一文读懂城市权力与财富坐标背后的激烈博弈！哪些城市正处于价值洼地？

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 11:56:00

国家崛起，必以都会崛起为先导。

中国已经跃升为举世第二经济大国，与此同时，是国内数百座都会翻天覆地的变革，归根到底，都会的郁勃，终极还是落脚在产业的根本上。

为什么同时起步的特区中，深圳和珠海差距云云猛烈？

为什么经济力气强大的苏州，在金融活力方面，反不如经济不发达的甘肃省会兰州？

差别的产业选择，导致终极的都会格局迥异。

近十年来，笔者观察了数十座都会，也见证了不少都会十二五和十三五规划的出笼，一个非常猛烈的感觉是，光从纸面上看，险些全部的都会发展规划都是高大上，都要搞高技能产业，新兴产业，振兴服务业。

实际很骨感。一个都会到底得当搞什么产业，尚有很多先决条件，并非全部都会都符合搞高大上。积数十座都会之教导，都会选择产业需考量五大条件。

在举世、国家和经济圈中的三重定位

高端产业，各处着花。

险些全部的都会，在规划产业时，都恨不得以高新产业为主导。视低端产业为落后产能。但究竟上，主导产业的层级，还须要从其所处的地域分工与定位考量。

中国在举世产业链中处于中低端位置。以制造业为例，举世制造业分为四大方阵，美国为第一方阵，英法德日韩等别的发达国家为第二方阵，中国等新兴国家为第三方阵，广泛亚非拉后发国家为第四方阵。

在高新产业范畴，最焦点的技能控制在西欧的手上，如汽车的顶端技能在日、德和美国。大飞机的技能，中国终于实现了零的突破，但是重要技能仍然把握在少数国家手中，电子元件器焦点技能也在西欧和日本手中。中国只在少数范畴有所突破。

中国在举世产业链中的职位，注定了多数都会要以大众产业，大概说中端产业为主，高端产业只能落地在部门先发都会。中国若失去大众制造的上风，将受到两面夹击。在高端范畴，受到西欧的阻击，在低端范畴，被印度和越南等国蚕食。

同时，在国内也存在一个产业梯度。随着中国广阔当地产业转移的完成，中国将形成一个U形曲线产业结构，东部沿海地域将成为研发和高端的产业焦点区，以及终极产物的贩卖中央，而加工制造这个U形曲线的底端会合于中西部。

以制造业为例，中国制造业将出现三大团体，一是以北上广深为代表的国家高精尖制造业，总量少，但是技能处于最顶尖行列。这些都会也不以制造业为主流。二是以长三角的无锡苏州，珠三角的佛山东莞为代表的大众制造业的中央，其技能先辈，根本雄厚，在制造业体系中处于节点位置。三是当下承接产业转移最会合的大陆腹地都会。

就国家内部而言，多数都会，也将注定以中端产业为主导。

十二五期间，中国有很多都会好高骛远，走了弯路，而那些实事求是的都会，则广泛厚积薄发，发展精良。如中部和中南地域的武汉、长沙，合肥，郑州，重庆和成都，在已往几年中，老诚实实搞大众制造，尤其是武汉和成都，都跻身国内GDP十大都会。

第三还要看同一经济圈内，差别都会的分工。

珠三角都会之间，有一个风趣的征象，东莞等经济重镇，其金融产业并不发达。东莞的金融产业那边去了？很简单，被广州、深圳和香港代做了。在珠三角都会内部的产业分工中，广深的三产比力强势，是地域性金融中央。

举世，国家与经济圈的三重定位，对于全部都会都是一种制约，不是想干嘛就干嘛，尤其是很多都会喜欢搞凌驾式发展，不乐意实事求是，老想谋利，搞古迹。

顺应发展阶段权衡时间坐标

人生有年轮，都会有节奏。

恭敬发展阶段，对于都会产业战略来说也至关紧张。

很多地方以为，第三产业占比不高意味着都会不发达。究竟上，到底哪种产业为主，要受到都会发展阶段的制约。一度风靡的“服务业突围”，导致了部门都会的战略失误。

在国家层面，部门人开始繁殖了以天下工厂为耻的感情，已往十年，中国出现产业空心化的倾向，实体经济遭遇重创，直到2015年才重新转头，推出中国制造业2025操持。

美国履历多次危急仍屹立不倒，固然美国是举世第一服务业大国，但它的制造业同样发达，以致还是第一农业大国。公道的产业结构，使美国具备强大的抗风险本事和调解本事。

英国顶峰期制造业占举世工业国家的比重约在45%。美国顶峰期占西方天下的53%。中国现在仅占举世20%，且大而不强，远未至顶峰。

从发展阶段判定，中国尚处于工业化中期，制造业还是定鼎重器。这也决定了国内多数都会，将以制造业为主导产业。

正面案例是，武汉等都会迩来几年对峙制造业，夯实了产业根本，奠基了将来长期发展的根基。

十几年前，武汉曾实行“两通腾飞”的战略，欲以服务业为主导，结果证实走了弯路。厥后武汉重新调解了战略，推行工业倍增操持，收效甚大。

现在武汉处于工业化中后期，客岁武汉的制造业占比40%左右，服务业略高于天下匀称程度，在将来十年以致更久，其产业还会连续。武汉服务业的占比，大概不得当像北京的近80%这么高，大概60%就很符合，这是不可跳跃的一个发展阶段。

先实现制造业的崛起，再成为服务业中央，终极实现全面崛起，武汉被称为“东方芝加哥”当服膺此道。

武汉的产业战略具有相当的广泛性。长沙，成都，南昌，合肥等都会实在也走了一条类似的路，迩来几年，中南地域发展速率称雄天下，选择老诚实实搞实体经济，居功至伟。

凌驾式发展导致败北的范例是珠海。

改革开放初期，别的珠三角都会都通过承接香港和西欧的产业转移，率先发展工业，此时的珠海，欲实现高出发点发展，以旅游业及高新产业为主导产业。

珠海由此失去了发展工业的最佳机会。上世纪八九十年代，正是珠三角各都会腾飞的黄金时期，珠三角的制造业敏捷发展，成为着名举世的“天下工厂”，以广州与深圳为龙头的珠三角都会群亦完成了开端崛起。制造业的滞后，使珠海超常发展的空想落空，在第一轮的发展中，珠海渐渐落后，特区光芒消散殆尽。与深圳的差距巨大。

汗青已经给予了珠海机会，但是它没有捉住，在练童子功的时间的延长了，再想补课就难了。

存量与增量之争：守正与出奇

很多地方视传统产业为畏途。都将高新产业列为将来发展重点。欲以新兴产业破局。

但是，假如各地都以新兴产业为突围之路，新兴产业的竞争很快将从蓝海变为红海。
好比太阳能行业，各地一哄而起，末了行业动荡时，谁也难以幸免。

别的，新兴产业的崛须要时间，而在这段时间内，地方政府怎样支持既有的格局，比及新兴产业着花结果？

在产业转型大潮中，比年来无锡选择了新兴产业和高新产业突围。无锡尚德锋芒毕露，一度给无锡带来了莫大的光彩。

但是厥后，以无锡尚德为代表的光伏产业衰败，传统产业却危急重重，五年来无锡的工业占比，降落了约5个百分点，2015年规模以上的工业增长值，竟然比2011年还要少。规模以上工业增长值增速曾连续6年在全省垫底。忽视传统产业，导致了实体经济遭遇重创。

无锡身边尚有上海与南京两个综合性都会，发展服务业，显然不应是重点。同时，新兴产业难以成为主导产业，以太阳能产业为例，举世有46个国家将其作为将来支柱，而国内险些全部的省市，也都将其作为将来重点发展的产业。很容易同质化。无锡尚德末了在惨烈的竞争中落败，实在并不希奇。

在高新产业范畴，最焦点的技能控制在西欧的手上，在国内，也存在一个产业梯度，最高端的产业，还是落地在中央都会，北京中关村，上海张江科技园，深圳高新产业园等。无锡难缨其锋。

无锡太过依赖新兴产业和高端产业，以致借太湖蓝藻变乱，驱赶了不少传统制造企业，同心专心去搞高大上，末了光伏产业不保，传统产业不振，两头落空，忽视巨大存量，对于都会经济的发展，优劣常致命的。

相对新兴产业，中国的传统产业存量巨大。相对服务业，中国的制造业存量巨大。

对于多数都会来说，制造业的转型升级，比从制造业向服务业转型紧张；传统产业的更新，比传统产业向新兴产业转型更紧张。

值得肯定的是广东佛山。佛山的发展模式可谓三体一式：结实丰富的实体经济、强大丰茂的本土经济、富有活力的民营经济。内生式发展。不绝以来，佛山服从制造业，第二产业比重维持在60%左右。佛山制造成为佛山市最响亮的手刺。渐渐创建了家电、陶瓷等几大支柱产业，积数十年之功，渐渐成为天下最闻名的制造业重镇。近几年团体力气强势崛起，人均GDP直追上海。

佛山的启示是，服从制造，服从传统产业为主导的产业体系，一样可以有将来。守正出奇，对于多数都会来说，是必须依照的铁律，没有古迹神话，只有厚积薄发。

特殊都会的产业结构

中国都会范例繁多，战略体系复杂多元。此中，有三大范例的都会，容易出现战略误区。分别是旅游名城，资源型都会，以及重工业都会。

与一样平常人印象中差别的是，那些经济比力发达的旅游都会，比那些由于贫困的旅游都会，其文旅收入占比更高。

以舟山与铜仁为例。舟山2016年旅游收入为661.62亿元， GDP为1228.51亿元，铜仁旅游收入347.30亿元， GDP 856.97亿元为，舟山经济总量大，旅游收入与GDP的比重还是高于铜仁。舟山人均GDP到达106364元，而铜仁为27366元，差别巨大。

铜仁的第二产业比重，只有28.4%，可以看到，适度的工业化补课，对于铜仁将来至关紧张。铜仁的梵净山驰名国内，但是到如今还没有通高速公路。

舟山不一样，市民富裕，本土旅游可以奠基。同时，其地点的长三角是富庶之地，文旅产业反比单纯依赖旅游的都会更为强势。

贵州这几年搞大规模工业化，经济突飞猛进，旅游的占比反进步了。2016年，贵州旅游总收入达5027亿元，增长值占GDP的10%左右，成为贵州的支柱产业。

穷而美，没有人来，斲丧不敷。很多人都忽了波特在国家竞争战略理论中讲到的本土需求因素。

启示是，穷而美的地方，光靠美丽古迹容易成为蜃楼海市，适度工业补课，只要在生态压力范围内，有多快就搞多块。搞文旅也要有钱开辟。

资源型都会的转型，误区也不少，最范例的是，都想搞文化产业。

实在鲁尔等发达国家的传统资源都会转型，有两个机密的条件，一是，这些都会转型前已是发达国家主流都会，资源雄厚，衍生产业和文化产业都有很好的根本。西欧处于强势职位，搞文化旅游产业有根基，有市场。二是，它们的转型连续了数十年才末了乐成。

国内很多资源型都会转型，实在不符合学鲁尔。国内资源型都会，多数是贫民都会。国富民穷且贫富分化严厉，广泛斲丧市场不敷。

北京可以把首钢老厂区和798工厂搞成文化产业基地，但是很多穷地方的资源都会，搞了多年的文创产业不见结果。总体经济力气跟不上。山西、东北、陕西这些地方的资源型都会文化产业搞不起来，根源就在于此。

只要资源没枯竭，就继承搞资源，有煤炭，有石油，岂非不开采？亏损则需国家担责。鲁尔区、日本北九州转型，国家都曾补贴。继承搞资源产业的同时，唯一的题目实在就是产业接续和衍生产业的题目。最好的选择，是上鄙俚以相干产业。还是工业。文旅是辅助产业，不能主业。

湖北的黄石转型相对乐成。除矿业以及有色金属外，黄石尚有以东贝为龙头的呆板制造业；以美尔雅为龙头的纺织服装业；以劲牌为龙头的食品业。转型要乐成，还是靠工业。

重工业都会转型的关键，不在扬弃，而在中和产业结构。

很多传统的重工业都会，实在技能根本，产业工人的素养也很好。东北长春的汽车、装备产业就很有根本。关键有三点，一是由重到轻，发展大众斲丧型的产业，二是发挥技能上风，装备制造，重工业范畴的存量盘活，三是发展生产性服务业。

不能一说转型，就往服务业方面靠，以致有部门中国闻名钢城，掉臂自己特点，要扬弃钢铁行业，搞大康健，搞生态产业，这就偏了。

权利坐标

中国是一个不完全的市场经济国家。市场与权利，瓜代决定资源设置。

中国都会的公共资源安排，是按照政治职位列队。在这种体系中，直辖市处于第一梯队、省会处于第二梯队，操持单列市处于第三梯队，别的常委兼任书记的地级市属第四梯队，一样平常都会处于第五梯队。县级市处于第六梯队。镇处于第七梯队。

在文教范畴，中国最顶级的高校，包罗北大与清华，均设立在北京。在医疗资源方面，2016年中国十大医院中，北京独占其四，在经济范畴，110多家央企中有凌驾80家以上的总部驻跸北京，凌驾别的全部都会总和。至于中央机构，则更是全部会合于北京。北京天下500强总部已是天下第一。它是中央银行地点地，也是三会地点地，是政策的策源地。2016年，北京的本外币存款余额138408.9亿元，冠绝天下。北京对于资金的吸附作用，远远凌驾别的都会。

如许的都会，三产自然发达。2016年，北京三产占比到达80%以上，为国内最高，它的金融行业增长值居第一位，占GDP比例为17.1%；文创产业也凌驾10%。

北京在天下的职位，正如省会、首府在各个省和自治区的职位。

在险些全部的省会都会中，三产都比力发达。很多落后地域的省会，三产也可以大概比发达地域的一样平常都会锋利。无它，全省的资源都会合在它手中。

好比经济发达的苏州，其本外币存款与GDP的比值不外1.3，但是，经济不发达的甘肃省会兰州，其存款余额与GDP的比重，竟然可达2.8，吸金本事强过经济发达的苏州。

在一省之内也是云云。苏州经济比南京更强势，但是吸金本事就不如南京。南京的本外币存款与GDP比值到达2.7。吸纳资金的本事强过苏州。

不但公共资源的分配要考量都会的权利所处层级，很多没有完全走出审批制的把持行业、半开放行业，都依赖都会权利体系。好比地级市可以搞都会银行，再发达的县级市，都没有权限搞，这就不是市场选择，是权利结构。

处于权利体系中端以致下端的都会，产业选择空间就小多了。笔者这些年看到很多天禀一样平常，层级也一样平常的都会，产业规划中却有种种宏图伟略，说说可以，真推行就是致当地于倒霉之中。

充实考量自己在权利体系中的职位，公道结构产业，也是很多都会须要恭敬的实际。

自2003年起，中国指数研究院已连续第15年开展都会房地产开辟投资吸引力研究，基于中国都会发展特性的新变革，房地产的投资战略也随之发生改变，更多的房地产开辟商、金融机构将深耕结构的视角聚焦到都会群范畴上。因此，2017年，我们将从都会群的角度分析都会发展脉络，以引导资源公道调配，发今世价洼地。

2017房地产开辟投资吸引力
TOP50

数据泉源：中国指数研究院测算

研究结果体现，2017年，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持天下前三位，经济根本面较好的二线及受焦点都会辐射的三四线都会排名靠前。

从都会层级来看：

一线都会排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持天下前三位，广州排名第5；

一点五线都会中天津初次排名进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等焦点都会经济根本强、生齿流入多、市场需求茂盛，排名均位列前10；

二线都会中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，哈尔滨、大连等东北都会则继承连续上年的态势，排名靠后；

二点五线都会中，东莞、佛山保持天下前20名，中山排名提拔显着，至23名；

三四线都会中，珠海、汕头、镇江、保定等都会具备承接焦点都会产业、生齿及置业需求外溢的区位上风，排名靠前。

从地域分布来看，东部沿海及长三角、珠三角、京津冀都会群都会投资吸引力保持领先上风。

长三角的经济程度领先，都会的现有产业根本、创新力气、对精良人才的吸引力均较强，团体投资吸引力仍保持领先职位，此中上海、杭州、南京名列前十；

珠三角依托连接港澳的沿海区位上风，开放程度不停提拔，深圳、广州保持天下领先程度，周边的东莞、佛山等在焦点都会动员下，开辟投资潜力居前；

京津冀的北京、天津分别位列第2、4位，廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下，都会房地产开辟投资吸引力也显着上升。

三大国家战略
拉开中国都会群发展大幕
五大超等都会群格局形成

“十三五”规划中指出，我国将来将加快都会群建立发展，打造京津冀、长三角、珠三角天下级都会群，并将在天下范围内共打造19个都会群。可以预见，在国家规划层面，都会群的发展也将进入加快期。

近两年政府工作陈诉中均明白指出要“着眼开辟发展空间，促进地域调和发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一起”建立、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。“以地域发展总体战略为根本，以“三大战略”为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培养一批辐射动员力强的都会群和增长极。”

我们顺着三大战略规划的指引与都会发展的轨迹来看，将来中国焦点都会群的空间格局也渐渐清楚起来。三大战略的叠加地域也将是将来发展最具潜力的地域。京津冀自己就是三大战略之一，发展潜力最为突出，长三角、长江中游以及成渝都会群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最重要横向通道，而长三角以及珠三角地域都是21世纪海上丝绸之路的焦点区，负担着海上对外开放以及创新升级的任务。

以上这五大都会群无疑将成为将来中国最具发展潜力的地域，捉住这五大都会群的发展机会才华把握住中国都会发展的将来。

图：“三大战略”叠加地域指向中国5大超等都会群

表：五大都会群经济与生齿规模[1]

资料泉源：中国指数研究院整理

占国土面积11%的五大都会群经济总量占天下55%，是中国经济最活泼，潜力最突出的地域。

2016年，长三角、京津冀与珠三角三大传统都会群GDP规模分别为14.7、7.5和6.8万亿，人均GDP分别为9.7、6.8和11.6万元，无论是经济总量还是人均效益，三大传统都会群都处于领先程度，也仍将是将来中国经济发展的领头羊，此中京津冀都会群规划规格高、政策实行力度多数表明京津冀将出现追赶之势，与长、珠三角都会群的差距将缩小。

长江中游和成渝都会群GDP规模分别为7.1和4.8万亿，长江中游都会群常住生齿达1.2亿，成渝都会群也靠近1亿人，固然人均效益仍与发达都会群相差较远，但其依然是国内产业转移的重要承接地，也是动员整个中西部崛起的焦点，将来增长空间较大。

图：五大都会群经济规模梯度

数据泉源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

珠三角都会发展最为平衡，长三角、长江中游都会群内部差距较小，京津冀都会间梯度差别较大，成渝仍处于中央都会独大阶段。

从都会群GDP履历数据来看，第一大都会GDP/第K大都会GDP=K是广泛的发展规律，珠三角都会根本符合这一规律，都会群内部都会梯度平衡；

长三角与长江中游作为跨地域都会群，内部形成多个都市圈，多中央的结构使资源相对分散，此中，长三角都会群内多个中央都会力气均突出，都会群内竞争剧烈；

而京津冀这一规律在第5大都会沧州开始被冲破，到达7，都会间的巨大差距也意味着后发都会具备较大增长空间；

成渝都会群在第3大都会绵阳这一比例已靠近10，表明成渝仍以重庆和成都两大焦点都会为主，都会群框架尚未形成。

图：2010-2015年五大都会群常住生齿增量及增幅（单元：万人）

从生齿增量来看，京津冀都会群受益于北京、天津两大都会生齿的快速增长，五年常住生齿增长近700万，生齿凝结力居首；珠三角都会固然面对制造业向当地转移的压力，但2015年生齿规模相对2010年仍增长4.6%，生齿吸引力突出。

图：2010-2015年各都会群内生齿增长重要都会占比

数据泉源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的都会群，都会群内两大焦点都会生齿增量占比均凌驾整个都会群的六成。

京津冀已经渐渐离开了北京一城独大的局面。从统计数据看，2010-2015年天津生齿增量已经凌驾北京，成为都会群内生齿增长最多的都会，一方面源于北京开始进入外溢效应主导的阶段，叠加政府对生齿增长严格管控下，北京生齿增长放缓，而天津尚处都会扩张期，焦点职位不停强化，生齿仍在不停流入。

深圳和广州还是珠三角生齿流入最多的两个都会。成渝都会群的生齿增量也险些被重庆和成都瓜分，两市生齿增量险些占到整个都会群的八成，表明无论是沿海地域的生齿回流，还是对周边生齿的吸引，重庆和成都无疑成为西南地域首选，这也是都会群发展不可克制的强核阶段。

长三角和长江中游都会群属于跨地域都会群，多焦点发展是其紧张的特性。

长三角是我国发展最成熟的都会群，除上外洋，杭州、南京等也发展成为地域焦点，各个都会生齿增量占比相对平衡，值得一提的是，合肥的生齿增量占比位列都会群内第二，对生齿的吸引力开始显着提拔。

长江中游都会群凌驾湖北、湖南、江西三省，省会都会武汉、长沙、南昌中央都会的职位非常突出，生齿增长在都会群内排位前三，但显然武汉的生齿吸引力要远高于长沙、南昌。将来一段时间内长江中游预计还将连续强核模式发展，中央都会的职位将进一步加强。

都会群发展
渐次推进

国内现在仅长三角及珠三角都会群形成大面积高亮度地域，都会群形态形成。

固然我们以为长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大都会群是将来中国最具发展潜力的地域，但不可否认的是，都会群的发展是渐次推进的，显然这五大都会群也处于差别的发展阶段之中，判定都会群所属的发展阶段有助于我们发现都会规律、把握都会机会。

焦点都会产生辐射和外溢是都会群形成过程中的紧张特性，只有焦点都会经济体量到达肯定程度，才华出现外溢效应，现在国内仅北上广深4个一线都会GDP到达2万亿规模，开始辐射周边。

数据泉源：NOAA

由早期的点点星光到如今的绵绵之带，印证了中国都会发展路径和都会群的形成过程。

由NOAA发布的1998-2013年夜间灯光变革体现，2000年从前中国都会亮灯率低，大片地域未点亮，可观测到的亮点仅包罗北京、上海等少数都会。2003年前后，可以观测到中国亮灯地域显着扩大，长三角地域、珠三角地域亮灯都会麋集，星光闪灼。

之后，沿海都会、当地省会都会、中小都会依次点亮，亮灯率显着高于前几年，亮灯地域的扩展与中国都会发展路径相符合。至此，中国以胡焕庸线为分界，形成了显着的亮灯区和非亮灯区，灯光格局也印证了中国都会群正在沉寂形成。

从NOAA最新的夜灯图中，我们可以看到现在仅长三角、珠三角都会群形成大面积亮度较高地域，表明长、珠三角都会群相对成熟，形成了都会群应有的都会条理与结构；京津冀都会群中北京、天津亮度显着高于河北，更多地域仅焦点都会亮度较高，如长江中游都会群的武汉；成渝都会群的成都、重庆；中原都会群的郑州；海西都会群的福州、厦门；关中都会群的西安等。

这也表明，这些地域尚处在发展初期，焦点都会虹吸效应弘大于外溢效应，尚未形成地域间的联动发展。

附：市场容量与增值潜能
两大维度评比潜力都会

在总结已往多年研究履历的根本上，团结现在房地产市场出现的新特点，从都会投资的角度对方法体系举行了重新梳理和美满，以期更好的判定都会房地产市场投资吸引力。

我们将评价体系所涉及的多范例数据举行体系化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项详细指标的“都会房地产开辟投资吸引力评价模子”，对天下297个地级以上都会举行投资吸引力评价，并从都会群视角对中国最具潜力的五大重要都会群举行深入研究。

无论是从灯光图还是经济数据看，中国都会群之间的发展阶段、特性、驱动因素都有着显着差别。

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