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2015年，保险公司是房地产行业的主角。房企收购保险公司，房企被保险公司收购。   在这背后，不良资产管理公司(以下简称AMC)潜行已久。化身为“钱”高价夺地王只是表象，存量物业才是他们“闷声发大财”的金矿。智慧的房企如绿地和远洋，已经与他们静静睁开了相助——AMC或将成为2016年房地产行业新的主角。
% } s3 d: J0 n: z* J! t; [& g( ]  一，不良资产筹谋市场巨大，地皮资源有待盘活 ) J' Z7 r: ~, f" l8 k. B1 u
  东方、华融、长城、信达四大资产管理公司(也称四大AMC)，是当局为办理中行、工行、建行、农行长期的呆坏账题目而设立的，各自承接处置处罚对口银行的不良资产。现在不良资产筹谋已成了“赚大钱”的好买卖，四大AMC也已成了金融巨头。
$ f7 ~) c/ k# [& s, g) C5 ^  不良资产筹谋行业对专业度有肯定要求，因此高风险和高收益并存，并有逆周期的特性。当前，宏观经济运行至周期底部，中心经济工作聚会会议也提出了“要对峙创新驱动，留意激活存量”，是民间机构等加入不良资产筹谋的最佳机会。
& T$ \$ n6 y6 l( T* W' b. v% d1 T; g  房地产行业的不良资产筹谋市场到底有多大？ 9 J) t6 C+ B: K0 S0 E; q
  根据招股阐明书，2015年6月30日，中国华融的不良资产总额为3264.1亿元。此中，收购重组类不良资产总额为2124.9亿元，若按终极债权人所属行业分别，则来自房地产行业的有1367.7亿元，占比高达64.4%。
& p* \8 M- W+ `8 V0 N  由于别的三家AMC并未公布旗下房地产干系不良资产数据(长城、东方未上市，信达年报中未披露)，按华融所占份额估算(克制2014年，华融累计收购的不良资产账面原值约占四大AMC的23.2%)，四大AMC旗下的房地产干系不良资产总额约为5895亿元。若再计入一些地方性AMC旗下资产，则当前我国房地产干系的不良资产有向万亿增长的大概。 . V3 S5 l9 ^2 Y! h
  房地产干系的不良资产由于抵押物代价高、升值潜力大，是AMC的赢利利器，紧张包罗地皮、在建工程、烂尾楼、投资物业等。在西欧发达国家，由于 房地产市场已经非常成熟，产生的不良资产以能产生租金回报的投资物业为主。而在中国，尚未产生回报的房地产项目占“大头”，这就造成了，一方面，这些物业 收购代价更低，而且成熟后的投资回报率更高；另一方面，这些物业必要后续投入才气产生回报，因而相应也有更大风险。 8 a( X9 O5 U! B/ s( d: T8 M) t
  AMC对不良资产的传统筹谋方式为处置处罚和重组。
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  收购处置处罚类业务是指AMC按照账面原值的肯定扣头收购不良债权资产，在资产分类的底子上举行代价提升，随后 寻机出售或通过其他方式实现债权接纳，从而得到优点。AMC采取的处置处罚方式包罗阶段性筹谋、资产重组、债转股、单户转让、打包转让、债务人扣头清偿、停业 整理、本息清收、诉讼追偿、以物抵债、债务重组等。 0 @4 F7 O [! U2 s/ G% ?: T
  收购重组类业务则指AMC在不良资产的收购环节，即在确认债务债权关系的底子上，根据不良资产风险水平确定 实行债务或资产重组本事，并与债务人及干系方告竣重组协议的业务。紧张针对活动性临时出现危急的企业，提供个性化定制的重组本事，举行名誉风险重新定价并 将风险名誉化解前移，发掘资产代价，在风险可控的情况下寻求更高的重组溢价。 3 r4 m" r; n$ i# A
' J( c. H1 T' v. g; b1 @4 w3 K  从上述业务先容和流程来看，AMC起到的作用照旧对信贷和风险的处置处罚，或起到投资者、资金拉拢者的作用，并不加入到实物资产处置处罚的流程中。而实物资产处置处罚业务，通常由AMC旗下的房地产子公司负责，如中国信达旗下的信达地产，中国华融旗下的华融置业等。
C1 S0 o0 U! l6 L' H) @* r7 c7 v% b, h  二，AMC自行开发有资金上风，但操盘本领偏弱 1 n3 ?9 N8 ~ H2 Y5 Z" [, l
  出于对房地产行业的看好、规避汇率风险等因素，AMC当前加大房地产行业布局的意图非常显着，而且均是大手笔，资金雄厚，颇有“不差钱”之势。 : @* [' F. z: j: k; D: ]9 M
  如中国信达在四大AMC中对房地产布局最大，旗下信达地产在A股上市。2015年末，信达地产连连高价拿 地，如72.99亿元总价的上海新江湾城地王、30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王、33.9亿元的杭州南星地王等，以至于“信达： 我就是钱”一度成为业内盛行的段子。 $ E5 _0 [/ `* u% W2 E
  东方资产亦有加入房地产行业的意图，2015年初，东方资产收购了上海证大高出50%的股权。只管现在东方 资产有将股权易手的大概，但值得留意的是，11月19日，上海证大加入了由资产处置处罚法院举行的公开拍卖并竞投乐成，将以总代价约3.44亿元收购位于江苏 南京的干系物业，总构筑面积2.63万平方米。
R( h5 d4 M) W/ @; w; r- y9 g  除了公开渠道拿地外，AMC旗下房地产子公司还负担了为AMC处置处罚部分房地产干系不良资产的使命。
( u$ V& T: Y! j' z6 k9 S  同样以信达地产为例，根据2014年年报，信达地产整年共与母公司中国信达举行了一次涉及不良资产处置处罚的关联生意业务：信达地产与中国信达广东省分 公司签订了关于嘉粤团体有限公司等34家公司停业重整涉及收购房地产项目及债务重组事项的《相助框架协议》，指定公司全资子公司广州信达置业投资有限公司 以22.57亿元承债式收购嘉粤团体部属五家房地产公司的100%股权。此中，股权生意业务对价为零，重组债务本金总额为人民币22.57亿元，重组脱期期为 三年，重组脱期赔偿金年率为10.4%；中国信达广东省分公司另享有项目全部开发收益的15%。对于此次收购，信达地产的表明为“深化公司与中国信达的业务协同，丰富公司项目储备方式，促进公司金融地产业务模式创新“。
- N0 X$ k" I* B* y) B$ G  AMC旗下房地产子公司直接接盘举行房地产开发具有资金和资源双重上风，但也存在较大范围性。 % X0 T% b. Z9 D1 e
  第一大范围是开发和周转速率。重新开工面积来看，2014年，大型房企如恒大地产高达2250万平方米，中 型房企如招商地产为414万平方米，而信达地产仅为155万平方米。受限于规模，AMC旗下房地产子公司肯定没有本领快速处置处罚母公司全部资产，这对于周期 性强、市场颠簸剧烈的房地产开发行业是一大“硬伤”。
1 I% g2 c% Y. d) `, E  第二大范围是都会布局。AMC收购的不良资产来自于天下各地，在子公司有布局都会的项目自然不存在题目，但 如果为了处置处罚项目，子公司还要新进都会，则将推高贩卖、行政的费用，并不是一笔最划算的帐。信达地产布局了不到20个都会，华融置业仅布局6个都会，相较 之下，大型房企如绿地和恒大分别进入了80和147个都会，上风更为显着。
& {8 M7 r- p6 P4 k- _' p' D  第三大范围是标准化和品牌溢价。房企各自有独门的标准化“秘技”，如大部分房企都有自己的多条产物线，恒大的开盘流程，绿地的办公营销等，对于新获取的项目直接套用可以或许低沉本钱。品牌溢价更是无需泯灭资金便可“免费”获取的利润，这些上风AMC旗下子公司均不具备。
3 }+ d% J' d7 s4 u4 W1 u* @  因此，对于AMC来说，与房企的相助能从手里的不良资产中获取的利润更大，是“双赢”的活动。
- M+ a- E' z, R% ~0 N! B, U  三，房企掘金万亿市场，相助开发或是最佳方式
* g& C$ ^0 t0 h6 n' f  对于房企来说，与AMC相助则相称于拥有了新的“地皮资源库”。随着优质地皮日益稀缺、地价快速上涨，房企不停地开发新的拿地渠道，绿地、远洋等已和AMC举行相助，具体项目还在试水中。 0 K; A4 W7 N& f- W, ~. c8 D2 B, N
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  我们以为，房企加入不良资产处置处罚，紧张可采取三种方式：
4 |5 q& ^5 R K0 g; M" j, |  1、向AMC批量收购项目，自行开发。 7 @9 r, i/ [- x3 c) R
  即房企在AMC已完成重组的不良资产中，挑选与自己布局、定位契合的地皮和项目打包收购，作为寻常土储自行完成开发。
/ Y) j1 z7 |8 U  这一方法的优点在于：1)资产已由AMC完成了“排雷”，可以或许直接开发，风险较小；2)如果一次性收购的资产量大，以致长期创建相助，可相应向AMC压低代价；3)如果操盘恰当，房企能自行享有的利润量更高。
) A" X% ~* |' p  不外，批量收购对房企的资金要求也较高，房企应当衡量自己的开发本领、资金气力、融资本钱等因素后举行综合思量。对于特别优质的项目，房企则可采取这一方法“先动手为强”。
: B, Q0 x6 I% N( D E9 J* D  2、为AMC代建项目，收取管理费用。
1 ]8 N% ]0 }. y2 Z5 P8 @* }& ~  即房企作为服务商，对AMC手中的地皮等举行操持规划、工程建立、贩卖等，房企收取固定的运营管理费用，开发风险由AMC负担。 ' _* M( c9 U+ l1 ~9 G2 x: y7 I; B2 T
  这一方法实质上和传统代建模式雷同，只是背后的“金主”差别，当前泰禾与信达地产在新江湾城项目上的相助或与此雷同。只管开发对象并非不良资产，而是招拍挂获取的地皮，但从中也可窥见AMC对房企代建持有的开放态度。
, y2 Y. \4 U( U4 ^; r$ f, p  如果可以或许获取代建时机，房企可在规避市场风险、不对资金产生压力的情况下进步利润率，增长红利点。不外，代建的门槛也较高，当前在做的绿城、滨江、朗诗等均有较强产物力。要让AMC绝不委曲地为操盘本领“买单”，房企要提升开发速率、产物品格、品牌溢价等。
" o0 K% }# v; D  3、与AMC相助开发，利润风险共担。 0 a& G) I5 c2 N% c9 [' g
  即房企与AMC各持项目肯定比例的股权，房企负责操盘并收取固定运营管理费用，开发带来的利润或亏损双方按股权比例各自负担。 8 D( u/ n5 M' Y' ~* ?4 B+ S- S
  这一方法雷同于“大股”或“小股”操盘，也是在我们看来房企加入不良资产处置处罚的最佳模式，其亮点在于双方能发挥自身上风，而且优点细密捆绑，风险共担。 对于房企来说，AMC提供了更多可开发的地皮资源，减轻了房企的资金压力，尤其在资源和存量资源越来越紧张的当前，AMC可谓最符合的搭档；对于AMC来 说，旗下规模和布局有很大范围性，自行开发卖出的利润虽高，但并非全部项目都本领自行处置处罚，而与房企相助则能很好地增补这一点。
! F H$ D& [* V8 k( \  房企亦可与AMC举行更长期、更深入的相助，如AMC向银行等举行新的不良资产收购时，房企即可派驻相识市场的团队帮忙举行资产定价、风控、判断开发难度等，进而压低本钱，低沉风险。
# w( m* f$ G- L% _) B5 C! p  别的，房企还可与AMC共同举行债权转股权，派驻团队帮忙房地产类公司重组，举行地产类债权资产证券化并托底等。这些方式紧张创建在与AMC有深入相助关系的底子上，且实用于有金融平台的房企，并有房地产业务和金融业务的双重红利空间。 | 
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发表于 2019-6-14 00:45:47
