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地产大嘴任志强6月2日晚在分答上对房价走向的复兴这两天被疯转。他说：“我有生之年不会看到房价大幅降落。” 5 ?6 n. }2 {" R4 d/ J9 v
来由是：中国都会化率低、经济不绝上涨、不会发生债务危急，且个人住房加杠杆空间大。
1 q8 C+ y! Q. D/ O7 [9 _ 最焦点的判断是：生齿从农村向都会转移的过程中，房价肯定继承上涨。
, I! u8 Y: \, o" W4 E, J0 ^0 } 这一轮夸大控之下，楼市短期肯定转向。由于是对一连两年疯狂加杠杆的牛市飞来横刀。先断粮草，重点是逆转了感情和预期。 8 ]' U+ o9 g$ c- L- o
抛却调控因素，任志强看多楼市的逻辑根本面，十年间已经大变。已往十年他带着无数中产致富，这一次他大概把他们带进坑里。能不能爬得出来，看坑有多深。 % C, D; O) e( q1 D3 k
一年前，悦涛曾分析2015年这波上涨跟2005年上涨的差别： 6 e1 K) s9 F7 x; ^3 C& L
2005年↓ 入世红利开始开释，产业、商业增速迅猛，投资出口均看涨，劳动力源源不绝入市，收入稳步增长，都会化本钱低；有货币需求，并通过顺差创造根本货币，人民币升值吸引热钱，外溢效应敏捷传导到楼市。 逻辑是产业→生齿、货币→楼市。 2015年↓ 入世红利已开释完，外贸停滞，商业掩护主义升温。产能过剩，面对去产能去库存去杠杆，劳动生齿镌汰，人民币贬值初现，热钱外流。货币宽松之下，终极去了楼市，是由于“资产荒”无处可去。地产业和实体产业的抵牾已经显性化。地租模式正在蚕噬产业生存空间。 这时暴涨的逻辑只剩下：货币→楼市→货币…… 全部的预期都在货币自己 信贷的扩张不止制造了大量须要化解的库存，更有大量须要化解的债务。中国企业负债率已是环球最高，住民杠杆率固然不高，但住民消耗屡提不振，手里剩那点钱要消化房子库存，就增长消耗品库存，则产业溃败。
* c4 J/ D) c Y 环球性需求正在萎缩的直观体现是，海运市场断崖式下跌，环球500强多年来初次陷入营收和利润双双负增长。 ! `. z% D( ]- K/ ^
如许的环球性趋势逆转之下，再用一个稳定的逻辑去套未来的趋势，就是刻舟求剑了。 2 y, J$ d) e& Y* l. z* }, k+ Y6 u
索罗斯有个名词：反身性。正是由于任志强已往十年的“神预言”被反复确认，他现在的声音越会被强化，险些没人再反对。
, K; w# j8 P6 G: e) O 1、被低估的“都会化率”
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& S. y& n# r) m- Z, j 把眼光投向农村，才华搞清晰都会有多少人 & O2 ~& t! T7 r; r- d+ p3 y
农村形成了一个以妇女、儿童和老人为主体的留守群体，他们被戏称为“386199队伍”，“ 38”即妇女，“61”指儿童，“99”代指老人 ( ?; ^) `! P4 j V+ ~. r/ S
任志强的焦点逻辑：生齿从农村向都会转移的过程中，房价肯定继承上涨。
- Q# t8 q9 V, d) ` } 官方统计的中国都会化率是52.6%。现实上中国农村已经没有多少剩余劳动力。李迅雷提供的算法是：城镇化率=1-农村化率，才是真实的。
% x9 P# ? w% _( P9 j) V 意思是中国的有效劳动力，在这些年来险些都进城了。留在村里的，是少少数。大弟子群体和生动劳动力，进入一二线都会；其他人，则就近在三四线都会就业。
! x5 W% `9 c) R2 G) z2 H 由于仅凭农地的产出收益，是无法养家生存的。 + Z" r L& ]) }4 C; U
也就是说，以非农就业为统计尺度，中国的城镇化率是被严肃低估的。 8 }; e6 M4 V) G( D0 }4 y- s
年轻人已不再务农，中老年农民不停在给修建业、工业提供劳动力支持，深圳的修建工地上90%是50岁以上的民工。
' R- q# }# t6 e 从就业层面看，农村生齿早已被转移殆尽。颠末30多年的劳动力转移，人们期待的未来农村大规模转移劳动力到都会的情形，不会再出现。 & Y* o1 p% k1 F/ n/ J
以致有些农民工在返乡。啤酒和方便面这些农民工的重度消耗品，正在一连下滑。陪同着去产能去库存，这些生齿正在回乡养老。
" r* u5 S- ~8 ]* C6 \) N$ ` 剩下的是自然沉淀、存量争抢。 + m/ }, Z9 M- R& \2 m
2、“债务危急”并不迢遥
: o/ L$ E+ B7 p5 D 历次地产崩盘的导火索都是债务危急。任志强对中国债务危急的见解是： : f! i. m# ]- V5 P
企业的债务危急，在某些地方已经出现了。至于把天下都酿成一种危急状态，至少从现在的财务环境来看不太大概。我们有一些地方债，但很难形成巨大的危急。企业债、P2P、银行债，都大概在局部出现危急，在短期大概不会影响到中国的经济。” 安信证券和国联证券都统计过，中国非金融企业负债总额已凌驾200万亿，杠杆率达160%。此中最多的是应付单子，大多是欠卑鄙供应商的钱，其次为长期和短期贷款。
+ ^; P/ P: c% z! Z' h ^ 最关键的是，任何当前的负债，都是在预支未来的收入，而未来的收入，要来自企业的产出回报；企业的产出回报终究要有末了环节的消耗需求来买单。
# y6 @8 F1 \+ P) \- x 现在外部需求正在消散，越是环球吃紧，各国都渴望把企业、就业、税收和贩卖留在本国。出口降落、外资撤离，是正在发生的事变。 + O# w; F- m! h2 T7 r; j2 z
内部，比力纠结，假如发动全部储备加杠杆撑楼市，消耗会加速萎缩。现在房子和其他消耗，是天平的两头，此涨彼消。 ) B! e5 W: F/ f
6 S5 v% ^0 W1 h! D( J+ g* j 借新还旧的名誉扩张
! Z' D' I9 G1 V. @" H7 j 睁大你的眼睛看：债务危急已经到来，只是不停在通过续贷延后，既不是市场出清，也不是通过产出来偿付。
8 o/ f/ `! @- K# E 这几年的大量贷款，是没有未来产出回报做保障的。花未来的钱，但未来赚不到钱。只会进一步扭曲供需。
i- j& p1 J2 C: Q3 G9 \ 2015年的钱之以柿攴斧追逐地产，是由于这些钱把别的产业都轮番炒了一遍，终极看不见回报。 # d7 K( s5 E+ H* ~/ I& i# W' M; h
然而房价越涨，那些产业越难有回报，由于地租已经等同于一种超等赋税。 0 T9 v: o D+ ?0 f- V e
3、泡沫幻灭的缘故原由不是杠杆过高，而是资产回报预期消散 6 v M# N$ z8 h0 } M* w+ y
任志强的见解：“中国在个人住房市场的杠杆率好坏常低的，不会出现美国的次贷危急。” 4 T# ]; g) x' E: @
题目在于，中国的储备现实上是社会保障体系不敷环境下民间自发创建的社会保障，是给未来的医疗、养老、辅导的保障金。 : h7 j/ l0 v- q4 W2 ?2 r
别的，脱离代价和资产回报率谈杠杆，是没故意义的。
/ M. ?# {9 P! B- ]# G 全部泡沫幻灭的真正缘故原由不是由于杠杆率过高，而是由于资产回报的预期消散了。同理，安全的资产是由于回报预期够高，而不是由于杠杆率低。 7 R% K0 B. H1 P6 n2 H Y3 C
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民生证券：中国企业部分回报和负债走势
" a2 k' c1 ]/ d+ V, q" \9 z 2011年的温州，是在人均储备很高、住房贷款比例不高的环境下发生的房地产崩盘。
% ^0 |3 Q1 ^: B8 {' ~- V 最根本的缘故原由，不是温州人没钱了，而是实体资产没有回报，钱也不乐意进实体资产。终极跑进楼市的时间，实体产业链另有大量的未偿负债。做多楼市本是为了均衡资产负债表，终极反而由于脱离根本面的杠杆炒作成为更大的债务炸弹。 ( U: r+ P8 e- S/ z+ r
而且大量杠杆发生在银行之外，表内的杠杆率已不真实。现在比温州危急时有更多的产能过剩、无效资产，但负债却是消不掉的。现在的楼市爆炒，也是为了均衡资产负债表，也演酿成了脱离根本面的杠杆接力赛。 7 I2 h: z; u1 F, r
当市场中的有效资产镌汰，剩下的资金只会更加追逐短期的谋利效应，但是这种加杠杆是后继乏力的。由于越加杠杆，团体资产回报率越下滑。
3 f# y5 m! N+ I4 c( K) I& X 相比2011年，银行体系内的低利率长周期贷款占比更低，体系外的短期高利率贷款扩张。这部分缺乏名誉支持的“次贷”，规模远甚于当年的温州。 % Y. ~2 R; w7 [
4、中产是脆弱的 8 k: p0 G$ z: f2 _3 K
任志强留意最深的住民加杠杆，实在是有首付本领的中产。
6 {4 [# E' B; t3 d 任志强没说的是，之前中国楼市的持有人，大概是15%的人把握85%的房产。“房叔房姐”不是个例。房产联网登记，齐备可以了然。缘故原由简单：那85%的中下阶层，并没什么钱。整个中国的储备存款分摊到人均不外4万块。
9 S( R, s) W& i 以是中产的购买力不是依附于自己的存款，而是是依附于企业、就业和增量产出。房产是典范的创建在未来现金流而不是当下现金流上的商品。 3 P: @; G! w j. ]
4 w, k4 A5 x2 c8 W: n) S& [ 现在的一套房对中产来说就是一次押上全副身家的豪赌。 # `: T+ W6 c# i" _0 E/ `$ `
2008年4万亿之以是见效，是由于里应外合，美国放水，环球扩张，才有外部需求，国内资产代价涨的同时，出口也大涨，产能可消化。
! K: |' s \' D, z7 a0 h" V* \7 V 现在最大的差别是，美国加息了，环球通缩了。内部再怎么扩张，也无法促收支口。这时不管放不放水，大量无效资产都会现形，波及就业、消耗、财税一连串效应。这个形势下让中产阶层加杠杆作为末了买单人，就是把风险压在最脆弱的一环。 : d$ [0 [ |) f, @. k3 _
一连放水，就是恶性通胀。届时菊花一紧，就会让现在的买单人一溃千里。 : S4 H1 w& M1 }
这个赌局，他们输不起。 | 
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发表于 2019-6-13 23:09:08
