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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
- P0 J" f5 C' H# `8 G6 ~某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
1 w( D: J# d! M. z' s. {这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
' r0 L: z$ i! n# }那么题目来了。
9 D* {' K' ?, q3 Q/ n4 P* S2 h叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
/ `7 x6 U; D6 ~) ~, n5 x$ B有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
4 E' J3 _8 z& z, E4 K4 s另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 + F R4 I. v j4 S
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里?
/ L# _& O) z, P% @! n; {众人相互对望，竟一时语塞。 6 t( c2 N& s0 ] \ e* Q! |
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 , a! [% c1 L+ V/ _
1.我们坐拥市值300万亿的房子
( u( M; s- G- U还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
! Q7 y/ X7 s: s1 r1 t* B- C2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
8 T. G5 O' g+ R从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 O& ] R, }! e: Y% t9 d
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
9 f \7 x- L) @5 B3 q. X% `随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： ( L6 V( o* m$ {$ m$ K
8 @( E3 N; g; o( t7 E4 V表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
3 G& q8 o7 i+ p但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
* @1 U0 O- s* h2 O W. s( S显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
: F* v0 {# y0 l. `* B2.维度毛病，估值孰高孰低? ) z5 \8 ]0 g2 c. }; `' V, _
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： 5 o; V$ t$ P- F- c
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 8 o5 ~' }# @( |' }1 U% R# s
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
- E# \/ _: H2 e. C1 m+ W9 [+ E怎么明确呢?
* e! F; `' z6 h; x$ E2 t) i我们再来做一个数据分析：
3 e r6 X) ?" h) z- |2 ~1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
: u* e7 a% A& X1 b2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? , I7 i+ `7 } B( R
3. 人均GDP也列入观测对比。 : o( P! S7 P2 H& ` A# ~; B1 K1 h
8 q8 o- _( ~/ {, P% ^7 R4 f, _8 @$ k透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： / ]* [2 L, C9 a) a2 Y' P
反差一：人均占据资产低的逻辑线
, j( @# {* B7 g中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 * R& E0 X6 L) i4 K* I: d
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
' r9 x6 O2 L% x3 G3 i+ h3 d反差二：总体量估值高的逻辑线
. a3 R6 F' M+ O) G/ d1 S但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
- E$ @4 ]9 n7 z2 r/ U4 T已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 ( [; n' }4 l% z8 K
3.一线都会的满级与二线都会的追赶 / b6 N5 _4 M5 }8 ?0 a \. g4 a
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 . a% }0 G6 V& u' ?
那中国的差别都会你怎么来给估值?
2 u7 S2 f! y, }我们把中国的房地产市场分为三个层级。 5 s" m, t% T- p7 L# J+ o9 \; D
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 ( { Z+ H7 W: h: [; b6 r
! U9 f9 f4 t9 I5 u' m& d/ `" Z必要分析一下：
; c3 ^# M- m6 M1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 9 i1 ?6 n+ O4 S6 Q% ~' k
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 # @& Z I, b8 |* Y/ o3 ^5 s& y
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
4 o% }* Y3 D4 C5 z/ l但是，房地产的详细分析远比这复杂。 ' ?( ^% l) W: ^, n9 ]4 i
我们再把案例套在房地产内里就是：
( y8 z5 ^# h& o) a- ]3 X各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
' }% ]. s/ F1 W& u. n% d) o) v- e以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。 " y9 f! M! K. G+ k' q9 K
当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
