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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： 3 k! F9 W; l6 U( n3 |+ A
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
. B$ @. V5 S: h这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
* J5 `) k0 \# l, F" H0 R那么题目来了。 ' a' C0 \1 T& g7 |" w( e4 d$ Y
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? $ I3 T+ D. b+ O$ V$ c- V
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 % l/ f9 q* L! k
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 . N+ z( r$ x* l7 J
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
7 n, n9 T* N7 m$ o; |" b" _/ `众人相互对望，竟一时语塞。
. \9 u3 `! J# V" v0 V7 E实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 1 D/ T/ @4 O. I w; c
1.我们坐拥市值300万亿的房子 & m4 e! x6 H7 W8 f
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? $ a7 A" A/ ^/ [# K7 C
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
, E }* F [3 f5 F' I( R1 Z% J7 v4 C从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 + ]8 D" c; H6 q2 U; v+ J: _- Z# V
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
: i* y# ~8 w2 N9 T( ]1 b* F) D随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
( l" t- g) A5 L0 m& G+ y0 r4 l, u9 c1 B/ H, [
表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
+ }. y. M0 n0 u5 t$ w; Y/ E但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? " D0 F J9 O* x' n, ]& W
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
^) x! {1 Z" W0 ~! Y( T2.维度毛病，估值孰高孰低?
9 `4 Z) O' s! I6 `$ l7 m客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： ( W) O! y% x2 O; I
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; ; p& F5 t: j) J' n1 w: l6 B; J6 ?/ P
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
5 k: f- P" L0 u. \: _. T怎么明确呢?
7 l5 t1 S$ N; b5 u我们再来做一个数据分析： ! G" f3 n0 @: k1 G) G# j f- r
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? ! t, P1 l3 h7 K8 H: }1 o: c
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? 4 e) S W, |5 I7 B4 _! x
3. 人均GDP也列入观测对比。
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' K* ]3 M' |8 [( E" \透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
6 k7 k' D) c! U" g* N6 g反差一：人均占据资产低的逻辑线
% X; U. I! d; j ~# {中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 + ^6 v8 q. T5 G* p* \$ ]! v; L
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 6 d7 C/ Q M6 }2 B( k- C5 z
反差二：总体量估值高的逻辑线 $ w$ {9 s4 e5 ^7 z4 D* f5 B
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
7 x3 M; @& f* E, F p6 I8 y$ t已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 " H, w3 U+ c. N
3.一线都会的满级与二线都会的追赶
* ]* }5 `! t) o# E但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
: Q) a5 ^, N8 y+ ?. Z5 A4 i0 c/ f那中国的差别都会你怎么来给估值? + a. D# l4 O1 o3 }
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 : X# S4 T6 q6 e8 {% V
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 0 M9 N4 t7 o" u; Z2 m9 B) P1 f# y1 [( J
i# P) V6 a* f8 m$ l必要分析一下： * [. w5 G: y, }, V4 P5 K
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 $ v4 F9 w @7 M6 }" R
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
8 m2 ^9 x3 \3 `- X如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 5 }; T% V' F' k! H5 H
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 / @6 u! k/ F$ d. c$ K7 z' _
我们再把案例套在房地产内里就是：
7 p/ a, K+ ]. ?- G+ Z' m各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! . @$ }/ o" u, @# K0 l& t9 N
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
3 J0 ~3 f9 G) @* f当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
