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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
" \1 |- Z, j0 [% \! T8 c3 i- v某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 / Z* B6 p9 k: C4 u4 X9 ?
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
: }( z7 c/ K' x# e J那么题目来了。 8 G& d1 n$ t* q% G4 E
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? , ]4 q# x3 ^" P Z: L
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
, Y6 h# ~; x5 U8 V5 r# S$ o' r另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 . W5 o L, p- l3 @
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
: q, P; m, A# z9 g, r/ F众人相互对望，竟一时语塞。 - y! h# `1 a! Y( v( ]% Y
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 7 A# }, g& K" d% V8 n6 b. d
1.我们坐拥市值300万亿的房子 2 r8 Z* G$ i# a# M! D9 A6 r
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? , z0 [. q# a" N& t) w# X
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
- C7 ?1 m" s3 F# i! s从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
. k! b3 t5 w$ p) i7 k我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
" v, I$ x. ]7 ?5 T8 O% I随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： U' a2 \- `& d/ S, F; s
O7 P3 E. ]8 E0 r& H表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
5 b5 B. s$ L# P; U7 x' Y但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
3 E& N7 D6 @# n9 l* K& M显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
+ n! i% z6 [# ?- G: i D1 o$ D2.维度毛病，估值孰高孰低? ( R! l1 a+ O1 ^% b
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： . o. {* U2 P5 r. Z1 c% R' a
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; # Y1 y8 m% D/ P1 f3 z- C6 r/ ?' a
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
' d e0 ^+ w2 b% d2 i5 w0 u怎么明确呢? : w# f" j1 N2 N& a. Q+ _
我们再来做一个数据分析： " s, U2 `; C! o8 _! X7 Y7 T# F
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? 0 }8 ]1 e7 |3 ~7 h3 w$ I/ ]0 p$ J
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? 2 i6 Y! t8 l8 B* [0 d+ l3 b- _6 {
3. 人均GDP也列入观测对比。 ; u) c4 }& z0 w" W8 w
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
# A3 ?# H: p3 T* X# l反差一：人均占据资产低的逻辑线 9 {& q6 {9 c2 y) X) m
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 + ` ~: R/ ^( L" l( l2 j9 G& T. {
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! * B" I8 L# m# b
反差二：总体量估值高的逻辑线
4 Y0 M; C& W2 |" [9 D但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
, ?, H# x7 ^ ?, [4 h已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 ; M+ y# z$ T/ d/ M& h9 ~
3.一线都会的满级与二线都会的追赶
( r: d' i+ x% ?8 |; p. R" [1 s9 r但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
: O2 R" F4 L' k, v: E' q; W那中国的差别都会你怎么来给估值? - C2 t2 p8 W( T
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 + U' m8 _ M! Y$ K
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 - F- |- g, y$ ^3 W" Z
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必要分析一下：
. v( y' u3 _8 e1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 ; O# P) g5 l" A4 U
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 3 g# W& I0 s$ a W
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
% a/ @) B" i/ D; q; F0 i( v0 C但是，房地产的详细分析远比这复杂。 . X# z' G+ t) [2 K
我们再把案例套在房地产内里就是：
% j2 h3 z1 [, v. j& z各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
5 J: l ~! I' n& d以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 * |2 `& ~# X4 D3 r, P( n, p
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
