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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
, D; [0 W+ I+ c" R" Z- h某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
9 e' x+ W h/ Q2 U, @1 y! I C1 V这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
- y9 z* H8 o2 p2 ]9 X0 W1 f# Y& l: \那么题目来了。 % n- C4 ?8 H' Y, H
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了? " E& X; o+ @$ ^' _- _
有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 / N9 F! @' {6 n) ]
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 - `7 r& t" C0 w1 R# T7 G! J4 ?: X. q
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? k# v* n' }& V: J
众人相互对望，竟一时语塞。 ; J6 ^& f6 Y+ f/ I' Z. u
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 + n# e. B# M6 p7 v, Z( b- M
1.我们坐拥市值300万亿的房子 m$ }* c1 P0 j8 N i& P# g
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
# o" o! X* ~: G T- I: W; X2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。
$ j1 f+ z [8 L9 u0 q0 m& D4 y从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。
3 a: T& Y' S2 h4 {$ `- t+ i我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 , _, K5 ^3 j& `0 W/ P4 Q' @6 {- T
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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7 v) P! b: l+ `* _表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 , i9 C8 l% h/ `4 G
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
1 v& ]( ~# b M& l. E显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
( y: j, v9 k* Q( q- [2.维度毛病，估值孰高孰低?
/ V1 O5 a Z! x! U; v4 m客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： : ?, a* m0 L3 t+ S+ ?- j6 j! g+ f6 b
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 8 q4 k" D& l% s" c R8 h
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 2 C- u {% h/ _6 k- {
怎么明确呢? 7 a, L ~0 o2 `; D1 R4 _
我们再来做一个数据分析： & H& S+ C8 t4 v! v
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
1 T+ z; Q& H% s9 e; \2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? : X6 U/ o" E: R- d r2 [: u9 V: r
3. 人均GDP也列入观测对比。 5 e2 r3 s5 Y+ m/ J! S# E9 G7 V
% a- t8 {! [: H& {5 J7 C透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差： 4 M4 H9 @8 R* @( R
反差一：人均占据资产低的逻辑线
, K7 x; L; D$ k2 h1 z% o" K) L中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 ) @/ l+ q$ Z4 R2 D( v b1 P8 H
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 2 d! j# J* g4 h N8 a
反差二：总体量估值高的逻辑线
( C# n- K3 ?0 t1 M9 L% z. Y `但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
3 d. ` t3 @7 A8 U: F/ C0 Y! {3 O已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
/ N0 }# O& Z- r) p3.一线都会的满级与二线都会的追赶
# [8 U' M9 C& d" B( ~但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
) b3 g- a& |8 A0 u# s: g6 a7 s/ T那中国的差别都会你怎么来给估值? , t7 i) M! f/ @$ \, e3 a
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 0 ]- O3 ^& ]/ P) H. D |' D) j
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 4 _- \ w7 v, U5 N6 J' P% E
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必要分析一下：
5 U" o5 Y9 v: ], o$ ?7 V" H1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 & J2 R) {' u) D; Q% u
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 ! g! @7 d p* w! W, K7 Y9 d
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
* ~, F4 G; V+ O, \但是，房地产的详细分析远比这复杂。 6 M5 ?3 l. V4 c, h& U1 F. C
我们再把案例套在房地产内里就是： 8 N" q( C! C. t
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
' i5 r' f9 Q, y: |! d以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
6 b, z9 P) \$ M) P2 o3 X6 u! U当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
