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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
, m1 I2 F- Q$ h2 I* z8 g7 I1 W某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 . L; t; v* `3 G+ c3 a6 g
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 ( \4 T& C/ B- g; e
那么题目来了。
9 c" d' p) x1 k# T R% q+ N( @叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
8 }# c1 x; a n. y7 Q有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
; K! t2 S: z m) ^另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 ! x' `( N+ X4 c* y0 K
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
V5 {' j4 Y1 o# I2 P& v1 L# e众人相互对望，竟一时语塞。 A; N6 D L- m
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
2 q% W. y* s9 W3 W$ {. }5 J1.我们坐拥市值300万亿的房子
" t2 A; h" t1 Z还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? + z& a) E b0 @8 G* D) U q/ l
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
; _: O5 p; {2 y, w; R$ `2 L* ?# \从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
( K$ }/ t" W. }2 A' _3 A我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 ( B9 i8 |( g, p' j8 d
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
! _( ~9 ]: Q2 R; Q) ~0 S$ }
" G1 R* }: q Z4 B# O4 Z表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
8 T2 x" j4 H3 t. O1 i R但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? 4 O, Q) G9 m6 p6 p
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
# S4 @7 A% ~: W |2.维度毛病，估值孰高孰低? 8 V1 P6 C. U2 y+ q% O0 S) L
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
& e9 X+ |' ]) S! @第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 4 c, j7 L# J! u1 ~+ p, O: Q4 s W
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
, |- Z: F. J& m+ O怎么明确呢?
3 s% Q% \% A1 K我们再来做一个数据分析： & H. g$ [. ~* e. t
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
0 ?8 U$ Y1 X Z/ _" z" K' m2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? & K2 _/ X2 B4 o1 F0 k
3. 人均GDP也列入观测对比。 : P, W7 L3 p0 ?5 x/ u$ [7 F
" N/ D C" L F+ |+ f
透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
; q. d$ z1 ]) F反差一：人均占据资产低的逻辑线
0 h# Y7 ^8 ^; |6 j- a- [" h中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 & m3 X/ j3 w& l/ G
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
9 c9 `9 I5 q' M/ t5 k% q7 H反差二：总体量估值高的逻辑线 ) J$ z7 {8 R" ], ~
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
! T6 K9 b, k# ^& K- u/ o! Y已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
, A& x" T% l2 _4 j/ K+ J+ v3.一线都会的满级与二线都会的追赶 2 v/ {7 ~2 f& f9 J; a$ x, i6 H
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
/ `2 F- k& {4 e0 J1 ?那中国的差别都会你怎么来给估值?
( R# L3 a+ g. `! U/ E- @, B我们把中国的房地产市场分为三个层级。
$ T" t% l2 n! K- f" O; c2 f% F中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 $ |2 d* L8 ~- e
8 @ o2 @6 g9 B( _$ \2 q必要分析一下：
0 s7 _2 e, v8 X1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
. U+ {- U4 g( n0 e+ p% M+ r2 p2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 * ~" z; m1 u v) ?, ~
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 # k/ a# K# B6 {# X) T7 e* n
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 : m# o1 O' I/ o) {8 i
我们再把案例套在房地产内里就是：
# V& b" }9 m2 Y. u: ~5 g各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! 7 w. _0 W* [1 m# A
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 , U% U' p$ S" T! i0 t& [5 K
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
