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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： $ R& R2 f7 y; V
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 ' ^% b2 K- s& M7 ]- X+ M7 _* C+ k
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
8 C- R5 e8 g2 p5 ^9 g" E: A* n2 h那么题目来了。 ) V. |0 g, r" n5 j: q, P7 A: j
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? 5 V! \* x) z& [# Q4 H( n
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 ) n* V/ `& S, H# R+ \
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
* N/ o) B& o- N+ h) C其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? & l# ^0 D* I" S7 T* o
众人相互对望，竟一时语塞。 1 [- e& ]/ V2 ~& V8 H
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
: P% @* O6 ~- m% F7 R1.我们坐拥市值300万亿的房子
' ]3 h) d- q+ |' H5 t9 \/ a1 N9 b还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
* c% |) ?7 @: {8 z% I2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 0 n8 B; l6 y0 a5 N* @
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
2 u# @& ?9 ^' E8 w我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
3 e3 N( z- `2 U' g& q6 p随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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7 ^& j6 O( u3 r表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 |% U( e7 H: T _" T
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? ) A. J4 }% r% `9 T Y' a% x
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 ' h, g/ `- [, ^, o4 l
2.维度毛病，估值孰高孰低? 7 w% J+ j/ `# b- |3 M/ y8 D
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
, b: h: v( o! H' @9 y/ l第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
- u& Y' n& Q$ S第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 3 C N" y$ k. t2 l4 f
怎么明确呢? 9 u5 j. W4 W F# }
我们再来做一个数据分析： k. T. { h) R' E. M
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
5 h0 o+ A, V+ y5 H8 R4 J6 c2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
% [% d5 B% ?, W3. 人均GDP也列入观测对比。 & i! y( C8 ^" i! r# P' D# D" b" ]
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： 7 N4 V# r! x) T6 w7 e* v
反差一：人均占据资产低的逻辑线 4 w/ t2 E, L! r z: ~/ X. ]
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
6 S" W3 u6 B9 o: e以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
# @9 C% k/ e$ y3 d$ \3 k \* _反差二：总体量估值高的逻辑线 4 H. V" Z8 C; p5 G
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 $ m5 e' s7 Y/ Q2 ^( X3 I' Q1 w
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
6 c, Z" |( \1 @9 |/ i3 [0 E& @1 T3.一线都会的满级与二线都会的追赶 9 W8 l% h% m9 `+ Z) `8 L! ]" q* ^1 y: l
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
' o# y' w0 t! k, f+ F) J# O0 L( U那中国的差别都会你怎么来给估值?
# a% {1 w8 p h- g我们把中国的房地产市场分为三个层级。
, T* v- {$ b o) d中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 ! F7 m1 l8 S: Y5 H! q, k: W
7 a4 X. E* ]# [必要分析一下：
+ _# \, b" u/ N/ R1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
/ G( n; C2 r* i8 i2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 - p3 X6 S4 q: \- A, g4 m
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
1 K' ~) c. N% ]但是，房地产的详细分析远比这复杂。 / G) w: ]' U' n$ a g
我们再把案例套在房地产内里就是：
% G6 ^' J7 N) I4 y, q6 J各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
9 K, j6 P' x8 Q% |/ H以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
U7 L' N) d3 E) u6 O4 u- B% q当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
