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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
g8 g+ Q0 S9 F8 m$ g5 Q某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
, D3 g2 v; @! U+ r9 ?2 \. m V7 D这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。
+ J* n2 R- v1 I) M) {+ n那么题目来了。 - H7 M/ v, I$ ~
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
+ Q; |* w( P! w1 W有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 ; W" k) h0 h7 C4 Q1 Q% s
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
0 m1 m5 R: `; L8 @其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? X9 h) R! }( Z
众人相互对望，竟一时语塞。 3 } u$ s; T# f9 E2 T) j
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
* a) A* F( s9 G; f* P* A l8 X3 u5 w& b1.我们坐拥市值300万亿的房子
* c/ w& Y9 C2 |( f) w$ `8 x- F! d. t还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
. ^" Q, l/ m1 X+ \! I; j2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 2 ~, ]/ o0 R: a: d# t4 |
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 6 m" M, O, u; c6 d9 ]; }
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
2 e- Q# H$ v% G随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
( N6 ]: X1 H8 L; Q: G
% ?, X/ d( \# [表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 5 B) n/ N6 X1 w- |$ G0 @* j/ L* r" K
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
7 a, J a% N: P显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 & R5 ^4 j& f% x0 u0 }7 @
2.维度毛病，估值孰高孰低?
2 N& I7 a ^# i- B& r" W客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件：
' u1 A2 j! x; {+ P1 w5 b第一，中国有13亿生齿的巨大基数; ) ]/ k5 q: e# f1 t4 o
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 7 j- }0 s! }( v# D- z! s; s0 l* y- N
怎么明确呢? ! r; L9 R9 V; t( _0 P) M7 z. q2 m! G
我们再来做一个数据分析： 1 _1 o( S- E( m% q1 N
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
* F/ p/ P( T! O: c( Y8 ~7 e2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍? * w T- s1 X. T% h' _" {' K5 @% D
3. 人均GDP也列入观测对比。
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8 {" Y: q7 {* N* U+ g+ {' L1 u9 T6 c' ]透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
6 E: |) C0 [" I# i- Q5 _9 c0 O( I反差一：人均占据资产低的逻辑线 1 m& ^7 ?" H6 Q/ |7 c
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 + T8 z b$ v2 Z" E) f D! T' w
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
# S) N9 ]$ z$ n1 t6 t& r" Y8 H* S% W反差二：总体量估值高的逻辑线
; _ Y% i, V, Y4 g0 \2 a但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
; D* F* M% S B' K8 y已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
9 r$ Y" D3 M) c7 e! d' I3.一线都会的满级与二线都会的追赶
) ]9 x5 {) A: J- ^, o# c但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 ) |. k* a$ e) |; l' A ~
那中国的差别都会你怎么来给估值? ! E( b& ~5 V8 J, B% s
我们把中国的房地产市场分为三个层级。
8 A+ c9 O9 m- `) N _中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。 ! h8 c5 ]( m7 [# n5 \9 h
8 ?$ Z9 w0 h; i必要分析一下：
. u6 U: o2 q9 \& ~$ Y3 v7 g) |* {1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 9 j) U+ J4 I8 M& |/ V" b
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 8 R/ U6 C, }. B {0 t7 h5 r- X& L
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 2 R- W N. ?. w1 r) {
但是，房地产的详细分析远比这复杂。
7 b/ i5 b2 ~. x- J我们再把案例套在房地产内里就是：
- h8 g) S7 r( n( ~各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! 1 u# ?5 [3 g! f* F
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
5 s E% U4 x2 z' {4 F0 V当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
