?. B' B8 [房产投资的缺点
& h5 X; l% p4 S8 d* n但凡事皆有两面性，房地产的一些特性, 偶然又是巨大的缺点:, M/ H$ W: s6 }7 l/ Q8 R ~
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1.当经济下行时，房地产的杠杆效应会使丧失也放大，以致超出早先投入的首付款。
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2.由于房子运动性相对不好，当市场逆转时，会出现长期卖不出去，要卖就要大幅贬价割肉的逆境。3 q; O. f/ I# {0 F
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3.房地产是一个非常当地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线都会的黄金地带相比，美国大部门地区已往二十年的匀称房价只是翻了两倍而已。以硅谷为例，2008年金融危急后，斯坦福大学周边地区房价下跌幅度只有10-20%左右，而在硅谷东边两个小时车程的 Tracy市，房价从2006年的高点下跌幅度高达70%。/ n( n m1 ]3 e/ E+ }
* e$ }, Y) l" g, \4.投资者头脑简朴化，没有区分自住房和投资房的差异特质，尤其是没故意识到，管理投资房必要做的各种耗时耗力的工作，以及一些埋伏的不可控的风险。
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- X4 j) B2 ?/ l8 F' Q9 }- f* `王川：薄命房东的酸楚汗青——为什么美国的黄世仁反而成了弱势群体 $ q9 Z' G1 h) c5 F2 m! r
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中国闻名演员刘晓庆曾在她的自传中如是说：做人难。做女人，更难。做名女人，难上加难。
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三十二年后, 硅谷‘闻名’投资人王川老师说:1 t; o2 |/ c5 v0 e; K7 b
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做房东, 难。做异地房东, 更难。做美国的异地房东，难上加难。
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) K5 n/ H" Y3 r5 k' X" a+ x4 y8 {许多人没故意识到，房子如果没有好的租客，好的现金流的时间，是个巨大的负担。当地当局的各类苛捐杂税，使房子成为一个烧钱的巨大黑洞。如果当局修改游戏规则，更是让房主苦不堪言。( l7 ^- N& d: ^" Z
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而不动产运动性相对不好，当环境发生突变，无法敏捷转身止损，那种无力感，个中滋味，没有履历过的人难以明白。- s3 N! n( w- u3 n+ w% t
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美国各地的针对房产的苛捐杂税包罗：) o6 p& G+ X* O7 F1 k/ ?. _' [
* d. k( f; i8 `' c4 _, f- i) D1 }购买房屋时，一样平常县当局大概市当局会征收一次性的买卖业务税。好比在硅谷腹地的圣何塞市，这类的买卖业务税到达房价的千分之三点三。
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每年的产业税，在加州约莫1.2%左右。德克萨斯州则高达3%。如果当地要新建学校，则大概有临时的赋税用于学校的创建。+ ^- t: K% \5 l( n
: |4 f$ E, O7 \& h: [ Q有的州专门针对出租房有房租收入税，好比在亚利桑那州，房租税相当于房租收入的2-3%。! O, v$ G! p/ k& x6 v c9 A
4 R6 s9 |3 x; O* @7 T5 R至于有的都会必要房东直接负责付出的费用，包罗垃圾接纳，下水道管理，不可胜数。. q$ C$ Q! Z5 U2 s0 A% \5 }
; _0 X2 Y0 K$ m& ?如果房子属于一个小区，通常会有每月不菲的物业管理费。如果房屋前杂草丛生，或是租客在院子里搭个大帐篷有碍观瞻时，物业都会给你发信，限期改正。
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投资房产者通常有一个很大的头脑误区，就是对房客以己度人，以为房客也会像自己一样讲原理，行事的道德水准是和自己在一个层面的。但是只有和各类房客打仗，才会发现原来这个天下云云多样化:
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3 ]4 r: P( O3 t' Q有房客夫妇闹仳离大吵大闹，大打脱手，把房子砸坏的。
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9 {' ^# i& S1 u: G( A. I有房客偷偷拉进来七八个非法移民住在一间房的。1 ?" y+ {' \+ Z7 D
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有房客擅安闲房子里非法莳植大麻牟利的。
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有房客小孩故意把卫生巾冲到抽水马桶内造成下水管道堵塞，粪便和脏水淹没房子的。& l/ C2 @9 n3 X( C: Y3 e1 o. l
- w. [. Z% V9 Y有房客临走时泄愤，蓄意粉碎房子的。( N1 E) @# T5 g0 r
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奇葩的房客, 其节操是没有下限的，是必要极强的想象力的。) E# K) Z1 i" j! U; v
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美国许多地方和房客干系的法律，是努力掩护租客权利的。按照法律规定，如果租客赖账，赶走租客要走法律步伐，遇上爱钻法律弊端的赖账租客，这个过程必要淹灭至少两到三个月以致更长，这期间租客可以继续赖在内里不交房租。& l2 z0 c/ t% E/ n. c# r+ ]; \! ]3 h: G
: |0 Q9 i) H: w j1 q对租客接纳暴力威胁大概其他非法律以外的本领是伤害的，拔苗助长的，由于租客可以告状房东赔偿丧失，房东反而陷于被动。& O* s, R' z1 f* M
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63岁的旧金山住民Janet Sluizer, 跑到craiglist上出租自己公寓的一个单间。房客搬进来时，她没有做任何光荣观察，没有任何书面合约，以致定金都没入账，只是拿到第一个月房租后，就被甜言蜜语勾引，放房客进来。1 W U& l2 _# b2 X
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! X. C' H) |) l6 q2 ~房客入住后拒绝交纳定金，在屋内吸烟，她发现自己的一些珠宝也不翼而飞。
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( |* E* z3 J# P% K: t当她自己试图走法律步伐驱赶房客时，被告知她填写的表格不符合规范，又浪费了几周的时间。房客几个月后终于搬出，Sluizer以致还为此付出了房客的搬家费用和两周的旅店费。但在此期间，Sluizer被迫和自己讨厌的房客同居一房，心中无穷愤怒也无可怎样。5 O! b- v! j2 |% @
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南加州的Cory Tschogl, 2014年把自己的度假屋通过airbnb租给一对俄国移民兄弟, Maksym 和Denys Pashanin。 原来两边的合约是只租43天，过了三十天之后，两兄弟公然公布，由于他们居住时间已满三十天，他们拥有加州的房客的全部正当权利，他们要光明正大的赖在内里了。
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& u5 w3 A. S" Z- X2 v终极Tschogl 和记者接洽，这个故事上了天下电视，在各方面巨大压力下，两兄弟赖了两个月后才偷偷搬出公寓。
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有些人以为自己把房子完全交给专职的出租司理人就可以免除全部贫苦。诚然，出租司理人可以帮你省许多事，在策划自己的出租房时必不可少。但是，一样平常司理人收取的管理费用每月只有月租的6-10%，对于一个月租两千美元的房子来说，也就是一百多美元一个月，指望他们非常经心地管理是不现实的。
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2 b* Q5 A. @( l5 x6 G5 j% Y1 h如果是异地房产，很难对出租司理人举行有效的监督。如果司理人不得力，岂非你每次还要再花几百元机票钱飞已往换人吗？( H: V& _8 }! m! S
- r2 ^% z4 j, ?. r+ T你的时间不是钱吗？当年’富爸爸穷爸爸’一书的作者不是不停鼓吹房产是被动收入，可以闭着眼睛睡大觉还是收钱吗？ C$ F- C, `' H0 V; I* ^
1 {& \! a* j& y) r许多人购房，心中想象的是固定的现金流收入，然后可以闭着眼睛收钱。现实环境要比这个复杂得多。4 k$ m6 A8 ?0 _
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起首，思量到房客的搬迁，探求新居客的时间，匀称而言，一个房子一年要算两个月的空房率。1 x( ?' k, z$ [ I4 R! C$ {
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第二，出租司理人的管理费用，守旧的估计，要占据租金的6-10%左右。) }! R8 x" A, E7 A5 p( z
- s6 d0 Q! ?2 M4 a% e' t第三，以加州为例，租金收入要减掉一年约莫1.2%的产业税，1000-1500美元左右的保险费用。
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2 U9 a5 A9 N/ Y: ^) F第四，匀称下来，要筹划一年约一千到两千美元的各类维修费用。
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把这些因素思量进去，以硅谷苹果公司地点的 Cupertino 市为例，一个两百万美元的房子月租约莫五千美元左右，扣掉全部费用后，现实收到的净租金和房价比例不到1.5%。- \5 ]0 M' Q" {3 f$ H4 V
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除了房屋租金售价比例外，如果不思量买卖业务费用，那更是耍流氓。
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- m( M3 \+ P: R$ e7 {对于一个代价三十万美元的房子来说，美国平凡房屋出售的经纪人署理费用，一样平常是房价的百分之六。别的过户买卖业务杂费，再加百分之一点五左右。思量到出租房出售时一样平常匀称要空置三个月 (一样平常租客在内时，如果没有其自动共同，很难卖个好代价。如果房市不好大概空置时间更长)，空置间的维持费用相当于房价百分之二。这些费用加起来，统共靠近房价的百分之十。* m8 Y q7 t( C+ h# C( z, @
% B! I C2 w* O- z: \换句话说，如果你预期你的房产投资未来匀称每年升值3%，过了三年，你的那些增值也就委曲抵掉买卖业务费用而已。- {' k3 O) L( A1 N9 _
! F# [- ^# U, Z/ w除此之外，房东还轻易忽视掉的，是一些无法事前预计的黑天鹅风险。- f0 U: T+ G! {9 {- `; Z( t1 }
+ g- |+ _3 R' b" B# A- v2 H美国东南部的佛罗里达州，有些地方，由于雨水分泌，日积月累，会突然出现导致房屋塌陷的大坑，英文也叫 sink hole。7 k2 D6 E) \. H* Y. _* q) o
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有些房屋，由于天然气管道疏于维护，发生爆炸变乱，租客严峻烧伤以致殒命。亚特兰大市2010年一幢公寓楼，由于天然气管道爆炸，租客严峻烧伤，被法院判罚七千两百万美元。如果保险赔偿金额不敷，业主只能公布停业，多年的投资积累瞬间子虚乌有。/ z' ?8 i" V d+ C
. A; {8 a2 @" m* U投资房产并非一无可取，但是如果你不把这些复杂因素和埋伏风险充实思量进去，接待你的大概是深深的扫兴和无尽的烦恼。
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抽水马桶的挡板 (flapper)，六美元；
$ p( `0 M- Y2 P$ b: T( `" R+ G! N修补被砸碎的窗玻璃，八十美元 ；
( J1 c2 H E2 S" P0 z# z" `, l# m8 @房子前面的植物被盗，更换费用，一百三十美元；- z* z$ e( n2 m. \+ @" K
检验空调，更换氟利昂和零部件，两百八十美元 ；
+ S) ~! v7 L5 Z' F房客夫妻打骂打斗，把墙突破一个洞，修补费用，五百美元；
; e- X V: r6 _% ]" d" U更换新地毯，两千美元；
# a% S* T9 W" t$ V U3 T( @/ \房客在屋内非法种大麻，清算费用, 四万美元；7 g+ n* k# Z' E+ v$ h( S" @/ x. _
房客点蜡烛把房子烧着了，消防队砸破门,砸破窗,砸破墙来灭火，保险公司赔付重新装修费用，七万美元；
& Q5 k0 V8 s+ r+ D: l) O& s3 T参加王川的投资俱乐部，多交些高质量的朋侪, 少走些弯路，开阔下思绪，年费三千二百美元；
2 O. o3 E6 Y6 H+ |7 v8 g. X( {% }. ~一辈子不消和房客打交道，不急不躁，每天睡到天然醒，游泳登山打太极，无价(Priceless)。 |
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发表于 2019-6-13 20:01:16