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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
4 t) W( X) ]* t- y6 l某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
. X) K+ e0 f: C" W' f9 b! q3 W4 E这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 5 _. i/ ~) o- Y4 q# B" v
那么题目来了。
e% \3 V7 |$ y叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? / d {" ]1 Z0 ^0 Z. {7 a8 U8 \: J9 C
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 + x5 L: b, i3 X: `% }
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
- X+ C/ R& p: y其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? 8 G9 ^$ f0 c& n; b
众人相互对望，竟一时语塞。 1 I- i. ~/ `9 S* G5 s
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
1 E9 N: u1 Z' E8 F$ c6 o" g1.我们坐拥市值300万亿的房子
" u; p. a" I' j: z还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? m+ X$ B. Z. \7 g/ i/ m" e- D1 K
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 & l# t2 e4 M y% V
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
( m- W& k! A0 [+ g我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
$ W0 W r' O# D% x3 V5 h K5 m& N随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： ( f% ~5 l p6 X& B2 e) |- o
$ m( b' c4 g" U* ~3 `表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
) Z& t& T: u. C1 y; ~但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
$ Y/ Z* ?+ L5 z7 J, T6 @. B' x显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 ) w) L" g8 F3 G# i0 [0 {; G7 ^
2.维度毛病，估值孰高孰低? 6 P0 [% S! i( S% H) H
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： 6 t' H' T% V4 ^+ A- \/ ^* t
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; + K0 G% d* d2 N- F0 H/ {* U
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 w3 r d% }$ J% I, \
怎么明确呢? 1 F$ s" S7 d* j- Z) `
我们再来做一个数据分析：
4 Q/ s' }* g3 r- E8 m, R% o1 A1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? 4 e; Q$ l( }) |6 I& l0 G
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
% g4 B4 @% V% f$ {. |. E3. 人均GDP也列入观测对比。
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0 H' M8 J. |" W3 k- G透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： 3 f4 O! s& B+ \1 G+ }' W
反差一：人均占据资产低的逻辑线 0 f+ R* R$ K; p; o
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
" P) [! j' @4 a J以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 7 Q1 h! m0 s/ V" ]5 R( s$ J
反差二：总体量估值高的逻辑线 & x! n" I8 f5 @. J
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 , h& w2 W+ R$ M2 H: l4 u3 B
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
) t" m7 A9 Q& X& G% I5 T( ~3.一线都会的满级与二线都会的追赶
" Q/ ]; a( t& ^但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
3 U! K( {' }, N# X& c0 v# G% v那中国的差别都会你怎么来给估值?
2 _3 h j; v A# m0 B我们把中国的房地产市场分为三个层级。 . w1 n! x) v/ f0 b# i+ x) ^! U
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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7 V" C# v k2 i* g& H3 B; u必要分析一下： 8 i" U4 c T' o" q
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 ' D* P5 J3 S! `3 w7 E
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 - U4 l( J5 t& q5 q& S0 j" B
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
+ N2 Z, F M( X但是，房地产的详细分析远比这复杂。 _, q k) K0 g, Q" q+ \# f$ X6 t
我们再把案例套在房地产内里就是： & Z( b3 t+ |& v. k
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! 5 x6 |' r6 X' y$ f9 j# x
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
4 J R5 v* j, G9 ~当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
