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在一次跟几个朋侪的闲聊中，笔者抛出了一个话题： ! x; a; @! J# s( E' y+ J3 S
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的弟子在整年级总分排名中前十名占了四个。 # Q( h7 Z! A8 G- q, v0 Q
这也就意味着一年后，这四个弟子都有大概迈入清华北大，但这个班的班级匀称分在整年级排名却倒数第三。 : D7 a; f; x/ g$ t8 U$ ]* T0 M% M
那么题目来了。 : G6 l/ I; F( a6 q! T
叨教，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班照旧差班?这个班的班主任到底还让不让他带结业班了?
6 R( f$ ?% D6 T5 e: q. u5 ?8 O有个朋侪讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级匀称分在整年级倒数，那么分析这个班的中等生跟别的班的中鄙俚在一个水平线上了，固然前四名结果好，但是这个班大部分弟子太差，发起换掉班主任。 8 v8 j `$ v; D+ I) K& q' p" Z
另一个朋侪撇了撇嘴说：如果一个班可以或许造就出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么造就不出这么多尖子生?尚有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重夸奖，这毫无疑问是个好班啊。
( H6 u7 W, g. K, R: t! U" t6 C( n其他朋侪也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然如许，如果你是弟子家长，你是否乐意把孩子送到这个班里? 9 G* o! n/ @# n: ~" b
众人相互对望，竟一时语塞。 - [# V3 W) g; z/ R6 ` G, _3 w
实在，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。 & V6 f6 u( l, g9 R, L+ k" P1 z+ m
1.我们坐拥市值300万亿的房子
4 B6 N6 u, V, ?还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
5 D& Q% Q9 R" `4 S2016年一二线都会房价疯狂上涨，已经让整个国本地产市场到达了一个阶段性临界点。 1 e' I ~" C0 Z9 f/ ?" h+ w
从客岁国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆连续续的调控政策使得市场逐步回归稳固。 7 M/ ^0 z6 ~4 Y5 i8 @3 v2 i( V
我们已往从很多角度分析过房地产市场，本日我们换一个角度来对待一下这个题目。
6 ~/ ~+ R3 o. I随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图： % K& W7 A8 h5 F. P% f9 {* c9 n
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表中一览无余，中国的房地产总市值相称于6个英国，也差不多快靠近美国与日本房地产市值的总和。
. p* [! v. x, ]但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量产业的紧张载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的产业，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价? - P4 m% _2 X/ c( H* G
显然，这个题目的思考维度过于多头的主观感情化。 / j4 o$ s/ d# F. P! X
2.维度毛病，估值孰高孰低?
' `* n! W" G+ J* J2 g2 O客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个紧张的现实条件： ' W) K. l! G& P% j% E& B
第一，中国有13亿生齿的巨大基数; 0 `7 m& V) }2 v; W) U5 \
第二，中国的经济体量和增速在已往十几年，包罗如今和将来依然是环球紧张引擎。 7 l5 T- Y( i. y# C
怎么明确呢? $ O% x8 N- j' m: ?$ H# b
我们再来做一个数据分析：
1 _3 y+ p+ S2 w) y5 ^9 O" J1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总生齿，看看人均占据房地产总市值有多少?
2 s2 V: \" W0 d6 ]+ g, X( d0 y2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
2 L' e6 P }, `+ ?- O6 |3. 人均GDP也列入观测对比。 ( c2 j' }0 x! j5 ?# ?4 E3 P3 U& a: a& `
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透过比对，我们看到了中国房地产与其他发达国家横向对比的一个反差：
& p' Y! I2 @3 a7 d& U* M2 P反差一：人均占据资产低的逻辑线 1 ]1 R! c1 G* n& R# I; d9 m" ~
中国的人均拥有房屋资产值很低，仅仅是发达国家的20%-36%，同时，中国人均GDP也只有发达国家的15%。
/ V9 h# ]2 r9 J# g" ]8 Z0 P9 o$ u以是，从这个角度来讲，随着国内人均GDP的增长，房屋的高估值在不绝被添补，打实!
) x+ s6 c7 K( O$ `1 ^* }反差二：总体量估值高的逻辑线
7 a/ i" l& G9 J: W9 r但从另一方面，中国的房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全天下来看又被严峻高估。 * Q/ k0 G; N, r4 ?- ^" u, b5 Z
已往，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。
! t% M" x, g' u/ j3.一线都会的满级与二线都会的追赶 - r3 J! x5 W( G7 d0 j
但是，上面这个分析法又忽略了一个究竟，国内如今形成了一个三级层，几亿农民和绝大多数的本地县城百姓被匀称了。
8 R* N* S) o4 k T2 s$ p那中国的差别都会你怎么来给估值? 9 L# I: x5 U. M
我们把中国的房地产市场分为三个层级。 " I6 {' n# z! [+ }! f- y! b
中国300万亿的住宅估值中，北上广深约莫占了110万亿，二线和强三线都会约莫占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。
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5 v5 p* g; W, D1 z& D* ]1 o必要分析一下： , w! x' L* E3 e' D& U
1、人均占据房产不即是人均拥有，只是个体占用的房产资源的市值估算。
5 [6 u- ^ n1 G4 B6 p5 r2、美元兑换人民币汇率以6.9盘算，特比分析。 ! _& B, h& l% W( o* r
如果把中国的房地产市场如许分成三个层级来对待的话，中国一线都会的总市值占了天下的三成半，特别是人均占据22.75万美元的房产市值横向对比其他发达国家简直处于高准位。数据就在这摆着，不消别人拐弯抹角，各人本身看。 # a% H) h& X( W# T f1 m! k" P
但是，房地产的详细分析远比这复杂。 ) u! q3 r. ]" b- q; \# O* r
我们再把案例套在房地产内里就是： ( D- j! ~& D, ]
各人说一线都会估值高?没错!是估值高!但有人认啊!中国13亿多生齿，960万平方公里，出几个尖子生，背面蜂拥无数的附和者，而且国际资源进来的第一站就是一线都会，没办法，究竟就是如许! 6 R7 U+ x$ }0 J5 o) h8 u& M/ a
以是二线都会只能搏命追赶，去复制一线都会的乐成，夯实本身的估值。而剩下层级更低的都会，便难以逆袭，源源不绝的提供大量年轻生齿和资源来不绝支持一二线都会的估值。
: E& h" V, @+ ^7 M9 i0 L+ }8 ~当中国大周期的预期向好，一线都会有无数的保卫者，二线都会通过向周边虹吸生齿与资源去赶超一线都会，估值不绝被夯实的过程中，你纠结是否有泡沫又有什么意义呢? | 
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发表于 2019-6-13 11:23:25
