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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
S& | h- z4 x+ L+ h0 I& g X某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 ( Z, \+ N# y8 ^: E, v
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 ! H f$ B9 f' J# Z' j
那么题目来了。
9 b3 _) {( X" i3 B3 b/ B叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? 1 h; a3 G/ q2 O- T1 e
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 + T+ j, I e7 ~8 d q6 \1 p
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 Y: D% {3 Y! c+ \& Z, L3 A/ k
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
. q+ l& T" P' E+ e众人相互对望，竟一时语塞。 ; w( j5 ~( q1 u. F @
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
# L/ I$ D3 h5 U: {9 E- @0 m1.我们坐拥市值300万亿的房子
5 X% F/ r1 t7 _ X0 \1 O7 `- R还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? 9 x+ `# h0 y. O* u. c
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
8 Y. H/ P& h1 ~1 O从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
5 a8 N' f0 D, |) L% k我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 9 M9 W, K& c" W* L# T
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
" a+ |; s9 J: k1 P; }6 n+ y+ s& O# r: X5 i0 u1 a y
表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 - U/ t& `5 a9 E1 j* t* `
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? . J! K5 E' d) e0 U8 f: a4 |
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
6 J6 D' H" N! j4 ^2.维度毛病，估值孰高孰低?
. @" t8 s0 u/ E# v9 h3 v" ~5 d0 }客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： * n2 }3 O* s* G+ x/ G; R* b; z. K
第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
7 u, T. G, G( Q4 ^7 \; T第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 5 m9 l1 t' [- Y2 ^0 ~
怎么明确呢? 8 }9 S7 {4 l. W. E% U y
我们再来做一个数据分析：
% Z% T' p {1 Q) I- L5 g0 O3 w1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? ( F* ~ x0 A( W% y! W! s" A
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
8 ], ~- F1 D/ W) b$ K$ u2 z3. 人均GDP也列入观测对比。
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+ I6 v) F9 n! L/ ^: F( j透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： * D K' u, g2 j, n/ i) O+ l* [
反差一：人均占据资产低的逻辑线
. Q7 z* d3 G9 U' L: t* P中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
- O! y5 E7 T% \6 }# N; V, Q以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
! f, F6 b3 S1 m! u8 c7 @反差二：总体量估值高的逻辑线 * ? o7 c( ?) K& [' h& P6 w2 o
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 : ^% f; P. T9 [ K f# z
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
% i: [4 \3 F i4 e6 U+ t* `3.一线都会的满级与二线都会的追赶 9 M3 M2 f8 o0 f( O
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 - Z2 s2 `+ u8 |
那中国的差别都会你怎么来给估值? : M+ G& K- q% d. P) f g: o& {
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 0 i5 o2 X! l. P# V8 Y: u
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 * C$ N2 ~7 t" S; i2 \& e* r
5 n. E I6 d( |) R必要分析一下：
0 T1 p( ~9 b9 [% s7 {. U1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
% ~5 l, s. m. c0 Z# N2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 % o7 g( Y- Q' N* X# M+ m6 G
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 2 ~* o) x' ^+ U* _
但是，房地产的详细分析远比这复杂。
, j6 ]/ r8 J9 U+ Q* d( @5 ]; z" z我们再把案例套在房地产内里就是：
9 r' j7 q! o$ W4 e% h各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
) B/ J4 \1 e# Q以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
2 _' p1 n9 `6 q当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
