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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： & H- ^6 w! ~, j
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
; ^: F% q+ g- o" h- \" H# o% }这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
b/ a/ |4 R& c! j那么题目来了。
. E: P4 g& r/ @# U8 J0 i叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? ( Z! T P9 l5 P" f( n- w
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
. w6 H$ x: l! ?- d! A4 V$ n另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
* z0 b. h# D. _4 E其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
! P% k: v2 E: \- }3 T1 C众人相互对望，竟一时语塞。
: |2 `2 Y- o) c3 T7 q2 C实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 6 k0 y7 @7 U7 g; o) l: N( }2 M
1.我们坐拥市值300万亿的房子
/ p6 z. |$ {: q- I还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
- I" J; R/ O/ n" H- _) v2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 : D$ ^3 V+ o; q* \( V
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
+ ?, H- E; _ Z) K3 D) l我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 8 w5 }& S/ L5 O
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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" x' I/ Q8 w1 {# Y' ?表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
; q U2 O9 e% \ f7 S. N但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
9 W( J/ j& C) {; f显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
- W, g. a1 c% N( f/ P2 i2.维度毛病，估值孰高孰低? + @" Z" A- f/ J. z1 g% {
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
8 x( h G, p& i/ |; V第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 0 P& B, J4 v8 K( V. l4 H
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
% s* _# }; [. y: x I怎么明确呢? 8 W) g. ?; n h# j! E) D3 b6 X
我们再来做一个数据分析：
/ Y8 q/ j- e& K3 ]3 T1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
/ M1 d. d& S- l2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
9 B! N# Y/ v' e/ f3. 人均GDP也列入观测对比。 ) Z- \8 A4 c% p9 f2 I) c9 c
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： 4 F# X$ r8 i1 A& G& ]8 C9 ]
反差一：人均占据资产低的逻辑线 3 x3 ?- j8 X! C0 ` f+ b/ c4 K
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 7 x1 y# b" t# B. ^* @
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
, R7 C2 X$ Z9 ]. S2 Q; j, S0 H反差二：总体量估值高的逻辑线 ! K" J% C8 Q, w: t* |( \) c
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 , V7 V$ p0 n' ~/ j7 D- N) J
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
9 [3 {8 ]9 S0 d" q3.一线都会的满级与二线都会的追赶
& x* `8 L1 F1 ^4 j8 R3 @7 ?4 z2 j但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 ! L' m0 n, G5 t+ l2 ]$ V$ D, S
那中国的差别都会你怎么来给估值? & k. g$ H0 i6 h, _
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 & X3 A/ { @' p/ S
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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必要分析一下： # A2 Q8 ~- j0 Q& R* \
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
2 l& Q' j3 M& l8 l5 n" j2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
& \5 V- z7 h: S3 x, T; S如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
) F% p1 j! T- v% @$ f但是，房地产的详细分析远比这复杂。 . F; a. Q8 B R0 Q' i- v
我们再把案例套在房地产内里就是： @2 }, ~) K; w; V6 t3 \6 p4 a
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! , Z& }$ \ u# y* R
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 0 U u2 g" a) K4 L
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
