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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： ! G X* t# k- {3 b+ S
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 9 }$ s: G7 c& T7 C
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 , c5 N& x% {& [/ Y8 e9 z/ t
那么题目来了。 & R/ B" K# S0 W5 Z
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? 2 {, ]! Y' T p4 \9 Z# `
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 ; ^, r9 H/ |$ s5 W1 C' P
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
1 T! b) ~6 c( a2 u9 i& G; L其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? & `' [0 Z" g9 q. e+ ~1 {
众人相互对望，竟一时语塞。 8 L% F2 F1 s6 u, H! T
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 7 b+ N( s9 g, R
1.我们坐拥市值300万亿的房子 J2 A- Q& X) T
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
# a: F. \% N4 N) R2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 ! k$ `" N) w) [. Z
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
/ W+ h/ K7 j) d0 S4 R& _% P我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 ( d. K7 P9 S1 M0 @& H+ T) j
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 ' b; d' x b% v- r! |
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
& _! q# ]* r4 z3 d$ ?& v& D8 P0 Q' |显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 * ^! Q3 Z7 C+ g3 B0 m1 A: f: H6 Y
2.维度毛病，估值孰高孰低? 1 m! l- a n' C8 A
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： 8 k) _, W$ `+ f
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 3 j5 M! S0 g3 B. g2 ~ b
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 - h# `4 @+ K, n% p- _0 s
怎么明确呢? # h/ m c! d0 h, c, l( l
我们再来做一个数据分析： / Z& ?; \* q! M$ w
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? 5 o% @ ?% g9 S! y
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? / b0 ~6 q9 [0 D4 G" j( F2 z& p
3. 人均GDP也列入观测对比。
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： , U) G1 D* x# H- H( }, G3 B
反差一：人均占据资产低的逻辑线
9 E9 @* ?) N, s% Y6 c- X2 o) p中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
$ j8 V8 X, x. o: [# g5 z4 i8 @9 {5 u以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! / T% ~& n" _8 t% a; V. h9 U6 W
反差二：总体量估值高的逻辑线
3 S4 u! W" g+ r( \+ J3 e但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
) Y z' [9 N. S0 G( h5 t4 A" s已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
8 a' ~( k' H1 `4 Z! H/ P( k# Y3.一线都会的满级与二线都会的追赶 ' L3 o, Q$ x' ~) y4 \& j
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
( e1 V) u8 H+ y4 S+ i那中国的差别都会你怎么来给估值? , B% \, \9 @& m. |
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 * R2 {; o: W0 w8 M2 }, u- n" x* j
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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! y( @6 k A( Z$ ~, Q3 U必要分析一下： - t1 a' M' s4 j' p5 w* T
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
* |" H, X: E* U% c2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
) w' m+ u b0 z4 m5 W4 |如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 6 @$ W; R% l% {7 I3 `3 Y% A
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 $ D# m' j& o% [2 B1 N- ^8 g- g8 h5 f, _
我们再把案例套在房地产内里就是：
, q9 {/ d# J* g+ H; q8 {6 V各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! 6 Q5 i: c( I' p7 }) k% y+ ^1 n5 x
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
1 e- a% [% |& X+ e6 F当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
