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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
0 n8 S" f$ @+ q( g9 K某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 ) o$ d% m% i5 e, T2 g
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
# P1 ]. P& k2 B那么题目来了。 & U& T& _5 j0 M6 Y
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? 5 v$ `& d8 z& D3 ^2 v- [- |) Q
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 - ~( H4 I0 B$ c0 H; B. M
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
, P" n; ?* [6 ~$ w8 e' o- z其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? / R6 r$ H/ n3 [
众人相互对望，竟一时语塞。
V( S2 t% N. C# ~! h* b$ h实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
# W4 b0 N" @! R& X/ g3 m7 q) k1.我们坐拥市值300万亿的房子 " k) n2 J: P+ j8 J. j+ y; V0 n, v
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? 5 X' l! G+ s: u$ P' c
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
9 m5 U4 P0 R4 z E从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
6 N" V9 |( Q L3 w+ b我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
& s% z: ^* ^) s1 m8 B! _* D随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： $ I, F) L( `# ]% h$ @ [
% z) j' o! E# f$ W6 \表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 9 W, z1 p( t# f
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
: j( i$ d9 l4 M+ v1 k6 B显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 5 r/ @+ c t. h$ v, q4 w8 \
2.维度毛病，估值孰高孰低? - @1 z C! Z' N0 {) }
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： & a7 a" {% J! X# U
第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
" z, ?% I1 E+ O `第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 4 V8 h- d% O- O' a+ `5 k4 c
怎么明确呢? 3 T& @- X3 n: O4 S, | _
我们再来做一个数据分析：
! x+ q1 w- L8 r. j# x1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? ( X6 Q1 \' y1 _ W; P! A. y
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? " K3 @& @+ ~2 ^+ x
3. 人均GDP也列入观测对比。
& _+ m4 {0 \. p4 P g5 X9 ^ A: L$ ]6 ?- {" f8 m1 m3 {% b; x/ K8 x
透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
0 U* n) {5 Q8 l( l- P7 w! c y反差一：人均占据资产低的逻辑线 ' Q, ?) g7 E+ r* c! n. [7 f: T
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
. T: T4 u: L6 \1 H以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
0 @' V; K0 {2 l' o9 o. r反差二：总体量估值高的逻辑线
" C" ~, a9 Z' S7 V/ {8 X但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 " j" S( {1 C4 \/ C+ Y
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
( t. S5 q* @9 I3.一线都会的满级与二线都会的追赶
5 B- a/ U- R. F: d& _) E但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 0 ]( ?3 }) n& |6 p
那中国的差别都会你怎么来给估值?
. E0 {# q% P* N2 \- y f我们把中国的房地产市场分为三个层级。
! ^) t( @. W# z7 ^1 ^中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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- Q6 u9 b( s: `/ R: a- O必要分析一下：
9 J+ D0 o* v2 w u2 q7 V! c1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
# D% z# j) {; Y8 [ s1 q2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
* G# ^; m+ X' y如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
. d2 d9 l$ Q$ ]; | d- F但是，房地产的详细分析远比这复杂。 # L3 V" V9 @ E L5 S0 @
我们再把案例套在房地产内里就是：
# X4 Q V* ]; |: N& j. A各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
2 _. w2 G; C0 D+ D: K2 @, ^6 v& p以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
( z: }6 N t: k- f. v当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
