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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
; d1 J ]6 t3 u" p1 k g某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 \4 H n0 U7 K. o; F: u7 B
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 ' o8 u4 H4 A! E" f7 S
那么题目来了。
# V* ^/ D; h( W& }" {叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? 1 _) }+ H9 {, e/ W
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 5 f( Y \* L# ]7 Y( B& ]$ V
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 : [1 W" _) X+ R( _, H
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? 3 y g7 o) y. Z8 y# H+ e
众人相互对望，竟一时语塞。 7 J" p" N1 Y& J! z
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 ; [1 v+ c+ e, ~' _1 X5 R0 n
1.我们坐拥市值300万亿的房子
1 o& U. P# ]( u# A还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? " E% R( |$ ^. U9 @1 j x' a$ x
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
, Q" F- w4 n# I3 c0 C& K' L从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 5 A. {: h7 }5 d% {6 h
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
( {8 E' U( m# C& ]/ [6 A随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： 0 R! y5 X; }/ z" p8 h
9 L6 F! |! x$ V表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
9 S6 G" T. A) Q6 d! ~* z但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? " W( j5 ?/ n& L; o
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
s. D3 h* c5 ?: P5 t% W2.维度毛病，估值孰高孰低?
8 \" O0 n9 d1 j0 p$ o3 i客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
+ B) ~1 f4 E, j! C) O第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
B6 j0 q8 J3 F, L/ {! c第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
: {: x) t: u6 a) ^- i怎么明确呢?
! w4 S' Z3 U4 a+ U, j2 ~; j. x我们再来做一个数据分析：
" ^* U% i1 W9 _5 D$ C5 O& s6 q1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
6 M3 A: ]) F% Y2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
" d, y8 |& K* Y7 P% b, \) ^0 \; l3. 人均GDP也列入观测对比。 4 p8 B. ^* p4 N) K8 m/ \
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
- q; b/ `! H; G7 Y0 u- I反差一：人均占据资产低的逻辑线
$ a% k7 l B0 s4 l中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 / r5 ], t, M$ m# n3 D0 ^ D
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
* a4 ~/ I" \$ D! n8 s* G( J' ?反差二：总体量估值高的逻辑线
& p5 p9 k4 e; ^7 k' g但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
3 d) [* {5 C7 t h已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 # ?* ~, S/ X/ j; Y' x
3.一线都会的满级与二线都会的追赶
& I3 s7 G) S) T2 `. h- P但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
7 L( _* s" w- u7 d5 S0 |/ Z那中国的差别都会你怎么来给估值? ; T- @6 y- O& b: m+ s9 \
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 % C" ~) W5 V( e i4 W' t4 l$ J4 s1 {
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 0 R: C3 E, u8 A; z. ]" k
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必要分析一下：
9 j2 W' A& `( Z5 h" ]/ ^4 O1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
0 }4 Y, N9 B5 e, s0 b# Q2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
. t4 I- P! K- N) ?% |$ L" R如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 1 T3 K2 ~8 D8 [: \
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 1 S3 R7 d- D: e4 }! Y8 [9 c; s" g
我们再把案例套在房地产内里就是：
' z0 d2 p$ U' T$ k( }8 R各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
/ w) g! F/ u% n" S6 g( U- \以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
$ Z% J/ F7 T/ ~' |# F# o+ g, m5 K当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
