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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： ( D9 [$ |' }, U' d3 P- ]6 o) F9 z
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
/ A' l8 g$ ^3 x& j( U) }/ G/ H这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 4 z9 U; E0 w! G# M }2 z& L) k
那么题目来了。
$ ]$ T8 U1 F @% x$ K叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
% p- H# x b8 ]- k有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 . w* X$ |& s6 C9 O5 u+ _$ }7 X
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
2 D0 C$ ^; N; m2 N& f* I& h其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? $ V9 g* M6 _2 P! L3 I
众人相互对望，竟一时语塞。 " [ E9 c b! R* Q& i
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
* B x) ?# L' p' L8 D# P3 j1.我们坐拥市值300万亿的房子
) F' N, _) B! ]) p1 a0 D还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? ! _- Y4 v' B8 |
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
; o8 _- D" z8 D- ?+ D4 i$ w# U, d从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 - r" e3 y8 U6 e
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
1 b" I8 N" f& l; n" \1 n" h随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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6 v, z- ?0 i: D$ M表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
8 D9 h# F& f, @ `但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? 1 W* J( y8 G1 V# r
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 8 @6 ], V, D% S9 H6 X2 |( B e0 r
2.维度毛病，估值孰高孰低? 6 `3 e% |: T4 L* U* g8 T2 O
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
$ ~, Q* i7 ]' w. ^' j- i第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
! _/ O3 [* U- m, a+ `5 N; ]" G第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 ! T& Z. q7 P) _) X; t' Z
怎么明确呢? $ ]4 {/ d8 Q8 R6 b" m, l6 I; C, E* l
我们再来做一个数据分析：
0 w& u% ^" M6 S }# f5 @' v1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
( W) b+ b, W6 j$ U( o) o1 d- t( n% w2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? ! l1 K$ Z; Y; ]$ N
3. 人均GDP也列入观测对比。
* G7 E4 y, G+ a: a. H W5 J$ x7 G1 t6 j; @5 [
透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
1 U8 F5 M. B5 P+ j5 z1 J反差一：人均占据资产低的逻辑线 0 H0 V2 k" n5 ?2 Z% o" I
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
9 f) W; B9 r- z/ x% j; N1 j以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 6 n% f" ^6 f+ i [
反差二：总体量估值高的逻辑线 ) [8 }/ J3 [" ]2 @; V* [
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
; W* W8 K0 Y! b+ v+ A# m已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
1 B: P& j7 t# B g3.一线都会的满级与二线都会的追赶
( z* {$ c+ L3 m1 ?) r: L. `1 A; r但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 8 H4 e( }% \# l) T3 ` v1 m
那中国的差别都会你怎么来给估值? 9 I) }, o# D S- x# V, Q4 O
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 / L6 h" k2 H/ M2 `/ J
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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必要分析一下： " R" d) a8 w: B
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
. q* g6 c; }$ k' o9 _2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 5 _2 y; f9 S5 }) r4 b4 d
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
- a0 V. `1 @6 V2 t0 t+ y, {2 `9 i但是，房地产的详细分析远比这复杂。 . {3 b5 D9 W: e- d8 Q4 g, L1 T
我们再把案例套在房地产内里就是： , v1 r) p* |* J3 o; B$ @3 c
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! ! R& g* S" G0 N/ a
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 3 @) F5 [0 u9 i# ~
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
