□光大证券 翁非玉( e8 ~# g. i1 r; l6 l
# v; K0 ^) d2 F# I" K/ s. u) u$ L 综合国务院各干系部门现在的表态来看，我们以为政策没有出清，短期内放松的大概性不大，后续政策及力度仍取决于当局对房地产市场走势的见解，因而对应在股价上大概有震荡反复，我们审慎对待上周板块的反弹，并维持行业“中性”的评级。
! b* e, Y9 E: N+ @ 房价克制政策警报未排除
" r8 ~3 S9 Y4 h( t; y7 \" H 我们以为，低库存、高现金储备使得短期内房价下调的空间较小，房价克制政策的警报并未排除，发起观察以下4个指标。# c1 m6 g7 m) \* B) @9 V9 ~' y; [
其一，1到2月日均成交量与客岁同期靠近，需求已降无可降。我们跟踪的21个都会2月成交量环比1月变更的中值是-44%，成交量继续大幅降落，此中除了政策调控因素外，重要是春节假期的缘故起因。09年春节在1月，2010年春节在2月，无论同比环比都不具有太大的参考意义，因此，我们对比了12个样本都会，2010年和09年1月至2月的日均成交量，同比变更的中值是-4％。也就是说，年初到2月尾为止的成交量与09年初同期相比，大要相称，对于投资性购房占比高的一线都会，大幅下滑后的1-2月成交量根本可以以为是刚性自住需求（初次和改善），成交量继续淘汰的空间已不大了。
& R9 r S) J( |2 q+ C$ Y( c9 \ 其二，高出一半的都会库存在继续下行，短期供应开释不显着。2月尾，我们跟踪的都会库存仍在低位，以致另有高出一半的都会短期新增供应低于新增需求。根据与开发商交换以及市场的数据来看，2010年上半年新增供应无法显着开释，低库存的压力短时间还难以缓解。
( T2 l5 U, e8 p0 @8 J4 { 其三，调控情况更为复杂。09年12月起的调控，面临着更为复杂的宏观情况：2010年正处于经济复苏整固的阶段，加息这个代价型货币政策工具的使用将比力审慎，固定资产投资增速不稳，当局在货币和房地产政策的订定上难免顾虑重重。而当局自07年4季度起调控房地产，其时经济在过热阶段，固定资产投资高速增长，各项调控目标比力划一。+ M( \: v) z, V+ o3 t# g
其四，房地产公司现金状态精良，开发商无主动调价的动力。按国信行业分类，停止3月9日，41家A股房地产公司已公布的年报体现，每股谋划现金净流量从08年的每股-0.25元提拔到0.37元，货币资金较08年底增长了143%，可见房地产公司现金流较为充裕。同时，期末现金/存货的比值从08年底的21%进步到30%，开发商对存货举行开发的外部资金需求大幅淘汰。- ^* B7 V; b! F0 A0 i; z$ z
短线反弹或源于估值修复
' M3 ]8 |0 g% X$ m5 L( [# T 3月9日地产指数大幅反弹2.71%，重要催化剂为8日清早媒体报道央行副行长苏宁表现，“对于楼市，还要观察政策的作用，现在没有出台新政策的需求”。而对于板块的团体反弹，我们以为，这是主流地产公司估值在15倍左右这个比力低的程度、政策压力忽然和缓的情况下出现的估值修复行情。根据3月9日的收盘价盘算，我们覆盖的公司中，纯住宅开发类公司2010年动态PE回升到16.4倍，综合类公司为17.4倍。
1 @* X- J; l! R( X, A- I, Q 我们以为，后续政策是否进一步推出和其力度以及3月份的成交量规复程度是左右地产板块短期走势的重要因素。预计三月的成交量将出现布局性分化。现在我们还无法判断3月全月的成交量，我们统计了13个有07-09年3月数据的一二线样本都会2月尾到3月8日的日均成交量，和已往3年3月的均值对比，一线都会3月全月成交量估计会出现萎缩，部门二线都会如中西部都会3月的成交量大概有靓丽的体现。据此，我们以为，后续地产板块的走势大概将会出现布局性的分化。6 o$ g I" n$ Z8 `, l- g) f; l
别的，从09年12月高点下跌到3月9日收盘，房地产指数下跌了22%，大抵反映了2010年10%的房价跌幅。如果短期没有更多的政策或调控的态度，综合思量房价过高地区2010年房价下跌和二三线都会房价安稳，如果按总体出现5%的房价下跌盘算，主流公司团体约莫有10%-15%左右的上涨空间。
7 ~$ r" V' O1 i `5 {$ d 但综合国务院各干系部门现在的表态看，我们以为短期政策并没有出清，短期内放松的大概性不大，如果之前的调控结果不显着，当局有关部门如住建部、国土资源部、银监会、央行等还将有更多的政策出台，地方当局也会有相应的配套政策，因而后续政策和力度取决于当局对房地产市场走势的见解，对应在股价上大概会有震荡反复，我们审慎对待当前的反弹。我们维持行业“中性”的评级，发起关注估值较低以及资产区位分布较好的公司，如金地团体、福星股份及ST鲁置业* s T2 y% Z0 t3 n1 {
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发表于 2019-5-6 11:11:45