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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： * y. P! Y. l C0 p t
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 * G2 m( }5 T5 @
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 - M: J+ W5 P- R$ `
那么题目来了。 # G6 x) k7 e/ _" W
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? 8 }9 Z) J( o+ Y" j. j9 M
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 - q) b4 T% C- j9 x$ F
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
+ o# Q& N, |+ V9 z9 H& ]其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
2 n* ?# c5 z; \5 V8 ~众人相互对望，竟一时语塞。
" I. [; q- U# }! r实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 - W5 F7 ^3 ^7 c5 g _
1.我们坐拥市值300万亿的房子 + S$ {7 ?0 B! @- g0 ~
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? 8 \$ _. M: B& e( t) {8 a2 B( {
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
8 E3 V& S) h7 ~ j# Q从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 & V# }! a$ F: i6 Z- h5 \2 a2 t5 C
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
: w$ v. M3 e% `0 n8 S随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： ; J0 O& u# i7 Q- @' W5 D
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表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 0 e) v. A: J3 u% K
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
1 D$ r4 r d! S \0 U显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
" M+ A* m0 L5 [6 w. W+ @6 }2.维度毛病，估值孰高孰低? ' w, A+ ^: S \) S, n" d$ m% a
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
# U& n$ i: R5 [0 Z第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 4 ]8 A [& M- T3 m% Y
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
. B ]+ u% G4 |! Q2 l怎么明确呢? . X" i7 G& m) \* F
我们再来做一个数据分析： 7 v/ I6 {1 y, l) T* v/ _' M
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? 8 e; [1 x! T# I, Y0 B7 B; G9 V5 W
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
- D1 g$ t9 T3 t& V3. 人均GDP也列入观测对比。
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- M. \ ^/ k& I$ P: z# [7 n透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： $ h2 ]$ @0 \4 v
反差一：人均占据资产低的逻辑线 7 H/ W* X, |/ e5 D' P9 {% K& p; r
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
; r5 V; D2 B I7 ~以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 6 j, q! r: e) T) i6 j/ V! L
反差二：总体量估值高的逻辑线 ) d2 [/ L1 u+ V, Y( O
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
5 ~$ h" ^7 l4 S5 {% V8 t5 G( \已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 w4 u- }6 Y: J7 Y( Z; p
3.一线都会的满级与二线都会的追赶 / g3 K* Q6 c9 s( t
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 + V5 T; Q- D$ W1 f: v, F* K
那中国的差别都会你怎么来给估值?
: b) m3 l4 V5 [3 |( H% ]8 [我们把中国的房地产市场分为三个层级。
$ [3 A9 `6 @1 u9 {& w" m" ?中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 - K- b9 K, A" d
! Y4 N3 \% N5 o( Y% l+ Z% ~% ^必要分析一下：
& J9 i0 o* l8 _3 {1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 ! L) |1 r* E* C2 o
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 : f0 S) j* ^# t* ~# R8 J
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 5 M% T* Y$ p% R! O- D( y
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 3 b7 g# r; H! E, ^0 l. p
我们再把案例套在房地产内里就是：
8 P# h7 ]4 H& K1 N/ M# O8 C( E J2 \1 i) |各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! 4 m: m! k4 X4 _6 O |* o1 Y9 H7 ?
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
/ U9 K9 n& U0 o: d K1 _8 e1 F当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
