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前言：
& L& I% |1 J8 k- c5 q Y% R 一业兴而百业枯。 $ P3 U. N' O3 [. s1 S# N8 B
用这句话形容当下房地产跟中国经济的征象再适当不外：一边是一线都会和部门二线都会层出不穷的地王和扶摇直上的房价，一片欣欣向荣的干劲；另一边却是在去产能大配景下的实业冷落和经济不振，益发被衬托的暗淡无光。如果翻阅下2016上半年上市公司半年报，你会惊诧的发现金融业（银行/证券等）利润总额竟占全部上市公司总利润的57.2%！超一半的利润被金融业拿走。 , U, j1 v X- O5 H" |& a$ o) [/ \
金融业本是服务于实业，并在促进实体发展和红利的根本上获取收益，可在实体冷落的当下，金融业的巨额利润来自那里？房地产更是在经济发到达肯定水平上的产物，多年的实体经济发展和物质财产积累，人们把通过把劳动变动的报酬买房置业，可从2015下半年鼓起的这波炒房海潮，炒房客们各人账面红利，他们赚取的是谁的钱？如果终极接盘侠买单，那接盘侠的钱又来自那里？ 6 L$ {1 G- r6 q4 @
此文仅作为抛砖引玉，渴望能在浮躁和冀望一夜暴富的当下，让各人静下心来做一番思索。 / G' i0 R+ z- o- \1 c, }
1经济下行周期，实体经济显疲软
]/ p; m6 @7 I& b. q5 f' {# e 2015年我国经济进入中低速增长的新常态，GDP增幅创25年新低，这一放缓态势连续至2016上半年，再创新低至6.7%。固然，天下经济也欠好，最新的惊动变乱是因举世经济放缓进而贸易一连淘汰，天下第七大航运企业韩进海运的申请休业。
4 }# D. Q7 ? R2 ]6 ?0 v, A- | 实体经济有多惨，从我们的亲眼观察和做实业朋侪的切身感受中即能略知一二。固然，从国家统计局的数字中更能证实。 9 q$ [/ m6 s- \3 F: i7 p/ I
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由图，从2015年初始，天下固定资产投资（含国有和民间固定投资两类）增速快速下滑，此中的民间投资同样一起向下，到了2016年更是断崖式下跌，实体不赢利导致盈亏自尊的民间资源不乐意增长投资，这也从官方层面证实白实体萎靡。 D9 \& \/ O. N/ P$ B( C6 t
别的，我们也能从四大行的半年报中管窥一二。
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由表，被以为是实业代表的批发零售业和制造业，其不良贷款率居然占据四大行的前两位，并数倍于银行的团体不良贷款率，可见实业是多么的惨淡。 # n x- n( {5 Q W) Y2 P8 J2 @+ J' ]) Y
2服务实体的金融，却赚巨额利润 7 O3 P3 e* w3 ]6 G$ l
金融业的产生本是服务于实体经济的，通过调配资金举行空间和时间上的移挪，促进实体的发展和收益，并从团体收益中分取部门收益——这是理想的状态，它跟实体是相辅相生的。固然，它并不直接创造财产，却直接配分着财产——不管实体是否真的赚了钱，只要担当了金融业的服务，就得付出费用。 + Y* C' C, G+ o) ]0 e
随着“高智贩子群”的到场，金融业的研发创新层出不穷，各种金融工具、衍生品推陈出新，金融业的大量收益日渐依附于此，似乎离开了实体经济。实在否则，就像2008年次贷危急，在发作前，各类金融机构（银行/投行/基金/保险等）通过令人眼花缭乱的金融衍生品买卖业务获取巨额收益，可一旦根本资产（房屋贷款）出现危局（房屋按揭人还不起贷款），同样引发金融震荡，大量银行、投行、基金等机构休业，若非美联储量化宽松政策相救，金融业将遭受毁灭性摧残。任何时间，实体经济都是金融业坚固的根基。
! N* x- ^) d$ L. ~9 f 由上文可知，当前的实体经济很不景气，不是利润低而是很多实体根本就不赢利。可从上市金融企业的年报看，它们不光团体红利而且数额巨大：2015年和2016上半年报表现，金融业团体利润为20904亿元和10870亿元，分别占整个上市公司利润总额的59.0%和57.2%。 ( I1 S8 A2 K0 g7 n2 r% R, U
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这就是题目所在，本是服务于实体经济的金融业，在实体萎靡不振的环境下何以赚取巨额利润？若实体长期冷落亏损，金融业的高收益会否能连续？ Y7 y; d# y2 C
3实业冷落，金融业赚的是谁的钱？ , o7 D7 K D* v) k1 p, U
实体经济残喘活命，金融业大赚特赚，那赚的钱来自那里呢？ 2 Y$ R" _0 t. D r0 ?
根据观察和思索，其收益很大概来自于： 5 I% |4 e; a; t, T
1、庞氏债务/借贷的收益。至2016年中，我国总债务占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%，总额从49万亿上升到182万亿，而这此中大多为企业债务。在经济下行周期，不光民营企业，一些央企/国企乃至上市公司纷纷出现债务违约，本年泰半年时间，违约金额险些是前两年的2倍多。 $ \! c9 R# R/ `7 ^
这都是看得见的，更多的是看不见的借新还旧贷款，否则也不会出现山西省政府北京举行煤炭专题推介会，渴望煤企存量贷款能得到正常接续，发行的债券能得到积极认购，以及各地政府发出银行不得无端抽贷、停贷等关照，银行的借贷维持了大量僵尸企业的苟延残喘。银行虽可从借新还旧中获取收益，但终极可否还得起、会否酿成一场旁氏借贷还未为可知。
2 \* ^2 [0 ~: e, u6 w6 v5 d 2、资金空转/脱实向虚的收益。资金进不了实体，在假造经济体内往返空转，并从中获取收益。资金通过夹层筹划等方式进入股市/债市/信托等假造经济范畴，获取不菲收益。 & v5 u3 B8 a% H. F! E, j
别的，本年更显着的一个征象是银行资金大量进入房地产，以开辟贷更以个人房屋按揭贷款的情势吹起了房产代价的泡沫。数据表现，本年上半年银行新增贷款7.5万亿，此中住民中长期贷款（多为按揭贷款）竟为2.62万亿，而到了7月份，其新增贷款险些全为住民按揭贷款，乃至有银行内部人士透漏，如今银行只思量给政府和地产商发放贷款。可见在实体经济不振时，金融业加深了对假造经济的依赖。
# e7 I i0 @8 \/ o 3、债务置换中获取收益。随着利率的一降再降，很多企业纷纷发行低息债券置换掉之前的高息债券。除企业外，地方政府也纷纷举行债务置换，把之前到期的、高息的债券纷纷置换成新一轮债券或低息债券，克制违约风险或低落债务本钱，在此过程中，金融业获取大量收益。本年前8个月，地方债发行规模已达4.8万亿，超客岁整年3.8万亿的总发行量。债务置换克制了违约风险，也低落了本钱，但终极的还本付息还得靠实体经济企稳，否则也会沦竣工旁氏债务。 + m7 s4 p) @2 u4 c( y
4一二线房价疯涨，各地再兴炒房团
2 g' V. W8 w( i 应该是2003发生SARS那年始，各地一连出现了温州炒房团，他们一度被各开辟商捧为座上宾，是每一次楼市短暂冷落期开辟商吸引买家的噱头，并以此证实某都会或某楼盘被刚强看好。
! w: f) u4 E$ X7 o! m' s5 s v3 s* @ 随后的发展超出了大多数人的预料，2008年次贷危急打击了包罗温州在内一大批微利外贸企业，实体徐徐萎缩并日益困难，紧随的连锁反应是过往良好的民间借贷光荣体系开始崩塌，企业间相互包管融资更是一损俱损，随处是企业/个人三角债纠纷，温州经济随之跌入底谷。 ) S% q9 O+ q) Z% Z. {" G0 M
2012年之前，天下多数会小都会房价普涨，闭着眼睛买房就能赢利。之后都会房价开始分化，广大的三四五线都会房价一起下跌，烂尾项目触目惊心，而北上广深一线都会和部门二线都会房价却稳中有升。炒房的难度在变大——不光要有雄厚的资金，还要有稳固的现金流应付月供，同时也要随时面对国家的限购/限贷政策，以及选对房价能上涨的都会，也因此温州炒房团徐徐淡出了人们的视野。能对峙以炒房为职业的多是北上深一线都会的少少数本地住民。 . T, g; U% G0 c5 k
北京/上海/深圳房价走势图↓↓↓ 7 m U# }5 y9 |2 I
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南京/苏州房价走势图↓↓↓
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合肥/郑州房价走势图↓↓↓ 3 v0 M7 g1 Q' f# L7 v& `
9 }( A2 Z% O7 A8 ` 变革发生在2015下半年。在国家降息降准、排除限购限贷、低落首付、淘汰二手房买卖业务税费等多重利好刺激下，深圳楼市率先启动，随后传导到上海、北京一线都会，到了2016年，部门二线都会接棒上涨，并出现了因房价上涨夺目而被戏称的“四小龙”——厦门、南京、苏州和合肥。
* p9 F2 T& K: k7 \: ~- \" ^* v 在这波一线和部门二线暴涨的都会中再现炒房团——小有积累的市民、地市来的土豪、一线都会转移出的炒房客……各类微信炒房团、粉丝炒房团、炒房培训课程等征象蔚为壮观，全部人都盼望在房价上涨中大赚一笔，并实现本身的财务自由，如今看他们确实是账面红利的。 4 P! X# K% `/ h t* n9 |* i
5若炒房客全赢利，那赚的是谁的钱？
( `7 D, s* j& R5 U5 V8 m 部门二线都会火爆的楼市还看不出要消停的苗头，血脉偾张的炒房客更是期盼房价节节攀升，看动手里的房子一个劲地赢利个个乐开了花，沉醉在一片高兴之中。
& K! [3 @" D- o# j/ @4 a 买房都赢利，各人都赢利。题目来了：各人都赢利，可都在赚谁的钱？
8 \" O/ @2 D% w 房子终极是给人住的，固然如今又被赋予了金融功能，我们就分析一下炒房客赚的钱到底来自那里？
$ U# J" D. O& \3 m 1、房子的租金收益。由于房子是用来居住的，以是持有房子可以有租金收益。按照如今的高房价，租金收益大多在2%-3%间倘佯，少少数都会的租金收益在5%左右，而这是裹不住每月按揭款的，以是仅凭房租收益是负现金流，是亏损的； 7 Y, t! B5 A- O
2、厥后的投资客接盘。最早的投资客提前购买了房子，待房子代价被发现后，被厥后的投资客以更高的代价接盘从而顺遂脱手实现收益，厥后的投资客要实现红利必要再找到新的投资客接盘，云云往复。而这就成了一个伐鼓传花的旁氏骗局，终有幻灭一天，固然不可恒久。 ) `# x; M. B3 ]) e4 X- ~3 D- ?
3、刚需接盘侠。只有刚需族接盘才不会造成旁氏骗局或资产泡沫幻灭，才是一种康健的房产投资。而刚需族的钱又来自那里？来自于本身多年工作的积累，来自于父母的资助或亲朋的借贷，而他们的钱终极还是来自于他们的工作积累，所谓工作也就是为社会提供了商品或服务——也就是实体经济。 ) S7 P L* B3 O4 v
以是，炒房客要实现收益必须有富足多的刚需接盘侠，要有刚需接盘侠必须实体经济茂盛，以此才气产生就业和收入并用于付出月供，否则炒房客的红利只是像股票浮盈一样只是账面数字，当各人会集抛售时出现踩踏，都被死死套牢。
" ^; r8 ^3 R4 f6 t4 G2 V/ m 也有人会说房子可以抵押出去获取资金，对外投资获取收益，可对外投资的收益来自那里？来自于给社会提供了服务或商品的回报，说白了收益的实现还得靠实体经济。香港的经济支柱是金融业和服务业，但它的根基还是大陆的实体，为大陆企业提供上市融资服务、为大陆市场提供贸易中转服务…，才得以成为“东方明珠”。
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. I: d& u* d8 O+ V8 i$ N$ A/ d 跋文： + P6 A& \. F- h+ P6 H) F. I
炒房兴邦，实业误国，这是一句反讽的话。
: [3 x4 {4 Z( n& B- z 当一国国民都想靠炒房致富，当一国国民都想靠金融业（乃至打着金融的旗帜行骗，如包管公司/P2P/原始股投资等）轻松赢利，而不是踏实的发展实体经济，无异于在沙岸上建高楼，也只能是一片梦幻泡影，其了局是必有人为此付出代价。 | 
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发表于 2019-6-13 23:05:20
