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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
& ~5 R/ { ~( Q: i1 w k某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
+ F! i3 p G1 G- w! E! Z# t0 J! l D4 B这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
3 T% g3 R: i0 G那么题目来了。
1 `% M9 @; O2 x5 a叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? / R2 t) ^' A" u
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
4 u% h( b' {( ^' O另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 + ?. \9 h5 g7 ^. k( ^
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
5 ~/ ], |# G1 d N众人相互对望，竟一时语塞。 9 H Y) |$ w; I, X
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
: ~, g3 u, K& X \' h# H- [. x' Z% K1.我们坐拥市值300万亿的房子
F9 g* F% i6 X还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? ( I/ N9 N; T9 L. S
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
$ Y) C: }3 q7 g" f- _, T从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
" Z7 I8 M2 L9 Y+ G$ G! @我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 8 r. r; X: f- ~, u, ?% s
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
0 r Y* S4 n2 e5 u) [$ `/ J. g但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? 7 H) o$ o9 Q8 @1 i; P! Z
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 : h5 s2 t5 Y% z/ \! v4 F
2.维度毛病，估值孰高孰低?
- _# [$ Q G1 n; C1 z' y+ y客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
& H+ O. h4 d6 C& K" T' k第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
* K. {/ v9 B3 i f7 M( C; J2 ~第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 1 E$ F& I# V) R, i. R
怎么明确呢? 8 d" D6 K+ v0 A% e/ e3 F0 ]
我们再来做一个数据分析：
- n# {, C( j% W2 ]1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
9 p! q! i, @3 u+ B0 i& d2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
+ w+ g. o! d6 d! A4 c3. 人均GDP也列入观测对比。
' i1 {/ S+ X( s& X; [, y
+ l1 H y# a: C$ u8 m4 d透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： ; q: n( t8 e( Q) T/ {# D
反差一：人均占据资产低的逻辑线
7 `1 d: s* P: @中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 ) u7 m7 l! H# O! \
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! . d4 \7 P4 Q9 [- Q! e6 Q
反差二：总体量估值高的逻辑线
1 D1 A+ s6 S" R0 @ s% p2 N但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 ' j% X& {/ ]5 _& ?& y2 m
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 7 [+ {+ v% q: k
3.一线都会的满级与二线都会的追赶
, |- W" N* @2 _+ m1 S) E8 [5 I* D但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 , ^9 y9 X! G( U8 @+ U* s: d
那中国的差别都会你怎么来给估值?
; U+ e H! b4 ?% o1 r我们把中国的房地产市场分为三个层级。
0 z, e& @# u& N$ h$ Z中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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必要分析一下： * G' g# V% f3 s+ k) c' e
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
' C8 h K3 S2 b0 A, l2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
/ n5 _$ r& d& C2 T如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
5 c. ^1 j. g Y/ V8 g. s7 x G7 H7 X但是，房地产的详细分析远比这复杂。 + O! Y3 I# f. _! T% d6 Y2 s
我们再把案例套在房地产内里就是： 4 y0 V( `6 Z" @3 l& ? G4 p
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
* X* _, o1 V+ o' L$ C" G8 s以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
7 \' o- D7 y9 d当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
