事故： 2010 年7 月20 日,公司公告拟在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地，以此置换三联乳业的乌当奶牛园地盘及地面修建物、构筑物及附属办法等资产。上述资产涉及可开发利用面积约7000 亩。
$ Q& I" d: Y7 Y 点评：
2 r* `2 p4 x/ Q. k 1、该项目对上市公司的影响8 d5 @0 h2 s; N: f* v9 C
（1）项目位置：该项目位于贵阳市乌当区，北二环横穿中部，东北面为贵阳市绕城公路。
3 g* t- Y9 T1 ` s3 q$ L5 S. e4 b （2）项目rnav 敏感性测试! h* D- z$ Z2 W- O0 }( @) H4 c- o2 R' ^5 m
盘算房地产项目RNAV 涉及四个变量：预计售价、可开发面积、容积率和楼面地价。! m1 m1 T5 x0 ]) O' \1 a9 d
A、预计售价
: p7 c) T. G4 V: B& w 本次公告提示：公司将委托一流的规划计划单元，对有偿取得的本条约项下乌当基地地盘举行旅游、休闲体育、贸易和住宅地产的综合开发、规划计划和前期工作。预计，公司将对该项目举行高端住宅的开发。周边保利温泉新城一期（别墅）于2008 年8 月开盘，贩卖均价6200 元/平米。出于审慎的目的，我们以6200 元/平米作为将来预计售价。4 F. B; q! U. C+ ]- ^+ J
B、楼面地价
+ c9 p5 I6 @( l/ ^8 I" @. Z, j 公告中，公司仅提到新建奶牛基地耗资约3.5 亿元，未提及乌当基地转为二级开发的拆迁及相干费用。2010 年3 月，保利香港以每亩25.42 万元的底价获取乌当区G（10）04 号地块。乌当区G（10）04号地块位于本次公告乌当基地东北面。同时，我们留意到，乌当区G（10）04 号地块容积率仅为0.6，即该项目为高端住宅项目。毫无疑问，乌当区G（10）04 号地块的成交均价具有肯定的参考代价。出于审慎的目的，我们以25.42 万/亩作为乌当基地的地盘成交代价。6 A- f- ?2 x; }+ e- T
C、开发周期
* d# b: ^+ l; h, A; d' P# G 当前，公司紧张精力会合于中天会展城项目。即无论从开发资金的角度照旧职员团队的角度，中天城投在迩来两年无暇顾及别的大项目的开发。同时，乌当基地尚处于毛地状态，两年之类不具备二级开发的大概性。出于审慎的目的，预计，2012 年，乌当项目正式开工；2013 年，该项目开始贡献利润；开发周期约7 年。
4 c% @6 D$ P$ N( u/ F 由此，我们按照容积率1.0 和可开发比例70%盘算，该项目贡献每股RNAV4.51 元。若开发比例降落至60%，则RNAV 降落至3.87 元。* n& L, h6 B9 ^' j- A; i u6 @
2、预计2010 年至2012 年,公司可实现EPS 分别为0.79 元、1.59 元、1.77 元。此中二级开发贡献EPS 分别为0.54 元、1.10 元、1.28 元。连合公司二级开发RNAV7.29 元，一级开发RNAV3.79 元，本次拟获取乌当项目RNAV 约4.51 元。思量到乌当项目的不确定性，我们给与公司6 个月目的价13.15 元，维持“保举”评级。（兴业证券研发中央）; m! j2 C2 h5 Z
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发表于 2019-5-6 09:02:20