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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： ; M# A9 X4 s! `# J- y' Q
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
4 }( u2 u2 M% h, d/ m& l; p5 M这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
R7 J2 H0 E3 X; g( Q那么题目来了。
' ~( N1 ~7 m! ?0 E* S& {4 k0 _: J叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
) r5 x+ q- q9 G有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
1 L, c( P# r( L+ o: y另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
( H4 a- u) Q6 a/ E; O- n# N$ M其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? 5 \ N: A$ m4 ^5 A* r& ~ h* S$ f9 a
众人相互对望，竟一时语塞。 2 }+ g+ g" o$ d/ ]& o' P* U+ ]
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 : k0 j/ s: h. ?' Q' c
1.我们坐拥市值300万亿的房子
J! k% m! O6 H0 o还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
8 o, N) f$ y4 L% Z3 Y2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
, h, K. d: V4 e s8 {0 K从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
* i% T: E" f1 |% P" {我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
& a7 i7 Y" v- m3 R4 P随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
% |) P% Y% |. u! z5 A% D1 k/ K, P7 F9 P% c3 F+ k! C' P
表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 - E, y- d+ e, z% h' b$ T5 K
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? , O$ q P2 E- C- G% y
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
P5 G# @0 h- P0 G( l" _5 v2.维度毛病，估值孰高孰低? 0 n9 @7 c, v/ j
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
6 Y, U% [& h6 i/ E p3 p第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 7 j1 u0 c" b7 H+ e5 P
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 9 v$ e) ~1 J) ~7 i
怎么明确呢?
1 X5 X, B0 n6 t! F我们再来做一个数据分析：
, x8 a0 d% M& p1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
' k' g9 R7 _- _) i; v0 s% q2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? 1 M" {$ z8 ?) V4 W; v# T
3. 人均GDP也列入观测对比。
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
) h3 X6 S) R/ P+ [/ {反差一：人均占据资产低的逻辑线
+ W8 t. g( A/ M( \# p: H9 c中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 4 x$ a M1 f% f
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 2 h$ ~2 ?1 a& \9 M# n& n
反差二：总体量估值高的逻辑线
9 ~8 K& F' P9 z; |1 S S, `但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
$ X& l; ?, z5 Y( N( S已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。 & @! X- k7 [& {
3.一线都会的满级与二线都会的追赶
n2 w9 h5 |- P$ I) Z/ v( o- ^但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 ! s# x1 T' b% z- r
那中国的差别都会你怎么来给估值?
X; P) Y( S2 \. w4 s我们把中国的房地产市场分为三个层级。 ! l- _$ P% ]% ]+ s
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 $ F$ E1 i0 f) o) Y' D
; ^, [3 f$ C0 X- g0 ]
必要分析一下： + U5 _5 s- g" n. A* S5 A' I
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 3 M; c' |! T8 {- U) i
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
% M" G2 B, U- i, W' g如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 : s' p6 B& O c% A( q! A
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 7 C. @3 [. D$ \; l8 `, a3 [
我们再把案例套在房地产内里就是：
, V- ~6 c: ?; B B9 d各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! * i( W' Z9 V) J% c# |: Z8 p, s
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
' L8 N0 g: e \' B5 z" S& S& \7 H m当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
