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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
5 }5 i8 i9 h4 k: e+ ~) \) h" Q+ Q! R某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
4 S# q) U! b1 B2 d3 m" |% m f) _这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
; {8 D0 u' {5 Q2 Z! P, V那么题目来了。 - ^0 \5 T o8 q; E' ?
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
5 Y) A% u8 E9 G* y( ^, u, b3 M有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 0 T+ u# j2 O+ h- R6 \
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 2 z! V. P: h% H3 |
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
8 R1 N" I2 ^! T8 ?$ R众人相互对望，竟一时语塞。 ' x' r T6 a; `/ j- B
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
/ Y" m$ h" R1 ?1.我们坐拥市值300万亿的房子 ' C! O/ O. a, `: R. B0 m
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? 6 H" N/ b7 u5 K5 ^4 n
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
+ |6 D- ^" |' ?6 K从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 1 q) x* N5 G. F: ?
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
1 I7 d! n2 d1 e! R8 q# U随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
! R. N# \8 u: W7 ], Q/ f9 v3 J" O7 s& a" U' |1 e
表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
1 v) _2 ~: N: u- D8 x但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
, M# r# k% H4 T3 Z4 {! w9 `显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
3 w. j: R( `9 ]2.维度毛病，估值孰高孰低?
/ d: x0 [# i$ ?客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
' C$ V8 p% \# n8 w, G第一，中国有13亿生齿的巨大基数; & j, G; G0 K/ J) y- m
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
% h ?% C0 ~. n怎么明确呢? " Y3 q) b5 B- b, R
我们再来做一个数据分析： & N. L h1 M/ w% S1 o* ~, l) m0 e
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? + M- r% W. n" W& g, @8 q
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? 0 y( W. Q/ T. e" @. l! W7 d& |
3. 人均GDP也列入观测对比。
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$ |) ^; j: @- Z U/ w7 O3 B透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： . |2 x/ z1 V3 B1 u: O8 H8 v- Z- R/ z
反差一：人均占据资产低的逻辑线
2 p2 S; Q: g+ L. W3 H' @4 C `: T5 k中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 6 S# X! [# J! U+ S1 l6 t! L
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 6 O) y. C0 a& J) k/ X# \8 m' y
反差二：总体量估值高的逻辑线 # H0 J" o1 b9 N1 d, p3 ^' x
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 ( a3 {; f8 Q5 h
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 1 `- O9 X. g1 a$ X+ `& C% S; L+ Z _
3.一线都会的满级与二线都会的追赶 Z0 i! B) ?4 \ L
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 : N0 M# c) o8 }9 |' r: Z& [
那中国的差别都会你怎么来给估值? 3 n6 }2 C! {) r( G
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 ! v: W+ t! O; H
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 - m- L9 u+ N5 a- Q( Q9 V
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必要分析一下：
1 v \# @5 \" w2 E8 B& _8 ?1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
* D! E7 M! E# B- c9 {& p6 A8 ?2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 0 W0 Y8 z$ e) w2 j' `
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
* `: X9 A/ {- ?6 J3 E但是，房地产的详细分析远比这复杂。
1 A3 D- x/ ^4 q. I) \6 c我们再把案例套在房地产内里就是：
( N. ^( {6 D# }- \$ k9 W各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! ) H" I4 `! Z5 N- V& J
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 & c8 q# k, Z( v- n) j5 B+ W6 D5 n9 l
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
