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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
4 v. S3 s8 u+ q- D* @% @% G* o4 o某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
' K6 u5 u+ s! j3 S2 A1 w/ p这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
: R- D( {, A* c3 n: ?" `2 o& G那么题目来了。 : h. U- F8 C+ t/ w5 ]) A
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? 5 M5 ^6 w( S; ^- M
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 1 L' z4 H+ e/ }7 b( S* [( G e
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
3 o7 h- {6 F) M3 i2 N! e其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
% b+ d, g4 x3 D( F& X4 Y众人相互对望，竟一时语塞。 * P g& `* m$ Q0 W( ~, C3 w$ k# y
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
t- v) O2 V" i6 U5 n: P7 C9 z# q1.我们坐拥市值300万亿的房子 8 B7 B6 U! ?$ R) k) a5 G
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? ) x; R. r& `& S* O/ }
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
4 c: o& s6 I. O. R( L从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
* M l* A; L6 K. l2 f我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 ' ~& \6 p9 h& S& V
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： + T0 O( r# x, T/ A& A
8 Q% n, x3 z8 d$ I表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 ' H9 B- Q/ W* ?1 H) y
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? # t! c1 k7 M) l% K( \5 i# _7 d
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 1 ]% i) n6 Q+ g
2.维度毛病，估值孰高孰低? 7 `2 I W* M, O6 v! y
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： 1 P, P0 c% ?; S
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; $ F3 R7 ^9 S9 \& w e2 P5 p, e
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
4 a, O. K! ?$ [+ D" }怎么明确呢?
- V% N# p5 a3 A我们再来做一个数据分析：
9 A/ A# Q; g, O9 @1 C6 Q1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少? 3 q7 M1 \0 T: v0 x" ]3 z
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
a: U5 s2 S' l+ `+ l3. 人均GDP也列入观测对比。
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' {( ~7 ~8 P' ^1 a' G透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
# ~+ _6 E) {! K0 G( Y反差一：人均占据资产低的逻辑线
& E% h% c" A2 }* y$ W中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
( [2 m: d8 ]- l# S; Z# D以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! x" L0 u7 C \2 p; n
反差二：总体量估值高的逻辑线 0 |! b' ?/ Z4 R! ?! {& A0 O
但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
: W* h$ m0 Y/ z/ I已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 ; b$ Y6 u# o; l
3.一线都会的满级与二线都会的追赶
/ U% l" Q. I. p6 [/ _但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 / r7 t! j( f. k. A; W: y
那中国的差别都会你怎么来给估值?
7 y3 H) ]5 {! Z我们把中国的房地产市场分为三个层级。
. _; @2 s; W# g! }( }中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 - C& j% A$ a( F# V ^8 i
3 e) o. K# }4 v% c必要分析一下： - q8 p1 s6 F; p: }
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 7 I# W( K! ]3 O" e. i- E4 A
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
" v/ Q, d/ J Y, n' e8 H7 N如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 l+ K! F8 `* H
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 , k7 \) k2 ]2 g d
我们再把案例套在房地产内里就是：
m1 U; z5 A R. \) ~5 p各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
( M- C$ D$ n: r. R以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 ; A; ?, D Z9 C; Q8 u9 L
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
