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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
. w1 l0 m f; V- t% s. w t7 K某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 9 V' w/ C/ u" O) G
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 9 w/ O5 }4 B& `( L
那么题目来了。 0 |& j7 T% J& W
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? ! S$ x3 J7 N4 h( f' C2 G- F0 a N
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
) t- ^9 |1 u. V7 u S另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
$ ]& R* ^% \ C) x( e其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? , d9 c& S8 V& ^* V2 }+ I/ L" \
众人相互对望，竟一时语塞。
+ z% q0 b; f: w3 |1 M: G/ _$ h实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
- Q1 M" }, R* o0 K6 \. v1.我们坐拥市值300万亿的房子
% G C2 B6 X4 W% a5 C还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
& c$ x- S0 j; {0 F, |, F: O2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 * h6 ]" d3 ?! Q' F+ P+ J
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 0 b$ [. N$ O K/ L. V' b, Z/ ^
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
& v2 D- L7 L8 @6 |, W随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： E5 I- K! l8 o9 [
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表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
4 e9 t, L: m8 K! s4 ] @但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
! L! t9 s u9 p. z显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
L' V, ]; X& ~+ Z2.维度毛病，估值孰高孰低?
2 r; L. h; G" p( W客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
?0 \0 L2 |5 [9 D8 q第一，中国有13亿生齿的巨大基数; \0 h/ F m9 i3 d( G, y7 v
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 & d( \$ k- s" t6 e. u
怎么明确呢?
- C9 y2 E3 |: M" T2 y' X我们再来做一个数据分析： ) s, B% K+ P2 N& }5 {7 ?
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
' U5 ~, ?( J, O" d2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
7 I+ P$ a4 m, t+ [$ p! A3. 人均GDP也列入观测对比。
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$ K' e: U9 @! n* M5 C, a透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
" X; O% x. K1 E/ [% c; a反差一：人均占据资产低的逻辑线
# D" [9 [8 [+ \7 q3 t& y中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 + q/ R1 @( A r- O$ X/ Z% p" h
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 8 T0 D7 w1 y& B5 m L
反差二：总体量估值高的逻辑线
. ^. V8 ~+ ]# _, Q但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
2 M- G) V1 o* C0 N: L已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 L+ b* t/ N2 R X* G
3.一线都会的满级与二线都会的追赶 " t# l4 B$ I! i; x. E
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
) M6 H# W# F$ B- p0 Y6 i \+ t% |那中国的差别都会你怎么来给估值? ! p, h0 ]. z4 L7 |
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 ! k4 d3 B) q: s2 d& c
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 6 f s% B' \& I( o6 t' d. W
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必要分析一下： / ?0 E7 k* \* e V- _
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 ) Z5 n+ C1 v8 b( O, k* v9 {
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 ) [; [" d' L W- D/ g
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 8 v6 x( I# l7 ?
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 6 p O+ s4 h. W4 f
我们再把案例套在房地产内里就是： 2 C9 n9 h" j W& O8 H8 D1 D
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
; q3 @1 s, W, ?4 E以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 8 w5 G9 t" E& b9 w
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
