对于下半年投资计谋，房地产板块投资机遇是石，政策是水；政策是石，房价是水，水落方才石出。 行业根本面中期前后有望从量缩价平降落第一阶段进入价跌量缩的第二阶段。预估下半年12 个典范都会房价跌幅25%左右，天下大概负增长。因保障房投资的增补10 年房地产投资增速预计19%左右。
, z- ? ~; F5 l, ^) |: L0 N 政策面松紧趋势告急取决于房价下跌速率、时间和幅度。汗青和理论均可证实，信贷政策是最有用的调控工具。若信贷政策从严，不管保有房产税等是否出台，量价趋势也将下行。
( z+ l3 L7 S1 u3 L n. r& y 行业中长期发展速率相比 03-07、09 年会回落，但还会保持较快发展。预估未来行业中长期贩卖金额年增速从03-09 年匀称35%回落到25%左右。保障房、保有税和地盘增值税可以或许减轻量价厘革颠簸性，但房价根本趋势由生齿、都会化、运动性、经济增长决定。$ m* e% `, [+ N
地盘增值税能迫使和诱导开辟商贬价，增长供给，弱化推动房价无穷上涨的动力，也将推动行业贸易模式转向高周转、快开辟。7 C# g; ]' t. F. T
房价下跌对 RNAV 和净利润影响非常大，思量代价弹性更显着。因主流上市公司10 年净利润31%左右增长所对应的收入中匀称82%已预售锁定，以是10年下半年房价降落告急影响11 年业绩增速，而11 年业绩对下半年股价走势非常告急。8 V) `& n6 k& K
基于房价降落预期和销量降落趋势，通过 5 月初和这次的业绩调解，我们重点覆盖和跟踪研究的47 家主流上市公司，10 年净利润增速从09 年底预期的45%匀称增速下调到31%。
3 T/ f- o2 @. p2 b; t 业绩调解后按 6 月18 日收盘价，我们覆盖跟踪的38 家主流开辟类公司10年匀称动态PE 是13.2 倍。因预期行业发展速率降落，估值基准从以往的22倍降落到16 倍，则意味着如今估值隐含了18%的房价下跌。根据09 年底前后均价更新测算的主流开辟类上市公司RNAV 匀称折价16.2%，而出租类主流上市公司匀称折价22.3%。& ^; g% \2 \7 S- _7 o
下半年投资逻辑：股价和房价处于勺形关系后期。股价和房价将履历先房价下跌引起股价下跌的短阶段，然后履历房价下跌引起股价上涨的长阶段。房价下跌将低沉政策风险，地产股价将有中期投资机遇。) W; R2 R+ L! x- ]* s
销量对房价下跌的反应分为贬价增长销量、贬价清除销量和贬价再增长销量三个阶段，第三个阶段才具有突出的投资意义。4 O" v6 k8 u- t T0 C. L) D0 M
行业评级维持中性，板块估值靠近底部地区，但股价尚有下跌风险。
9 Y: s" G" E2 g3 V 在下跌后期，贸易地产、X+地产、逆周期扩张等个股表现将分化。（国泰君安证券）# @+ s, @ u$ W9 _, ?3 a3 `* I- I
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发表于 2019-5-6 09:02:51