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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
0 A; O6 T, W- L0 ^6 d某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。
( t7 w- i) k9 j, s这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 , b: g$ |$ b! Z$ }+ \) k
那么题目来了。
8 J+ R& B9 C! y' y% R" `3 |7 s$ i叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
2 q. W6 }- Z9 ^' [8 y有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。
! L0 x7 ~+ q* [$ F另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。 6 {7 r' C+ m7 Q" ]5 z0 U
其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? " I) w) B" V7 `) R) ~) E; S% e
众人相互对望，竟一时语塞。 2 ~3 n* u8 z7 R1 u/ i
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 ! a5 C" h# k$ P( H' T i# H
1.我们坐拥市值300万亿的房子
% T. X9 A$ g, _3 }9 K还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进? @, T/ g3 K; u, P
2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 6 o5 V) P( ]$ p) R, m6 ]5 S" U
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 - J3 h/ h) R3 s9 E/ ]
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。 / l% v n0 d. Z6 u# ~$ s
随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
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) r2 k/ I1 M8 u9 e& A6 \表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。 4 L; v9 G* c% P" g; b, x+ G
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
$ |/ E0 L; S o显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。
7 l$ r# S" {4 n3 W0 s2.维度毛病，估值孰高孰低?
+ q$ A) E" \$ b6 H2 O客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： * y. T. Z# _& V6 C2 Y! n
第一，中国有13亿生齿的巨大基数;
" ]' Q9 K3 e2 Q1 l% n" v! q第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。
: {; x1 E" ^8 C$ F0 j2 j3 Y8 j1 S$ R怎么明确呢?
( p" [6 f/ v" F: n6 e5 d [我们再来做一个数据分析：
4 x, c/ t1 [& [1 w1 z" _1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
' H4 x* y0 I, y" D( `0 D1 i6 A! o2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
2 a# t: d( ^! ~& x+ L6 c! Z5 K3. 人均GDP也列入观测对比。 * @$ |# T" K: I
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
) @ `: ~9 U6 }反差一：人均占据资产低的逻辑线
9 j# J: q: I* F; a中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。 % \5 o* Y# t$ G1 a3 |0 f' U
以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实! 9 \ Q2 C6 G! Z* S
反差二：总体量估值高的逻辑线
5 p; k& x) r, ^- R但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。
" o9 t- T- y3 W' u0 O已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
: H, b$ C" [9 C5 g- b3.一线都会的满级与二线都会的追赶
3 [' J, m. U. C2 b% N5 ?$ O* B$ q) v0 F: ]但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。 / G9 S- V- `/ E4 H' }: C. c9 R) Z
那中国的差别都会你怎么来给估值?
) J) p! G' F. {我们把中国的房地产市场分为三个层级。
+ @0 G& x* ]$ g4 C. j1 Y. ?9 U中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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' g" Y1 K: K8 F% T0 Q必要分析一下： , _/ N$ o. z3 a; T
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。 8 y0 h8 ]+ [7 y8 Q c
2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。
* h$ |. _ d1 i如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。
; W. u3 U$ g d* C但是，房地产的详细分析远比这复杂。
* {6 |& C G t* M, M0 \4 E2 g我们再把案例套在房地产内里就是： # D# ?* {( B! b( G& O
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许!
% F) d, z, M2 V以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
% u8 f5 ^! @% b" x9 H1 E- M7 }当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
