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任志强:压倒中国经济的最后一根稻草是房地产

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发表于 2019-6-14 00:47:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国经济下行必要想出办理办法1 B* C( J. o  Q9 e3 n! E/ A- h
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习主席在客岁12月召开的中央经济工作聚会会议讲“在适度扩大总需求的同时,着力增强供给侧布局的改革”。很多报道忽略了前半句,现实上习主席的意思是,要先扩大国内消耗,如果没有扩大消耗,只讲供给,供给和需求的关系是扭曲的。在客岁11月11日的财经向导小组第十一次聚会会议上,习主席提出“房地产必须稳固发展,继续去库存,进步房企扩大再生产的积极性”。
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6 ^5 q3 a* J6 P. K  `已往的中央经济工作聚会会议,除了对房地产提出去库存、加杠杆、加大生产本领以外,对其他行业提出的都是去产能。压倒中国经济这个骆驼的末了一颗稻草是什么?就是房地产,一旦房地产的增速下去,会把骆驼压倒,只有房地产保持增速,才气把骆驼撑起来。( U; z# |7 {% s3 W

6 Z, c( v2 G# L. }4 |关于房地产政策,中央经济工作聚会会议提出,第一要天然人购房,不能打击投资、谋利举动,这是对2011年政策提出打击投资和谋利举动的修正。第二提出取消逾期的限定政策。% |6 r: E; D$ Q# E2 y
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提到库存,为什么会形成库存?; W6 C+ c! _; A0 m( y; u6 T7 e( t
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这和限购、限贷、加税,一、二套房存在差异和不能买第三套房的政策干系,从2011年开始一连三年出台政策,房地产行业的库存也开始上升。“十二五”规划提出建立3600万套保障性住房,大量建立保障性住房就出现了一个征象,在拆迁过程中,有人得到五套房子,并把此中四套卖了,极大地增长了市场供应量。这是房地产商无法盘算的,于是在二手房买卖业务敏捷增长的过程中,有相当一部门是新居子,而这一部门新居子是由于保障房政策导致的额外供应。新增住房和保障房挤出的新增供给,两方面共同作用,导致现有库存增长。
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为什么说房地产对办理中国经济的题目有至关告急的作用?. ?* ^& ~( V/ K! }6 W) d9 z1 N% Y5 R
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税收方面,房地产税、土地增值税和土地利用税等占到总税收的约12%,如果加上业务税、所得税大概是30%,再加上四万亿的土地财政,统共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他财产的贡献度只有3.8%,金融业是15.9%,已往房地财产可以到达20%,而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速,GDP增长率都是上升的,反之GDP增速都是降落的,多年云云。
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5 I4 J& ^8 y5 o' C, d" h# U如果房地产行业不景气,地方债、银行债,乃至是金融的题目都会暴袒露来。北京银行最大的坏账泉源是钢贸企业,占25%以上,其次是煤炭企业,占20%左右。就房地产行业而言,购房者和开辟商在银行的坏账率现在都是很低的,如果坏账率上升的话会出现题目。
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房地产投资大量降落,与房地产行业中国企占比很低有关——国企只占房地产行业总投资的11%,最高到达17%。很多大国企不往二、三、四线都会发展,着实房地产行业的自我调治本领是很好的。像钢铁行业里国企很多,这些国企的逻辑就是,越被要求增长库存,就越不干活,而这就导致投资镌汰,并带来GDP增速降落,如允许以欺压政府脱手。
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/ E! W6 U2 m* Q1 ^( }6 A" x8 }要让房地产投资规复到正常程度,必要土地供应先行。客岁土地30%的负增长必要增补返来。政府的保障性住房也要补上,“十二五”期间有3600万套保障性住房,但是“十三五”期间就没有了,现在住建部和地方政府已经出台要镌汰经济实用性住房、保障性住房的政策。一方面是开辟商的投资,一方面是政府投资,这两方面投资都降落的话,房地产市场自己增速就上不去。我以为要办理中国经济未来的发展题目,全部抵牾就会集在房地产行业,现在看来只有房地产能救中国。
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现在大概有12个地方政府出台了减免左券税的政策,重庆出台了镌汰预征税减收、镌汰各种税费比例的政策,来救活生产方、开辟商,以便让开辟商有更多现金流办理库存题目。
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# V8 O( @9 ?' I+ q- e但我以为还不敷,应该购房减免个税,包罗用个税冲抵个贷利钱。现在个税收入大概7000亿左右,减免10%就是700亿,纵然把2000万人的购房举动打对折,也有1000万人购房,完全可以把现有房产库存办理掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右,包罗土地增值税、买卖业务税等。现在每年新增1000万套左右住房,税费大概靠近4万亿,以是再增长1000万套新增住房,最少也要再增长1万多亿税收,这是一个最好的恒久办法。而在取消全部逾期政策后,各人肯定乐意购买第三套房子,国家不消担心不想买房的题目。对于买房者来说,还房贷的利钱就是节流个税。# g) `" f9 k. w2 }

5 y& B. Y* H, o! o1 L1 m银行现在有两种还贷方式,一种是只还息不还本,另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的举动酿成了租房子,除了缴纳20%首付以外,利钱可以抵掉个税,而已往是交完个税再还利钱。固然房子首付大概是借来的,但无论怎样,利钱抵税肯定会动员每年至少1000万套以上的新购房需求。
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公众到底有购房的需求吗?& m* l0 E6 M; E9 J

- |( o6 U8 O+ d  q6 N. p& K/ F' ^我以为有,如果没有需求,3600万套保障性住房的居住和更换题目就不会出现了。我们观察过12个都会发现,很多人在拆迁过程中分到了几套房子,自住此中一套,别的的则举行二手房买卖业务。现实上如果这部门供应取消了,并将其转换成商品房,那么对房屋的消耗需求是存在的。现在看来,取消第三套住房的限定性条件、取消一、二套房的差异利率、或取消其他限定性条件,都对房地产行业的需求增长有利。( l: y$ h5 i0 R6 D1 ~+ W
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而现在,由于央行不办理一、二套住房差异利率和第三套住房贷款题目,地方政府的政策是打扣头的。为什么第二套住房的首付还要高达25%-30%?为什么不答应购买第三套房贷款呢?当个人杠杆增长的时间,开辟商可以消化库存,房地产行业的总杠杆会降落。现在的个人存款率是充足的,而企业的存款率大概会出现题目,但是如果企业可以大概消化库存,把资金盘活,举行投资,杠杆率就会降落,投资增长由负变正。
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& t$ y  ^$ l5 u4 G' k1 {. \别的,按人均盘算住房需求是错误的。如果按照户数盘算,天下均匀是从3.7人/户低沉到3.02人/户,现实上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异阐明白什么题目?户籍是按照户口原来统计的,但很大概出现和朋侪合租房子的环境,现实上应该盘算成一室多户。而如果按单个生齿比例盘算,四大都会的这个增长比率将到达30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%,按照这个增长率,生齿普查的统计中都会生齿应该要到达3.6亿-3.8亿户,但现实上只有2.68亿户。) F5 }* V+ {: c7 M, w" }

6 z2 ]. K8 R! o0 T* j以是,每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。如果要将单人户盘算进去,只必要采取减税步调,租金可以抵免个税,就能办理现有市场题目,还可以动员中国经济发展。
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