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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： ' D/ \- N! W7 ]9 R
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 ( T7 S" B* ~, B0 m; O! k8 Y1 \
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 . i! p j k$ P' q4 q7 B& y
那么题目来了。 0 O# y/ D' M6 ]' w4 C8 u8 o# O
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? ! l+ T8 R, ?7 Q E4 P* `" R
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
7 n1 L, b9 j$ q. f% }; F另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
+ ~+ W, A) r) G' T: C! _2 a) Q$ b其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? M5 \6 I; D Y" V; k) U4 T+ L
众人相互对望，竟一时语塞。
# g2 i$ p1 Y* F! a d实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 + J. S! i# @/ N6 R! L8 L0 z
1.我们坐拥市值300万亿的房子 . m3 v) N3 s& c" X) T" A7 l S5 o
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
, `. [! X0 `7 e5 W# E: W& C2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
( j/ q1 g5 Q) X从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
+ i7 p$ F; H3 h9 ?3 [我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
, W6 P+ {" } N0 U8 z8 y+ `' y随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： - G: Z, L% N/ L( {) ^, r
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表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
# M0 T) t+ M2 p2 Y' }( T8 ^但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
* h1 o7 f! w/ J' ]+ S7 Q7 ]显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 % r3 b3 ?* q6 {9 n
2.维度毛病，估值孰高孰低?
: j! B' |6 A% v- u% e客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
, U7 z8 z: z& a- T, n第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
4 H+ n# V) \! ^7 d; v; a2 _第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 ( q6 k/ i( Y' e( E+ o. J
怎么明确呢?
0 M! N& [( `0 s) d: ~我们再来做一个数据分析： & n4 y! k. o5 C- c# R* k w
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
# e7 g0 k6 e t8 f5 a" _2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? 0 x$ K$ i0 ]; |( w' R m
3. 人均GDP也列入观测对比。 " ]2 P. _1 `# H( s$ u) V, E+ B" T
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
/ p0 m$ y2 }) ?7 d0 [5 G反差一：人均占据资产低的逻辑线
) D) N3 y+ ^4 r$ {8 p( Q中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 9 s% H, B1 [6 Y. N) E8 q3 n
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 4 v# ] O2 a2 x) f, M" W" T
反差二：总体量估值高的逻辑线 ; z2 v) M: b4 ]# Z! w1 P2 Q
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
% z8 }# P1 Z1 Q- V) P) z* Q1 e已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
/ F& W! n, O" ~! @' z3.一线都会的满级与二线都会的追赶 0 ^) i# ~. o, |2 w$ o |$ U
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
$ ]4 T, D1 }1 O: W( h那中国的差别都会你怎么来给估值? 6 C- l* m! P. }# g7 n& i+ j7 H
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 5 ^# u2 ?- l9 @; i9 G
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 ! c# t$ K# `5 v) J1 {' f0 `% D
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必要分析一下：
, H1 M9 h( D0 X6 ^1 W1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
. [& `4 ?! m6 t! T$ F3 |2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 - C2 v/ N" f' P! c, Y
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 ! h) z( Y0 _- w4 p) ~
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 3 h" u: k8 ]. m2 o2 y2 k
我们再把案例套在房地产内里就是：
; g& A- C5 A! J( f4 J各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
/ [! n% s3 n- N以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 5 i9 i9 L. k, p& K( O: L
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
